Varade ümberhindlus viis EfTEN Real Estate Fundi kahjumisse
Juunis läbi viidud hindamise tulemusena langes fondi kinnisvarainvesteeringute väärtus 6,18 miljoni euro võrra (-1,7%), mis viis fondi teises kvartalis ligi 2,2 miljoni euroga puhaskahjumisse. Mullu samas kvartalis teeniti 5,6 miljonit eurot puhaskasumit, millest kinnisvarainvesteeringute kasv andis lisaks 3,7 miljonit eurot.
Portfelli allahindlus on suuresti seotud euribori kasvuga viimase poole aasta jooksul, sest see viis rahavoogude diskonteerimiseks kasutatava kapitali kaalutud keskmise hinna tõusuni, selgitab fond.
Fondi äritegevuse rahavoog kasvas samas teises kvartalis 6,24 miljoni euroni (2022 II kv: 3,2 miljonit) ning poolaasta lõikes 12,65 miljoni euroni (2022: 5,34 miljonit).
Intressimäärade tõus, mis algas 2022. aasta keskel, jätkus ka 2023. aasta esimesel poolaastal. Euroalal, sh Balti riikides, kasutatakse laenude baasintressimäärana EURIBORi, mis sõltuvalt tähtajast kasvas kuue kuuga ligikaudu 1,5 protsendipunkti võrra, selgitab fond. Ühelt poolt tähendab see kinnisvarasektoris tegutsevate ettevõtete jaoks kasvavaid finantskulusid, teiselt poolt sõltub turu intressimäärast ka kinnisvarainvesteeringute äritegevuse rahavoogude diskonteerimiseks kasutatav kapitali kaalutud keskmine intressimäär (WACC), mille kasv toob üldjuhul kaasa kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse languse.
Kõige raskemas olukorras on EfTENi sõnul need kinnisvaraettevõtted ja -fondid, kus laenukoormus on kõrge ning kus laenuraha on lisaks pankadele kaasatud ka finantsturgudelt võlakirjade kaudu. Kui veel eelmise aasta alguses oli kinnisvarasektor võlakirjainvestorite üks n.ö lemmikuid, siis tänavu on olukord vastupidine. Võlakirju refinantseerivad kinnisvaraettevõtted on nii Euroopas kui ka Baltikumis pidanud leppima oluliselt väiksemate mahtudega ning kohati kordades kasvanud laenukuludega. EfTEN Real Estate Fund AS’i tütarettevõtetele kuuluvate kinnisvarainvesteeringute soetus on täiel määral finantseeritud pangalaenudega ning laenude LTV jääb vahemikku 29%-52%, mistõttu on laenude refinantseerimine toimunud tavapäraselt.
Intressimäärade tõusule pakkusid aasta esimeses pooles mõningat leevendust alanenud energiakulud ja üüritulude kasv. Vaatamata Balti riikide majanduslangusele, püsis fondi üürnike maksekäitumine tugevana. EfTEN Real Estate Fund AS’i kinnisvaraportfelli vakantsus oli 2023. aasta juuni lõpu seisuga alla 2% ning võrreldes 2022. aasta I poolaastaga kasvas võrreldavatel alustel (Like-for-Like) arvestatud üüritulu 12%.
Suurem fond alates aasta algusest
Bilansipäevaga 01.01.2023 ühines EfTEN Real Estate Fund AS (endise nimega EfTEN Real Estate Fund III AS) EfTEN Kinnisvarafond AS´iga. Ühinemise järgselt kasvas fondi konsolideeritud varade maht 211 miljoni euro võrra, s.o 182 miljonilt eurolt 393 miljoni euroni ning fondi omakapital 126 miljoni euro võrra, s.o 104 miljonilt eurolt 230 miljoni euroni. Ühinemine kanti äriregistrisse 28.02.2023.
Ühinemisel lisandusid EfTEN Real Estate Fund AS’i kinnisvaraportfelli EfTEN Kinnisvarafond AS’i tütarettevõtetele kuuluvad 17 uut kinnisvarainvesteeringut Eestis, Lätis ja Leedus õiglases väärtuses 196,3 miljonit eurot ning üks 50%-lise osalusega ühisettevõttele kuuluv kinnisvarainvesteering õiglase väärtusega 10 miljonit eurot. Ühinemise järgselt on fondi kinnisvaraportfell nii sektorite kui ka üürnike lõikes veelgi paremini hajutatud.
EfTEN Real Estate Fund AS’i konsolideeritud 2023. aasta I poolaasta müügitulu oli 15,749 miljonit eurot (2022 I poolaasta: 6,988 miljonit eurot). Kontserni neto üüritulu oli 2023. aasta I poolaastal kokku 14,704 miljonit eurot (2022: 6,666 miljonit eurot). Kontserni puhaskasum samal perioodil oli 2,445 miljonit eurot (2022: 7,882 miljonit eurot).
Kontserni varade maht juuni lõpu seisuga oli 381 274 miljonit eurot (31.12.2022: 181,956 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas varade mahust 95% (31.12.2022: 93%).
2023. aasta juuni lõpu seisuga oli kontsernil 35 (31.12.2022: 18) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 361,498 miljonit eurot (31.12.2022: 168,875 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 349,119 miljonit eurot (31.12.2022: 151,426 miljonit eurot). Lisaks kuulub kontserni ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.06.2023 seisuga oli 9,8 miljonit eurot.
2023. aasta I poolaastal pikendasid fondi tütarettevõtted kokku kuus laenulepingut. Laenulepingud pikendati kolmeks kuni viieks aastaks. Nelja laenu intressi marginaal pikendamisel langes 0,05-0,5 protsendipunkti ning viie laenu puhul lühenes EURIBOR’i periood 6 kuult 1-le kuule ja ühel laenul 6 kuu pealt 3 kuu peale.
Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kolme tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk 30.06.2023 seisuga oli 5 395 000 eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on 37%-51% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt tugevat üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär tõusis EURIBOR´i muutuse mõjul juuni lõpuks 5,4%-ni (31.12.2022: 3,7%) ning LTV (Loan to Value) oli 42% (31.12.2022: 40%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Kõiki fondi laenulepinguid teenindatakse tavapäraselt ning kõikide laenu tagatiseks seatud kinnisvarainvesteeringute äritegevuse rahavoog ületab laenumakseid,
EfTEN Real Estate Fund AS’i aktsia EPRA puhasväärtus (EPRA NDV) seisuga 30.06.2023 oli 20,35 eurot (30.06.2022: 19,86 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS´i aktsia EPRA puhasväärtus vähenes 2023. aasta I poolaastal 1,0% (2022 I poolaastal: kasvas 4,0%).
Loo autor omab positsiooni EfTEN Real Estate Fundis.
