INTERVJUU | Kinnisvaraarendaja Liven juht selgitab, mis turul toimub. Kas meil on tõesti ostja turg?
(27)
Börsiplaane hauduv Liven näeb kinnisvaraturul positiivseid märke ja alustab projekti linnas, kuhu kolib suur Amazoni kontor.
Tegevjuht Andero Laur on üks neid kinnisvaras tegutsevaid inimesi, kes mäletab täpselt seda, mis toimus 2008. aastal ja sellele järgnenud ajal. Oli kriis. Masu. Pupu. Praeguse kohta küsib ta, kas keegi üldse veel mäletab, millal mingit kriisi ei olnud. Ometi hakkab kinnisvaraturg tema sõnul taas hoogu sisse saama, sest teadmatus hakkab hajuma.
Kuidas Livenil sel aastal läinud on? Mis kinnisvaraturul toimub?
Eelmise aasta lõpust alates on uusarenduste turul väga palju muutunud. Müüke on palju vähem. Samas buumiaastatega võrreldes ehk koroonaeelset aega vaadates ei ole vahe nii drastiline. Suurem mure oli ajal, mil ebakindlust oli rohkem. Euribor on saavutanud või saavutamas oma lage. Tulevikutehingud ja analüütikute arvamused annavad selleks alust. Jääme siin 4% kanti. Inimesed julgevad taas plaane teha. Varem tekitas suuremat ebakindlust ka see, et ökonomistid pidevalt lubasid, et nüüd on peagi tõusudega kõik, aga ei olnud.
Ökonomistid pidevalt lubasid, et nüüd on peagi tõusudega kõik, aga ei olnud.
Meie aasta tuleb suure tõenäosusega kasumlik. Meil toimuvad aasta lõpus paljude korterite üleandmised. Neid on palju plaanis. Kui kõik läheb plaanipäraselt, siis tuleb hea tulemus.
Mida ja kuhu praegu ehitate?
Meil on pooleli neli projekti Tallinna lääneosas. Harku järve kõrval on Iseära ridaelamud. Esimene etapp on seal valmis, järgmised ehituses. Meie strateegia on, et müüme paberil pooled korterid ära enne ehituse algust, see aitab maandada riske ja samuti on enne ehituse algust võimalik paindlikult kliendi erisoovidele vastu tulla, hiljem ehituse ajal on see palju keerulisem. Iseärasse tuleb kokku 250 ridaelamuboksi. Enamasti on sellistes projektides hooned väga ühetaolised. Kui külla tuled, siis võid kergelt ära eksida. Meil on kõik boksid erinevalt disainitud. Meie üks eripära on seegi, et kliendid saavad planeerimisprotsessis palju ise kaasa rääkida. Saad otsustada näiteks, mitu tuba sul on, kas on saun ja kas soovid suurt magamistuba või mitte. Sellist varianti – ostja saab palju kaasa rääkida – kasutame ka teistes projektides.
Millised ülejäänud kolm on?
Teine on Luuslangi Haaberstis. Majad valmivad selle aasta lõpus ja järgmine etapp on plaanis uuel aastal. Siis on Uus-Meremaa, mis asub Haabersti ja Põhja-Tallinna piiril. Viimase etapi ehitus lõpeb seal selle aasta lõpus. Viimane töös olev projekt on Magdaleena tänaval asuv väike n-ö butiikmaja.
Samas valmistume järgmise suurprojekti turule toomiseks. Broneerimine on praegu juba võimalik. Müügilepinguid teeme ka. See asub Regati tänaval, täpsemalt Pirita sadama pool promenaadi lõpus. Sinna tulevad kohvikud ja restoranid. See saab olema uus sihtpunkt, kus aega veeta ja ka elada. Plaanime sinna 220 korterit. Umbes pooltega neist alustame järgmise aasta alguses või juba selle aasta lõpus.
Olete te viimasel ajal pidanud midagi ka edasi lükkama?
Ajagraafikud on meil pidevas muutumises. Nagu öeldud, on meil sisemine eesmärk müüa enne ehitust pooled korterid maha. Sel on ka see eesmärk, et just siis saab ostja kõige rohkem kujundada seda, mida ta ostab. Meil ei ole klassikalisi müügiinimesi ega palgatud maaklereid. Ostjaid teenindavad esimesena sisearhitektid, sest nemad on kõige paremini kvalifitseeritud inimesed, et aidata klientidel oma kodu planeerida.
Nüüd on näha müügitempo paranemist ja võib ehk hakata uuesti lühendama tähtaegu.
Kui 50% müük võtab rohkem aega, siis algab ka ehitus hiljem. Aasta tagasi olid plaanid kiiremad ja lühemaajalised, aastavahetusel tegime neid ringi. Aeglasemaks. Nüüd on näha müügitempo paranemist ja võib ehk hakata uuesti tähtaegu lühendama.
Harku ja Haabersti on kuum piirkond.
Mis puudutab maad, siis ruumi on. Ühel ajal kehtestati seal Haabersti linnaosa üldplaneering, mis määras ära ehitusmahud. Tõsi, detailplaneeringu faasis selgub lõplik maht, aga paljud jõudsid samal ajal lubadeni ja nii on seal tõesti palju tehtud ja tegemisel. Konkurents on suur. Arendajana näen, et ka teised linnaosad on investeerimiseks vähemalt sama head, aga maa kättesaadavus on palju keerulisem.
Kas on õige väita, et praegusel ajal on arendusprojekte lihtsam osta kui veel aasta tagasi?
Meie portfellis on praegu Tallinnasse ligi 1500 kodu rajamine. Poolte puhul on küsimus ehitusloas. Ülejäänud on detailplaneeringu faasis ehk need on kaugema tuleviku teemad. Loomulikult vaatame pidevalt ringi, et leida uusi kohti. Vastab tõele, et 1,5 aastat tagasi oli kohtade leidmine mõistliku hinnaga väga raske. Praegu on olukord mõistlikum. Kas neid just palju on. Pigem meie vaates mitte. Teistel arendajatel on ka ajagraafikud pikenenud, aga võrreldes kümne aasta taguse ajaga ostetakse krunte enamasti oma raha eest. Pangalaenusurvet ei ole ja ollakse valmis kauem ootama.
Kes ostjatest aktiivsemad on? Teatud grupp on ka kadunud, sest nad ei jaksa osta.
Väga paljud kadusid turult seetõttu, et hinnad tõusid märgatavalt. Kui vaadata nüüd hindade ja palkade suhet, siis pooleteise aasta jooksul ei ole hinnad eriti tõusnud, aga palgad küll. Kui võrrelda Tallinna keskmist palka ja kinnisvara ruutmeetri hinda, siis oleme jõudnud järelturukorteritega buumieelsele tasemele. Aga nüüd tulevad mängu laenuintressid, mis on oluliselt tõusnud.
Kui võrrelda Tallinna keskmist palka ja kinnisvara ruutmeetri hinda, siis oleme jõudnud järelturukorteritega buumieelsele tasemele.
Nende jaoks, kes ostavad praegu omavahendite eest – näiteks müüvad olemasoleva korteri, et osta järgmine –, ei ole euribor teema. Põhjused on ikka samad: pere suurenemine või vastupidi, laste lahkumine kodust. Kolmas põhjus on ajas kasvanud sissetulek ja koos sellega tekkinud võimalus lubada endale kvaliteetsemat elamispinda. Paljud neist on varem oma ostuotsust edasi lükanud. See on olnud õige otsus, sest praegu saab ka hinnaalandusi ja pakkumist on rohkem. Pigem on pakkumise ja nõudluse tasakaal ostja kasuks.
Kes esimest kodu ostavad, on keerulisemas seisus. Neid on turul vähem.
On siis tõesti praegu ostja turg?
Paljudel juhtudel on võimalik läbi rääkida. Kas just ostja turg terves Tallinnas, seda ei julge öelda. On piirkondi, kus pakkumist on väga palju, ja on ka piirkondi, kus on koduostjatel endiselt keeruline soovitud elamispinda leida. Tallinnas on pakkumiste koguarv endiselt väike. Kui Eesti suurimat kinnisvarakuulutuste portaali vaadata, siis on seal praegu Tallinnas ligi 3600 pakkumist. Normaalne oli enne koroonakriisi 5000–5500. Buumi ajal vähenes see lausa 2000 peale, mis on peaaegu mitte midagi. Hinnad tõusid ja pakkumiste arv kerkis ühel ajal 4000 peale. Nüüd siis on taas kahanenud pisut. See ei ole suur arv ja heale pakkumisele on nõudlus endiselt suur. Paljudes piirkondades tuleb ostjal endiselt kiiresti tegutseda, et headest pakkumistest osa saada.
Panipaigad ja parklakohad saab pealekauba?
Suures pildis ei ole müüjal vahet, kus ta selle hinnaalanduse teeb. Parkimiskohtade rajamine on endiselt väga kallis ja koduostjad vajavad neid aina vähem. Hea meelega investeeriks selle raha selleks, et pakkuda muid hüvesid, mille nõudlus on kasvuteel.
Parkimisnormatiivist on arendajad palju rääkinud. Seda ei oleks vaja.
On väga palju linnu, kus see ei ole reguleeritud üldse. Arendajad teevad neid parema äranägemise järgi. Võib juhtuda, et kui sa neid teatud kohta ei tee, siis on sul raske kortereid müüa.
Maailm on muutunud. Igaüks ei vaja autot.
Samas kui ühistranspordiga on hea ühendus või asud näiteks Taltechi lähedal ning sihtrühm ongi tudengid, siis on see normatiiv jalus. Milleks seda lisakulu teha? Tallinn on valinud selle tee, aga diskussioon käib. Nad saavad aru, et maailm on muutunud. Igaüks ei vaja autot.
IT-sektori tähtsust kinnisvarasektoris ei saa alahinnata. Tunnetate siin mingit muutust?
See sektor on kogu Eesti majanduse jaoks väga tähtis, kahtlemata ka meile. Seal on keskmised palgad kõrgemad kui mujal. Uusarendustesse kinnisvara ostes peab sul palk olema keskmisest suurem. Teine pool on see, et iga sealne ametikoht loob teistes sektorites mitu juurde. Jah, paljudel IT-äridel, kes ei suuda veel positiivset rahavoogu genereerida, on keerulisem. On aga ka väga palju tugevaid tegijaid, kes kasvavad. Nad saavad väga hästi hakkama ja värbavad. Ei näe klientide seas sellist muutust, mida võiks meediast loetu põhjal oletada.
Kinnisvara ostmise protsess muutub. Varem käis paberil korteri ostmine rohkem n-ö pimedas. Sa nägid tegelikku ostu alles aasta-kahe pärast. Nüüd on uued variandid olemas.
Kui me Livenis seitse-kaheksa aastat tagasi strateegiat kindlaks määrasime, siis oli näha, et paberil müüki on väga palju. Motivaatoriks olid siin pankade rahastamistingimused, aga ka oma riskide maandamine. See on tavaks ka mujal maailmas, et arendaja müüb pool või enam korteritest maha enne ehitamist. Mõtlesime siis, kuidas luua ostjale maksimaalset kasu.
Ostja saab reaalselt oma korterit kujundada ja isegi aknast välja vaadata, et näha, mis vaated avanevad.
Siis tekkis see, et ostja sai rohkem kaasa rääkida sisustuse ja muu puhul. Saime aga üsna ruttu aru, et kui sa proff ei ole, siis sa ei julge otsuseid pimesi teha. Kardad teha julgemaid valikuid, kui sa ei kujuta ette, kuidas see kõik välja hakkab nägema. Virtuaalreaalsuse areng tõi esmalt sõiduautode konfiguraatorid, millest me oleme eeskuju võtnud. Ostja saab reaalselt oma korterit kujundada ja isegi aknast välja vaadata, et näha, mis vaated avanevad.
Koroonaaeg muutis vist palju seda, mida inimesed oma kodult tahavad.
Keskmine korteri suurus kasvas. Kodukontorist varem ei räägitud eriti, nüüd väga palju. Planeeringutesse tekkis teistlaadi tuba – mikrokontorituba. Piisab ka viiest-kuuest ruutmeetrist ja helikindluse lisamisest. See ongi suurim muutus.
Ja muidugi energiahindade mõju kinnisvarasektorile. Gaas oli au sees, enam mitte.
A-klassi kinnisvarale pakutakse oluliselt paremaid laenutingimusi.
Majad peavad olema efektiivsed. Gaas oli varem tõesti tahetud kütteviis. Meil oli see ka Iseära algses projektis sees, aga viimasel momendil saime selle projekteerida ümber maaküttele. Praegu projekteeritakse ka neid maju ümber A-klassi hooneteks, mida said napilt enne reeglite kehtima hakkamist veel madalama energiaklassiga ehitusloa. Väga palju mõjutavad siin juba praegu, aga eriti tulevikus rahastajad ehk pangad. A-klassi kinnisvarale pakutakse oluliselt paremaid laenutingimusi.
Liveni börsile minekust on palju juttu olnud. Sel aastal seda vist ei juhtu?
Oleme aktsionäridele sellise lubaduse andnud, et Tallinna börsi põhinimekirja me läheme. See plaan on jõus, aga üldine seis kapitaliturgudel praegu IPO-t ei soosi. See, kas see toimub järgmisel aastal või lükkame veelgi edasi, sõltub kapitaliturgude arengust. Ettevalmistused on suuresti tehtud, ehk kui ajastuse otsus on tehtud, saab kiiresti tegutseda.
Ütlesite enne, et viimased kuud on olnud rõõmustavamad, kuid jutt kriisi süvenemisest ei taha vaibuda.
Millal ei ole kriisihõngu tunda olnud? Üht- ja teistpidi räägitakse sellest viimasel ajal pidevalt. Müügiaktiivsus on väike ja riigi majandus on mitu kvartalit languses olnud. Olemegi kriisis. Küsimus on vaid, kas põhjas ja nüüd läheb paremaks.
Või tulebki kriisidega ära harjuda. Praegused ettevõtjad saavad kõva karastuse.
Pead valmis olema selleks, et plaane tuleb muuta. Ühel hetkel lükkad plaane edasi, teisel kasvad. Kinnisvarasektori inimesed õppisid 2008. aastast palju. Ei saa eeldada, et buum kestab kaua. Meie äri ongi tsükliline. Toona oli levinud äriplaan, et ehitan maja valmis ja siis alles hakkan müüma. Sest hind vahepeal kasvas pidevalt. Kui siis kukkumine tuli, pidi hindu hoopis alla tooma. Praegu on kogu turg teistel alustel. See hoiab ka suurt pakkumiste tulva tagasi.
Liven ei ole siiani läinud Lätti ega Leetu. See oleks loogiline samm, mille on astunud paljud Eesti suured tegijad. Liveni fookuses on üksnes Eesti ja juba poolteist aastat ka Saksamaa. Esmalt väga kiiresti arenev Berliin. Nad on valinud seal kinnistuid ja õppinud turgu tundma. Ka seal muutus kinnisvaraturu aktiivsus tunduvalt vaiksemaks umbes aasta tagasi. Hakati müüma ka kinnistuid ja Liven haaras võimalusest. Laur saabki öelda, et nad hakkavad seal järgmise aasta suvel müüma üht 25 korteriga projekti kesklinna vahetus läheduses.
„Poole kilomeetri kaugusel saab seal selle aasta lõpus valmis kohalike poolt Amazon Toweriks kutsutud büroohoone, kus asub tööle ligi 4000 inimest. See on ka meie peamine sihtrühm. Järgmise aasta lõpus soovime hakata ehitama.“
Saksa turul nad kiirustama ei hakka, kuid nende eelis on see, et sellist personaalset lähenemist, nagu nad Eestis pakuvad, on ka Saksamaal vähe. „Kliendil ei ole olnud võimalust väga kaasa rääkida. Pakkumiste arv on seal üldiselt väga väike võrreldes nõudlusega. Arendajatel ei ole olnud survet seda teenust osutama hakata,“ ütleb Laur. Ta lisab, et Berliin kasvab linnana väga kiiresti.
