Kristjan Tamla: Balti kinnisvaraturg on olnud üks Euroopa vastupidavamaid

EfTEN Capitali tegevjuhi Kristjan Tamla sõnul on Balti riikide majanduslik käekäik olnud viimased poolteist aastat üks Euroopa kehvemaid, kuid seevastu kinnisvaraturg näitab erakordset vastupidavust. Tehinguaktiivsus on langenud, kuid sundmüüke pole ärikinnisvaras sisuliselt toimunud ning ühena vähestest piirkondadest Euroopas pole eluasemete hinnad langenud.

„Balti riikide kinnisvaraturg on püsinud seetõttu, et intressitõusu eelne finantsvõimendus oli madal ja toetus suuresti pangalaenudele. Seega kui Euroopa võlakirjaturgudelt laenamise võimalus sisuliselt sulgus, siis Balti riikide kinnisvarasektorit mõjutas see vähe,“ ütles Tamla.

Skandinaavia omanikele kuuluvate pankade laenutingimused veidi halvenesid, kuid kardetust märksa vähem ning tugevamaid kinnisvaraprojekte rahastavad pangad endiselt mõistlikel tingimustel. Alanud aastal ei ole kinnisvarasektori rahastamises suuri muutusi oodata – pangad säilitavad oma senised laenutingimused, kuid rahastamisel hakatakse suuremat vahet tegema tugeva rahavooga ja riskantsematel projektidel.

Ärikinnisvara fookus kandub üüritulu säilitamisele

Lõppenud aastal tehti Balti riikide ärikinnisvara suuremad tehingud ligikaudu 7% tootluse tasemel. See on umbes 1,0–1,5 protsendipunkti kõrgem kui hinnatipus kahe aasta eest. Läinud aasta lõpus elavnenud tehinguaktiivsus näitab, et vähemalt ajutiselt on leitud ärikinnisvara ostjate ja müüjate hinnaootustes tasakaal. „Vaatamata intressimäärade oodatavale langusele on ebatõenäoline, et ärikinnisvara tootlused langevad tagasi 2021. aasta tasemele. Seetõttu võib eeldada, et sel aastal tehakse Balti riikide ärikinnisvara sektoris tehingud eelmise aasta lõpu taseme lähedale jäävate hindadega,“ sõnas Tamla.

Olukorras, kus intressitipp on möödas, kandub Balti riikide ärikinnisvara põhifookus üüritulu säilitamisele ja majanduse jätkuv nõrkus ei tekita uut nõudlust äripindade järele. Kõige nõrgemas olukorras on nende Balti pealinnade bürood, kuhu on tekkinud rohkem vabu pindu, seda eriti Riias. Alanud aastal jääb büroopindade nõudlus madalaks ja üürileandjatel on vähe võimalusi üürihindu tõsta. Madala ja kahaneva täituvusega bürood saavad olema Baltikumi kinnisvaraturu peamine murelaps ja ette võib tulla varade sundmüüki.

Välisinvestorid olid müügilainel

„Välisinvestorid olid eelmisel aastal Balti kinnisvaraturu müügipoolel – kolmes suurimas ärikinnisvara tehingus oli müüjaks välisomanik. Euroopa ja eriti Skandinaavia kinnisvaraturul võtab liigse laenukoormusega seotud probleemide lahendamine veel aega,“ lausus Tamla. Seetõttu on ebatõenäoline, et sealsed investorid hakkaksid Baltikumi suunal taas laienema. Sellest tulenevalt on välisinvestorid tõenäoliselt ka tänavu Balti kinnisvaraturul müümas ning uut pikaajalist väliskapitali siia oodata ei ole.

Kui välja jätta kolm suurt tehingut lõppenud aasta viimastel kuudel (Technopolise bürookompleks Vilniuses, Viru Keskus Tallinnas ja Rimi keskladu Riias), siis oli 2023. aasta Balti ärikinnisvara turul väga vaikne ning ka tänavu ei ole oodata suuremat tehingute aktiivsust. Baltikumi turule orienteeritud kinnisvarafondid, kes kaasasid kapitali enne Covidit, panid suurema osa investeerimata vahenditest tööle. Kohalike pensionifondide ja kindlustusseltside jaoks pakuvad aga võlakirjade tootlused endiselt head alternatiivi kinnisvarainvesteeringutele.

Eluasemete hinnad peaks saama taskukohasemaks

Enamus Balti kinnisvaralaenudest on ujuva intressimääraga. Seega tõi intressitõus kaasa laenude teenindamise kulude kiire kasvu. Kui 2022. aasta kevadel oli eluasemelaenu keskmine intressimäär Balti riikides umbes 2%, siis 2023. aasta lõpuks tõusis see ligi 6%-ni. Kahekümneks aastaks võetud eluasemelaenu puhul tähendas see igakuiste maksete suurenemist 45% võrra või 30% võrra väiksemat laenusummat. On üllatav, et sellises keskkonnas eluasemete hinnad ei langenud. Seetõttu halvenes eluaseme kättesaadavus Baltimaades märkimisväärselt, Tallinnas ja Vilniuses kohati peaaegu 2008. aasta finantskriisi eelsele tasemele.

„Tänu oodatavale intressilangusele peaks eluasemed saama alanud aastal mõnevõrra kättesaadavamaks. Normaalse taseme taastumine eeldab ka eluasemehindade mõningast langust. Käesoleval aastal näeme tõenäoliselt hindade sisulist paigalseisu ja tehinguaktiivsuse püsimist madalal tasemel. Uute korterite laovaru on ajalooliselt kõrge ja see pärsib uusehituste alustamist. Üürimine on kasvav alternatiiv, eelkõige madalama sissetulekuga peredele,“ märkis Tamla.

Kinnisvaraturg naaseb tavapärasesse rütmi

Viimased kolm aastat on turutuuled puhunud kinnisvarasektorile vastu – alates Covidist kuni sisuliselt hüperinflatsioonini –, kuid võib eeldada, et need on tänaseks vaibunud ning tänavu leiab kinnisvaraturg taas tavapärase rütmi. Ärikinnisvara tehinguaktiivsus küll mõnevõrra kasvab, kuid jääb tunduvalt madalamaks kui pandeemiaeelsel ajal. Aktuaalsena püsiv väliskapitali lahkumine Balti riikidest ei tulene mitte niivõrd julgeolekuolukorrast, kuivõrd välisinvestorite probleemidest koduturgudel, seda eriti Põhjamaades. Nõudlus äripindade järele jääb kindlasti äärmiselt kesiseks ning kinnisvaraomanikud keskenduvad senise üürnikebaasi säilimisele.