Pilt selgeks: kes hüvitab korteriomanikule veekahju, kui katus lekib ja kindlustus puudub?

Sagenenud on juhtumid, kus katkisest katusest, tilkuvast keskkütteradiaatorist või purunenud kanalisatsioonitorust aset leidnud veekahju on rikkunud ära mõne korteri hinnalise mööbli ja remondi, kuid korteril puudub kindlustus.

Kui kahju kannatanud korteriomanikul ei ole sõlmitud kindlustuslepingut, siis võib korteriühistu juhatus või haldur esialgu õlgu kehitades öelda: „Ise olid rumal, et kindlustuslepingut ei sõlminud,“ – ja arvata, et kahju kannatanud korteriomanik peab tekitatud kahju ise kinni maksma. Kuid kas see on ikka nii?

Kaasomandi osast tuleneva kahju korral vastutab korteriühistu

Igal aastal vaatavad maakohtud läbi kümneid ja kümneid avaldusi, kus kahju saaja (korteri omanik) on esitanud avalduse korteriühistu vastu kahju hüvitamise nõudes, kuna katkine katus, tilkuvad keskkütteradiaatorid või purunenud kanalisatsioonitorud on tekitanud korteriomanikule kahju. Kohtusse on asjad jõudnud seetõttu, et korteriühistu on keeldunud vabatahtlikult hüvitamast tekitatud kahju ning juhatus või haldur on teadmatusest jätnud sõlmimata korteriühistu vastutuskindlustuse.

2018.a. kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 kohaselt maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks (näiteks katus, kanalisatsioon, külma- ja soojaveetorud, küttesüsteem jne).

KrtS § 34 lg 2 kohaselt korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.

Kui korteris tekib veekahju, mis lähtub mõttelistest osadest, siis on sellise kahju ärahoidmine hõlmatud KrtS § 34 lg-test 1 ja 2 ja § 35 lg 2 p-st 1 tuleneva korteriühistu kohustuse kaitse eesmärgiga ja see on ka mõistlikult ettenähtav. Korteriühistul on kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid, kontrollida tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendada puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduste kõrvaldamiseks.

Kahju tekkimisel saab korteriühistu vastutuse aluseks olla ühistu tegevusetus, sh üldkoosoleku otsuse mitte täitmine, kaasomandi eseme korrasoleku kontrollimise või parandamise korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine, aga ka remondiks vajaliku raha kogumata jätmine.

KrtS § 35 lg 2 p 1 toodu kohustuse eesmärgiks on muuhulgas hoida ära korteriomaniku vara kahjustamine. Seega tuleb korteriühistul kahju hüvitada ulatuses, milles korteriomaniku vara kahjustas.

Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise.

Korteriühistult saab kahju hüvitamist nõuda isegi siis, kui ühistu pole oma kohustusi rikkunud

Nii mõnegi korteriühistu juhatuse liikme ja halduri jaoks on tulnud halva üllatusena tõsiasi, et korteriühistult saab kahju hüvitamist nõuda ka siis, kui ühistu pole oma kohustusi rikkunud.

Nimelt asus Riigikohtu kolleegium 19. märtsi 2021.a. otsuses seisukohale, et olukorras, kus korteriomanikule on tekkinud kahju kaasomandist, aga ükski korteriomanik ega ühistu pole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist ikkagi korteriühistult.

Sel juhul hüvitatakse kahjustatud korteri omanikule eelkõige tema korteri ja sellega seotud kaasomandi senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud: ehitise osade parandamine ja asendamine, siseviimistlus jms. Muu kahju (mööblile, kodutehnikale jne tekitatud kahju) hüvitatakse ainult kohustuse rikkumise korral.

KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud ühiselt, siis kannavad nad ühiselt ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju.

Kahju all, mida korteriomanikud kannavad ühe kaas- või korteriomaniku ees ühiselt, tuleb KrtS § 12 lg 2 ja asjaõigusseaduse § 72 lg 5 teise lause mõttes mõista kahju, mis tekib korteriomandite kaasomandi osa esemest kui tervikust lähtuvalt ühe korteriomaniku korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele. Sellest tulenevalt saab korteriomanik, kelle korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele on tekkinud kahju tulenevalt korteriomanike kaasomandi esemest, mis ei ole tingitud mõne üksiku korteriomaniku ega korteriühistu kohustuse rikkumisest, nõuda selle kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu.

Asja kahjustamise korral lähtutakse kahjuhüvitise kindlaksmääramisel eelkõige vara senise koosseisu taastamiseks vajalike kulutuste suurusest.

Kahju suurust on võimalik tõendada parandustööde kalkulatsiooni alusel. Ei saa ju eeldada, et kahjustatud korteri omanikul endal oleks piisavalt raha, et korter ära remontida.

Korteriühistu vastutus ei sõltu kohustuse rikkumise viisist, vaid rikkumise faktist ning korteriühistu vastutuse seisukohalt ei oma tähtsust, millisel konkreetsel põhjusel vesi korterisse valgus. Oluline on see, et veeleke toimus ja selle tagajärjel tekkis kahju.

Veekahju tekitamist ei saa pidada tavapärase omandi kasutuse normaalseks kõrvalmõjuks.

Korteriühistult saab nõuda saamata jäänud kasutamiseeliste hüvitamist

VÕS § 132 lg 4 sätestab, et kui kahjustatud asi oli isikule vajalik või kasulik, eelkõige tema majandus- või kutsetegevuseks või tööks, hõlmab kahjuhüvitis ka samaväärse asja kasutamise kulusid kahjustatud asja parandamise või uue muretsemise aja jooksul. Kui isik samaväärset asja ei kasuta, võib ta nõuda asja parandamise või uue asja muretsemise aja jooksul saamata jäänud kasutamiseeliste hüvitamist.

Ehk teisisõnu: kui kahjustatud korteri omanik üürib kahjustada saanud korteri remondi ajaks teise korteri, siis korteriühistu on kohustatud talle ka need kulud hüvitama.