Oluline kohtuotsus: info mittekohane avaldamine võib jätta müüja vastutama

Eksperdid peavad järgmist kohtulahendit üheks olulisimaks tehingute valdkonna lahendiks möödunud aastal ning selles toodud seisukohad võimaldavad analoogia korras anda suuniseid ka Eestis tehingute tegemisel, kirjutab Karl-Erich Trisberg.

Ettevõtete ja kinnisvaratehingute ostu-müügi protsessi oluline osa on õiguslik audit (legal due diligence), mis aitab tuvastada lepingu esemega seotud riske. Selle protsessi käigus soovib müüja näidata lepingu eset võimalikult heast küljest, aga samal ajal peab arvestama, et puudused ja seonduvad riskid tuleb ostjale nõuetekohaselt avaldada, et hilisemat vastutust vähendada. M&A lepingutes lepitakse kokku mh info kohase avaldamise künnis (nn „fair disclosure“), mille järgi lepingus kokkulepitud viisil avaldatud informatsioon vabastab müüja vastutusest lepingus antud kinnituste rikkumise korral.

2023. aastal tegi Saksamaa Ülemkohus lahendi, mis selgitab info avaldamise kohustust kinnisvara ja M&A tehingutes. Seda kohtulahendit (BGH 2023. aasta 15. septembri otsus V ZR 77/22) peavad eksperdid üheks olulisimaks tehingute valdkonna lahendiks möödunud aastal ning selles toodud seisukohad võimaldavad analoogia korras anda suuniseid ka Eestis tehingute tegemisel.

Selles kaasuses lisas müüja andmeruumi dokumendi, millest nähtus lepingu esemega seotud oluline rahaline kohustus. Müüja tegi seda reedesel päeval vahetult enne planeeritud tehingu lõpuleviimist uue nädala esmaspäeval kell 10 hommikul. Müüja väitis, et kuna info oli ostjale avaldatud (andmeruumi lisatud), siis tema selles uues dokumendis kirjeldatud asjaolu eest ei vastuta. Kuigi lepingus oli tõesti kokku lepitud, et andmeruumis sisalduv informatsioon vaikimisi vabastab müüja vastutusest, leidis kohus teisiti.

Saksamaa Ülemkohtu otsuse järgi ei piisa üksnes dokumentide lisamisest virtuaalsesse andmeruumi, vaid seejuures peab arvestama järgmist.

• Kui müüja on teadlik ostja jaoks olulistest asjaoludest, peaks ta need selgelt välja tooma. Sellise info avaldamist ei tohiks jätta hilisesse etappi, mis ei jäta ostjale mõistlikku aega asjaoludega tutvumiseks. See ei tähenda siiski, et müüja peab teavitama kõikvõimalikest asjaoludest, mis võivad ostja otsust mõjutada.

• Andmeruum, milles ostjale informatsiooni avaldatakse, peab olema selgelt struktureeritud, vastavalt andmete hulgale olema ka asjakohaselt liigendatud ja otsimisfunktsiooniga varustatud. Samuti peaksid andmeruumis olevad dokumendid olema korrektselt vastavalt nende sisule nimetatud.

• Uue informatsiooni lisamisel andmeruumi tuleks müüjal sellest ostjat teavitada, eriti kui sellest võib sõltuda tehingu tegemise otsus.

• Müüja peaks põhjalikult vastama ostja küsimustele, nt tehes seda ostja esitatud küsimustikku (information request list) täites.

• Nii ostjatel kui müüjatel on tehingute tegemisel soovituslik kasutada professionaalsete nõustajate abi.

Need, kes on osalenud ostu poolelt mõnes tehingus viimasel paari aasta jooksul, saavad eelneva valguses mõelda, kas pärast tehingut sai neile teatavaks olulisi asjaolusid, millest müüja neid kohaselt ei teavitanud ja kas sellest tulenevalt võiks neil müüja vastu olla nõudeid.

Need, kes on täna tehingu ettevalmistamise faasis, võiksid müüja poolelt veenduda kogu olulise info avaldamises ja tegema seda organiseeritult ning ostja poolelt küsima kõik asjassepuutuvad küsimused ning soovituslikult kasutama professionaalsete nõustajate abi.