Ekspert: ärikinnisvara üüriturul käib verine võitlus

Olukord ärikinnisvara ja seda ennekõike vanemate hoonete üüriturul on nigel, kuid annab arendajatele võimaluse kasutada madala aktiivsuse perioodi hoonete kaasajastamiseks, väidab Kaamos Kinnisvara müügidirektor Kristo Kokk.

Ärikinnisvaras, seda ennekõike vanemate büroohoonete üüritehinguid silmas pidades on piltlikult öeldes veri tänavatel. Vakantsid, olgu need nähtavad või nähtamatud (varjatud vakantsuse korral on leping kehtiv, aga vajadus pinna järgi muutunud või olematu), on vanemates hoonetes kõrged ja tõusevad lähiajal veel.

Senini on ärikinnisvara üürituru kasvu vedanud IT sektor, kuid täna vaatavad ka IT ettevõtted olemasolevaid kohustusi seoses äripindadega üle ja korrigeerivad neid vastavalt pindade kasutamise vajadusele. Oma panuse on andnud majanduslangus – seni ka pisut laiutavad ettevõtted on aru saanud, et iga kokkuhoitud euro on väärtuslik, andes üürileandjatele üleoleva osa tagasi või otsides sellele allüürnikku. Nendel juhtudel on tegu pigem vägagi atraktiivsete pindade või asukohaga, mis mõjutab tugevalt kõiki teisi üüripakkumisi.

Mõistlik on kasutada madala aktiivsuse perioodi olemasolevate hoonete parendamiseks

Uute büroopindade üürileandjatel on kindlasti lihtsam kui vanemate hoonete omanikel. Uued büroopinnad, mis 2023. aastal valmisid või 2024. aastal valmivad, on paljuski oma rentnikud leidnud. Kindlasti on veel pisut vaba ruumi, aga mitte olulisel määral. Pigem lükkub suurem uute pindade turule tulek aastasse 2025-2026.

Vanemate büroohoonete jaoks ei paista järgmine aasta kuigi särav. Tihe konkurents jätkub ja võimalik, et eskaleerub veel. Tugevamad ja edumeelsemad üürileandjad tegelevad eelseisval aastal pindade või hoonete parendmisega, olgu selleks energiatõhususe parandamine, hoonete sertifiseerimine või hoonele lisandväärtuste-teenuste lisamine.

Ennekõike peavad arendajad vaeva nägema selleks, et hooned oma olemuselt (energiatõhusus, sobiv planeering, esinduslikkus jms) kui ka teenustelt (lisandväärtused) oleksid nii tänastele kui võimalikele uutele rentnikele atraktiivsed. Seda kõike pikemat perspektiivi silmas pidades, sest kui turul on valikut palju, hakkavad enam mängima rolli pisidetailid. Arendajatel on võimalus kasutada praegust madalseisu, et luua kontoreid, kus inimesed tahavad töötada – et see poleks pelgalt töötegemise koht, vaid inspireeriv keskkond, mis annab töötajatele põhjuse kodukontorist välja tulla.

Uuematele hoonetele saab muidugi konkurentsi pakkuda ka nii-öelda oma nišši leidmisega. Kui uute pindade valmimist peab klient ootama pikalt, siis B-klassi büroohoonete üürimise kasuks räägib lühem ooteaeg ja mitte alati ei ole kõrvalkulud hästi ehitatud B-klassi hoones kõrgemad kui tänapäevases A-klassi hoones. Kogu tehnika ning selle käitlemine võtab oma aja ja ressursi ning võib väljenduda kõrvalkuludes. Vahest on vanemad hooned uutega võrreldes ka paremini sisse töötatud, seda nii püsiklientuuriga asukoha kui laitmatult töötava haldustiimi poolt. Ja mis peamine, vanemate hoonete kasuks räägib kindlasti seegi, et nende üürihinnad on uutest tunduvalt odavamad. See võib olla majanduslikult ettevaatlikumale ettevõttele mõistlik lahendus.

Ettevõtted ootavad üürileandjatelt paindlikkus

Seni kuni ettevõtted tunneli lõpus valgust nägema ei hakka, olukord paremaks ei muutu. Kahjuks võtab see tsükkel ärikondlikus kinnisvaras elukondlikust kauem aega ning ettevõtted on kindlasti eelseisva aasta vaates pigem ettevaatlikud ja ratsionaalsed, sundides end pigem kasinusele kui pillavale elustiilile. See aga ei aita kuidagi kaasa laienemisotsustele või büroopindade vahetamisele. Pigem vastupidi.

Need, kellel seisab ees üürilepingu lõpptähtaeg, asuvad eelkõige olemasoleva üürileandjaga läbi rääkima ning leitakse enamasti koos lahendus. Neid äripinna omanikke, kes saavad lubada endale mõne kliendi lahkumise lihtsalt seetõttu, et hoitakse teatud hinnataset või mahu ootused ei klapi, on kindlasti pigem väga vähe.

Kolimine on kallis tegevus ja liikumisaltid on pigem väiksema pinnavajadusega ettevõtted, siis on selgelt ootus ka paindlikumale ja kiiremale tehingule. Ettevõtted eelistavad äripinnana valmis ja osaliselt möbleeritud lahendusi või selliseid, mis valmisvad 1-3 kuu vaates. Pikema valmisoleku sättimine mängib kaardid juba konkurendi kätte. Ilmselgelt on hinnad surve all, sest vakantsused on märkimisväärsed ja üürileandjate soov rahavoogu kindlustada on tugev.

Enamik ettevõtteid eelistavad äripinna üürimist ostule. Pindu ostavad ikkagi pigem väike- ettevõtted, kes tegelevad kaubanduse-toitlustuse või sarnases teenusvaldkonnas. Küll aga saan näite tuua Kaamose enda portfellist, kus 3-4 inimesega ettevõte otsustas vahetada büroopinna korteri vastu, tuues põhjenduseks kapitali paigutamise kinnisvarasse. Miks ka mitte?