Analüütik: hindade langus on vähemalt ajutiselt elamispindade turul lõppenud

Turuaktiivsuse madalaim tase on endiselt jäänud 2023. aasta algusesse, mille järel on hooajaliselt tehingute arv suurenenud, kuid ka suvised iga-aastased hooajalised tegurid tõid juba juunis seejärel aktiivsuse taaskordselt ootuspäraselt madalamale, analüüsib kinnisvaraanalüütik Mihkel Eliste.

Käesoleva aasta juunis tehti Eesti korteriturul kokku 1947 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 12% vähem kui mais ning ühtlasi 18% vähem kui 2022. aasta juunis. Võrreldes aastatagusega on turuaktiivsuse langus püsinud juba pikemat aega, iseloomustades jätkuvalt tunduvalt madalamat elamispindade järgset nõudlust kui aastatel 2021 - 2022. Ligikaudu 2023. aasta IV kvartalist võib aga oodata, et võrdlusbaas on taas järsult madalam ning tehingute arvu järjepidev langus lõppeb juba ainuüksi statistilistel põhjustel.

2023. aasta juunis tehtud korteritehingute hindade lõikes kujunes mediaankeskmiseks 2244 €/m2, mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri juures 0,8% vähem kui eelneval kuul, kuid veel siiski 6,6% rohkem kui 2022. aasta juunis. Sarnaselt eelnevatele kuudele on hinnataseme muutusi võrreldes eelnevate perioodidega kujundanud pigem muutuv tehingute struktuur, kus eeskätt uute korteritega tehtud tehingute osakaal kuust kuusse varieerub ning seda endiselt peamiselt aastate 2021 - 2022 rekordilise uute korterite nn ettemüügi tõttu. Kuigi 2023. aasta IV kvartalist võib madalama võrdlusbaasi tõttu oodata võrreldes aastatagusega piirkonniti taaskordselt turuaktiivsuse kasvu, ei ole elamispindade turul üldiselt ka 2024. aastaks võimalik märkimisväärset tõusu prognoosida, sest tänane vähene uute korterite ettemüük toob peatselt tugevamalt allapoole ka uute korterite asjaõiguslepingute arvu, mis kajastub igakuisetes tehingute arvu näitajates.

Uute korterite müük on endiselt loid, kuid olukord on paranenud

Uute korterite paberil ettemüük ja ostuhuvi on küll 2023. aasta II kvartalist alates turuosalistel paranenud nii Tallinnas, Tartus, Pärnus kui ka Eesti väiksemates linnades, kuid vastavad numbrid jäävad siiski endiselt eelnevatele aastatele tugevalt alla. Kuigi ehitushind on korterelamute arendusprojektide osas keskmiselt kuni 5% võrra võrreldes 2022. aasta II poolega alanenud, ei saa seda siiski turul uute korterite pakkumishindadest justkui välja lugeda, sest enamikes Eesti piirkondades näivad olevat pakkumishinnad tänavu pigem taaskordselt ülespoole siirdumas, kuid seda siiski suhteliselt aeglases tempos võrreldes nii keskmise brutopalga kasvuga kui ka jätkuvalt kiire inflatsiooniga. Potentsiaalse ostjaskonna ostujõud on 2022. aasta lõpust järk-järgult juba mõnda aega paranenud, sest endiselt kiire palgakasvu ja kiire inflatsiooni taustal ei ole elamispindade hinnad vahepeal enam kasvanud või on sõltuvalt piirkonnast ja turusegmendist nende hinnad ka koguni veidi langenud. Samaaegselt on likviidsus halvenenud ja pakkumismaht suurenenud, parandades potentsiaalse ostjaskonna valikuvõimalusi.

Tallinn viitas II kvartalis laiapõhjaliselt hindade marginaalselt kasvule

Nii tehingu- kui ka pakkumishindu analüüsides jääb aga üha enam pigem mulje, et hindade langus leidis Tallinna eestvedamisel aset 2022. aasta IV ja 2023. aasta I kvartalis, mille järel II kvartalis võis statistiliselt juba eeskätt magalapiirkondade tüüpkorterite osas täheldada mõningast taaskordset hinnatõusu. Näiteks Tallinnas püsisid II kvartalis valdavalt 1960ndatel ehitatud korterite hinnad võrreldes I kvartaliga sisuliselt samal tasemel (+0,01%), kuid Tartus oli samal perioodil hinnatõus 2,6%. Seevastu 1980ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnad kasvasid samal perioodil Tartus 1,5% ja Tallinnas 2,6% võrra, viidates magalapiirkondade kui kõige efektiivsema turusegmendi näitel justkui olukorrale, kus vähemalt ajutiselt on hindade langus turul lõppenud. Viimast kinnitab nii Eesti kui terviku kui ka Tallinna ja Tartu pakkumishindade dünaamika, kus madalaim pakkumishindade periood on juba jäänud seljataha, kuid pigem saame me seni üldplaanis rääkida ajutisest stabiliseerumisest kui niivõrd järjekordsest kasvutsüklist. Tallinna kui omakorda Eesti efektiivseima turupiirkonna näitel kasvasid II kvartalis korterite hinnad võrreldes I kvartaliga siiski kõikide korterite ehitusaasta järgsetes segmentides, andes indikatsiooni, et sarnane trend avaldub peatselt ka ülejäänud Vabariigi piirkondades.

Suvi möödub ostu-müügitehingute turul taaskordselt hooajaliselt loiult

Kuna 2023. aasta II pooles on turusituatsioon endiselt ebakindel, siis ei saa välistada, et hooajaliselt taaskordselt rahulikuma juuli vältel võib osa turuosalisi olla jälle pakkumishindade langetamisel veidi enam emotsionaalselt mõjutatud, et võimaliku tehinguni jõuda. Laenuraha püsiv kallinemine näib aga olevat finantsturgude hinnangul lõpusirgel, kus ligikaudu 4-protsendilisest 6-kuu euriborist pole enam kuigi palju puudu ning olenemata hetkelisest peamiselt tööstussektori kehvast käekäigust on Eestis tööhõive endiselt kõrgel tasemel ja tööpuudus pigem madal, viidates elamispindade turu vaatevinklist ka võimalikule suhteliselt vähesele maksehäirete kasvupotentsiaalile. Üle 60 päeva viivises olevate eluasemelaenude koguhulk oli viimati teadaoleva info baasil 2023. aasta mais küll kokku 12,1 miljonit eurot, kuid see moodustas endiselt kogu eluasemelaenude portfelli jäägist 0,11%, mis on oma olemuselt äärmiselt marginaalne ning mis annab alust arvata, et perspektiivis võiksid Eestis eluasemelaenude turul konkurentsi jätkuva suurenemise taustal krediidiasutuste poolsed riskimarginaalid täiendavalt alaneda.

Üürihindade kasvu juhib Tartu linn

Kuigi inflatsioon on üldiselt aeglustumas, on selle taustal siiski üha uued hinnatõusu kolded taaskordselt kerkimas ning ka elamispindade turg ei ole sealjuures ootuspäraselt erandiks. Nagu viimastel kuudel mainitud, on Eestis olnud 2023. aastal oodata juba ettevaatavalt üürihindade taaskordset tõusutsüklit ning eeskätt tänavu kevadest on ka nõnda läinud, kus hinnakasvu tempoga juhib Tartu linn. Tartus on üürihinnad võrreldes 2023. aasta algusega kasvanud tänavu juuli alguseks ligi 6,4% ja Tallinnas 5,9%, mille juures hinnatõusu on olnud sarnaselt täheldada ka väikelinnades. Kuna uute üüriinvesteeringute tegemine ei ole finantsmajanduslikult kuigi otstarbekas ka veel 2023. aasta II ja 2024. aasta I pooles, on tõenäoline, et üüriturul on pakkumismahu kasvuks varasemast mõõdukamal määral potentsiaali ning see on loonud aluse üürihindade pikemaajaliseks võimalikuks kasvuks. Üürihindade kasvusurve taga on täna investorite vaatest suuresti krediidikulude kasv, mida üritatakse üürnikele üle suunata ning pean tunnistama, et olen seda 2023. aastal ka isegi teinud. 2023. aasta suvisel perioodil üsna tõenäoliselt Eesti suuremates piirkondades üürihindade tõus püsib, mida hooajaliselt survestab Tallinnas ja Tartus peamiselt uue kooliaasta algus. Kuna üürihinnad tõusevad paljude jaoks majanduslikult keerukal perioodil, on selgelt kasvanud ka surve munitsipaal- ja sotsiaalkorterite hulga suurendamiseks ning seda mitte ainult Tallinnas või Tartus.

Kinnisvarainvesteeringud püsivad perspektiivis eestlaste silmis popina

Üüriinvesteeringute tegemine on vähenenud viimastel kvartalitel suhteliselt sarnaselt nagu ka kodu soetamine, viidates turul elamispindade järgse nõudluse laiapõhjalisele taandumisele. Vaadates aga Eestis viimastel kuudel tähtajaliste hoiuste kui ka nõudmiseni hoiuste hulga kasvu, siis peab tunnistama, et see on olnud võrdlemisi märkimisväärne ning see viitab selgelt olukorrale, kus suur hulk potentsiaalseid investeeringuid on tegemata jäetud pelgalt riskikartliku käitumise tõttu. 2023. aasta esimese viie kuu vältel oli Eesti majapidamiste hoiuste käive kokku 2,3 miljardit ning ettevõtetel 3,3 miljardit, mida oli vastavalt 580% ja 350% enam kui aasta varem samal perioodil. Seega on tõenäoline, et turusituatsiooni paranedes ning majanduslike ja sotsiaalsete väljavaadete paranedes võib Eesti investeerimismaastikul täheldada mõne aja möödudes taaskordselt kinnisvarasse investeerimise osas üsna tugevat atraktiivsuse kasvu. Samas jällegi on 2023. aasta samal perioodil võrreldes aastatagusega suurenenud hoiuste jääk majapidamistel pelgalt 1,9% ja mittefinantsettevõtetel 0,7%, viidates olukorrale, kus suur hulk n-ö vabast rahast on koondunud üsna väikese hulga turuosaliste kätte, peegeldades ka eestlaste vahelist majanduslikku nn ebavõrdsust.

Vaadates tänast keskmise potentsiaalse koduostja ostuvõimekust, peabki pigem siiski nentima, et kinnisvara oli Eesti suuremates linnades muutunud viimastel aastatel nii koduna kui ka investeeringuna üha kättesaamatumaks, kuid, olukord on juba 2022. aasta keskpaigast järk-järgult paranemas ning ettevaatavalt vastav trend vähemalt lühiajaliselt püsib, kus parimad ostuvõimalused on tõenäoliselt juba 2023. aastal saabunud või veel aasta II pooles saabuvad. Tänase turusituatsiooni suurimaks mõjutajaks jääb lähitulevikus endiselt siiski euroala keskpank, kelle eesmärk muidugi ongi olnud, et kinnisvara- ja finantsturge kui ka üleüldist tarbimist rahustada.