Ekspert: kas ärikinnisvaras on kõik halvasti? Tegelikult mitte
Mis seisus on ärikinnisvaraturg ning kuidas mõjutab majanduses toimuv lähiajal erinevaid ärikinnisvarasegmente, kirjutab RE Kinnisvara analüütik Henno Viires.
Rääkides olukorrast ärikinnisvara turul, tuleb silmas pidada, et see on tugevalt seotud olukorraga majanduses. Eesti majanduskasvu arvutamisel tuuakse välja ka erinevate tegevusalade panus. Statistikaameti andmetest nähtub, et kinnisvaraalane tegevus oli 2023. aasta 9 kuuga edukaim tegevusala. Eriti oli see märgatav III kvartalis, kus -3,9% majanduslanguse juures panustas kinnisvaraalane tegevus SKP kasvu 1,2 protsendipunkti.
Samuti näitab statistika, et kinnisvaraalase tegevuse valdkonnas toimetavate ettevõtete müügitulu kokku oli 2023. aasta 9 kuuga mullusega võrreldes 12,3% kõrgem ja lausa 35,8% kõrgem kui Eesti majandusele parimal 2021. aastal.
Kui Eesti SKP 2022. aasta II kvartalis kahanes aastases võrdluses -0,5% ja sai alguse majanduslanguse periood, siis ärikinnisvara üüriturg reageeris sellele õige pea. Tehingusoovide ja sooritatud tehingute arvu vähenemine muutus märgatavaks alates septembrist, mil ärikinnisvara üüriturg tavapärase suvise hingetõmbepausi järel varasema aktiivsuse juurde tagasi ei pöördunudki.
Nii sõlmitaksegi uusi üürilepinguid alates 2022. aasta II poolest tänaseni Eesti kiire majanduskasvu perioodil 2017-2021 nähtust oluliselt vähem. Samas me ei näe, et majanduslangusest tingitud raskused oleksid üürituru tehinguaktiivsuse vähenemise taga - lõviosa üürnikest ei anna ruume tagasi ja maksab üüri endiselt korralikult. Lihtsalt uutesse ruumidesse kolimine on pausile pandud ja eelistatakse pikendada lepinguid olemasolevas asukohas, mitte sõlmida uusi.
Motivatsiooni uutesse ruumidesse kolimiseks on vähe
Täna on puudu ka mitmed uutesse äriruumidesse kolimise olulised motivaatorid. Büroopindade puhul on ettevõtete sooviks pakkuda kaasaegset töökeskkonda, kuid varasemate aastate uute bürooruumide arendamise käigus on suur osa ettevõtteid juba uude büroosse kolinud ja ei vaja lähiaastatel uut.
Lisaks keskkonna parandamisele kolitakse laienemise tõttu, kuid praegu on ka kiiresti kasvavad ettevõtted valdavalt büroopindade turult väljas - tänases majanduse olukorras on kasv peatunud või laienemine ootele pandud. Eriti hoogsalt laienenud ja büroopindade turgu toetanud idueettevõtted on raskustes raha kaasamisel ja hoopis vähendavad oma büroopinda või siirduvad täies ulatuses kaugtööle.
Veidi parem on olukord lao- ja tootmispindade turul - siin algas uute äriruumide suuremas mahus arendamine hiljem ja uusi ruume vajavaid ettevõtteid on turul rohkem. Erinevalt büroopindade turust ei ole lao- ja tootmispindade turul ka arvestatavat pakkumist vanemate hea kvaliteediga ruumide osas ja vajaduse korral on uued arendused tihti ainuke valik.
Uute büroopindade turul saab raskeim hetk mööda
Vähene uute üürilepingute sõlmimine mõjutab tugevalt uute arenduste müüki. 2022-2023 valminud ja 2024. aastal valmivad hooned seisavad silmitsi varasemast oluliselt aeglasema müügitempoga ja tavapärasest suurema vakantsiga. Teravam on see probleem büroopindade osas, sest uute lao- ja tootmispindade müük on vähem aeglustunud.
Tavapärasest suurem vabade uute büroode jääk pakub üürihuvilistele 2024. aastal võimalusi nii valiku kui tingimuste osas - üürileandjad on valmis soodustusi pakkuma, olgu selleks siis mööbel ja sisustus (köök, garderoob, kardinad) üürileandja kulul või üürihinna soodustus teatud perioodiks.
Meie hinnangul on uute büroopindade raskused siiski haripunkti saavutanud, sest uut mahtu enam olulisel määral peale ei tule ja 2024. aastal valmivatest hoonetest on valdav osa üürile antud. Nii hakkab olemasolev vabade ruumide jääk kahanema - küll aeglases tempos, aga siiski paremuse poole liikudes.
Kui käesoleva aasta kevadel ehitust ei alustata, siis jääb suur osa 2025. aastaks kavandatud büroohoonetest nimetatud aastal turule tulemata. Ehituse alustamise eelduseks on tänasel turul ankurüürniku olemasolu ja hetke teadmise juures näeme juba ehituses olevatele ja osaliselt üürile antud hoonetele lisandumas ehk vaid 2-3 hoonet suhtelisel tagasihoidlikus kogumahus.
Hoolimata tänastest raskustest uute büroopindade üürile andmisel võib järgmise 12 kuu jooksul pakkumise vähenemise tõttu tekkida olukord, kus uutest büroodest on turul nappus.
Uute üürilepingute sõlmimise vähesus mõjutab samuti vanemaid hooned, millistel on juba varasemast ajast suur vakants. 2023. aastal müüdi vähe uusi büroosid ja nii ei kaotanud nimetatud hooned kolimiste tõttu üürnikke varasemate aastate tempos, aga olemasolevate vabade ruumide täitmine osutus samuti keerukaks.
Üürihinnad väheses muutumises
Vaatamata vähenenud uute üürilepingute sõlmimisele ehk nõrgale nõudlusele ei ole üürihinnad märgatavalt langenud. Oluline on tähele panna, et üürihinnad ei kipu langema avalikes pakkumistes, kuid läbirääkimistel on üürileandjad valmis hindu langetama.
Uute hoonete puhul on ehitushindade kiire tõus viimastel aastatel põhjustanud ka üürihindade hoogsa tõusu, sealjuures paljud arendajad ei ole kogu ehitushinna tõusu klientidele edasi kandnud, sest nii kiiret üürihindade tõusu poleks viimased vastu võtnud. Mõnel juhul eeldavad finantseerimise tingimused teatud üürihindade tasemel püsimist ja vabalt neid langetada ei saagi. Nii on ruumi üürihindade langetamiseks suhteliselt vähe.
Vanemate hoonete puhul on tihti olukord selline, kus kehtivate üürilepingute alusel peale mitmeid üürihindade indekseerimisi maksavad üürnikud üle turuhinna. Üürileandja ei saa sel põhjusel vabade ruumide avalike pakkumiste hindu kohandada, sest olemasolevad üürnikud leiaksid sellest nii motivatsiooni kui põhjenduse lepingus fikseeritud üürihinna alanemist taotleda.
Pikajaalised lepingud tagavad ärikinnisvara stabiilsuse
Ärikinnisvara üürile andmine on majandusest oluliselt stabiilsem tegevusala ning oluline põhjus sellele, et kinnisvaraalased tegevused 2023. aastal paljude muude tegevusaladega ja majanduse kui tervikuga võrreldes vastuvoolu ujusid. Ärikinnisvara stabiilsus tuleneb asjaolust, et rahavoo tuumaks
olev üüritulu põhineb pikaajalistel lepingutel ja ei hakka seetõttu kohe majanduslanguse alguses järsult vähenema.
Eesti ärikinnisvara turul on tavapärane tähtajaliste üürilepingute sõlmimine - uusarendustest ärihoonete ja -ruumide puhul pikkusega enamasti viis aastat või kauemgi, uueväärsete ruumide puhul 3-5 aastat, ka vanemates hea kvaliteediga hoonetes 2-3 aastat. Isegi kui majanduslangus põhjustab üürnikele raskusi, siis ei saa nad nimetatud lepinguid enne tähtaega üles öelda.
Iseasi on üürniku maksevõimetus või pankrot, kuid siiani on suuremad ärikinnisvara üürileandjad raporteerinud, et olulisi muudatusi üürnike maksekäitumises ei ole.
Ärikinnisvara üürilepingutes on tavatingimuseks ka üürihinna tõstmine iga 12 kuu järel - enamasti on üürihinna tõus seotud tarbijahinnaindeksiga (THI). Nii liigub üüritulu hinnatõusudega kaasa ja ärikinnisvara investoride rahapaigutused omavad seeläbi kaitset inflatsiooni vastu. Samas on paljudes lepingutes aastane üürihinna tõus siiski piiratud, levinuim on lagi 5% tasemel, mis viimaste aastate ülikõrge inflatsiooni vastu andis vaid osalise kaitse.
Isegi kui lepingutes üürihinna tõusule ei olnud lage seatud, siis valdav osa üürileandjaid ei läinud „täie rauaga“ üürihinda kergitama. Lühiajaliselt oleks selline üürihinna kergitamine toonud kaasa tulude kasvu, aga veidi pikemas perspektiivis olnuks ilmselgelt keeruline üürnikega lepingute pikendamise osas kokkuleppele jõuda - need lahkunuks üürilepingu lõppemisel või nõudnuks uues lepingus madalamat üürihinda, mis kompenseeriks varasema hinnatõusu.
Kokkuvõtteks, arvestades üürihindade indekseerimisi ja üürnike seni veel head maksekäitumist võib eeldada, et 2023. aastal näitas ärikinnisvara üürileandjate tulude pool mõõdukat kasvu, millele ka kinnisvaraalase tegevuse aasta esimese 9 kuuga kasvanud müügitulu viitab.
Erinev seis ettevõtlussektorites
Peab aga arvesse võtma, et üsna kena koondvaate kõrval on märgatavamaid probleeme ärikinnisvara turu kitsamates segmentides. Majandusharudest oli 2023. aastal ja on prognooside kohaselt ka lähitulevikus suureks kannatajaks töötlev tööstus, mis on olulisel määral orienteeritud ekspordile ning veondus ja laondus, sest vähem kaupa välismaale tähendab vähem vedusid.
Töötlevas tööstuses ja muude tootmisega seotud tegevusaladel esineb nii töötajate koondamist ja tootmise vähendamist kui ka pankrotte, millega seoses ka üüritud äriruume vabastatakse. Lao- ja tootmispindade sektoris on tootmispindade osakaal siiski väike, enamuse moodustavad laopinnad. Tootmiseks sobivatel pindadel on palju spetsiifilisi nõudmisi, mille tõttu neid ehitatakse peamiselt üürnike tellimusel.
Kaubanduses on juba pikemalt olnud teemaks e-kaubanduse mahtude suurenemine, mis sunnib ettevõtteid füüsilist poepinda vähendama - samal ajal on see soosinud lao- ja tootmispindade sektoris stockoffice tüüpi ärihoonete rajamist, kus suure poe asemel on koos väike kaubandusruum, ladu ja büroo.
Leibkonnad on vähendanud tarbimist, aga erinevate tootegruppide lõikes erinevalt, vähem on surve all esmatarbekaubad, suuremat survet kogeb muuhulgas mööbli- ja kodumasinate müük. Viimane on mõjutatud ka elukondliku kinnisvara turust. Kuna kortereid ostetakse märgatavalt vähem, siis ostetakse vähem ka korterite sisustamiseks vajalike kaupu.
2023. aastal teatasid oma Eesti poodide sulgemisest Asko ja Sotka ning mööblipoodide kett Gigant. On väga küsitav kas seda tüüpi poodide alt vabanenud suuri kaubanduspindu õnnestub sellisel kujul üürile anda - tõenäoliselt peavad üürileandjad need jagama väiksemateks ühikuteks või muutma funktsioone.
Üürnikud optimeerivad bürooruume
Büroopindade turul peab arvestama asjaoluga, et üürnikud optimeerivad oma ruume vastavalt tegelikule kasutusele. 2023. aasta jooksul ei olnud valik büroo ja kodukontori vahel mõjutatud pandeemiast, aga paljude ettevõtete jaoks selgus kodukontorit büroos käimisele eelistama jäänud töötajate hulk. Vastavalt sellele hakatakse kehtiva üürilepingu lõppedes muudatusi tegema - enamasti üüritavat büroopinda vähendama. Pikaajaliste üürilepingute tõttu see protsess alles kogub hoogu ja saab 2024. aastal olema oluliseks turu mõjutajaks. Paljudel juhtudel see võib tähendada üürilepingut uues büroos väiksemal pinnal, mis toetab uute büroode müüki, kuid suurendab vanade hoonete vakantsi.
Lisaks peab kõigis ärikinnisvara üürituru segmentides arvestama kestva majanduslanguse mõjuga. Paljude ettevõtted küll on suutnud kehtivate üürilepingute raames oma maksekohustusi täita, aga üürilepingu lõppedes valivad kulude vähendamise tee - väiksemad ruumid, soodsam üürihind.
