ARVAMUS | Tartu maakler: kinnisvaraarendus Lõuna-Eestis – kas ulme või unelm?

Väikelinnad ja alevikud pakuvad koduostjale linnaelu mugavusi koos maapiirkonna looduslähedusega. Kuid kui on soov osta just uus kodu, siis tundub, et Tartu ja Tallinna ümbrusest ikkagi väga kaugele minna ei saa. Või saab?

Suurem osa Lõuna-Eesti uusarendustest on koondunud kuni kümne kilomeetri kaugusele Tartu ümbrusesse: head näited on Saialille uuselamurajoon, Erminurme kvartal ning Haaslava piirkond. Umbes 15 kilomeetri kaugusel Tartust hakkab valik kokku kuivama, mõni uusarendus leidub veel Nõos ja Elva kandis ning üks Tõraveres.

Paar aastat tagasi kirjutas minu Paides tegutsev kolleeg Kersti Okas artikli pealkirjaga „Paide linn vajab kinnisvaraarendajat“. Tänaseks on Paides esimene ridamajade arendus lõpusirgel ja kuuldavasti paar uut varsti lisandumas. Mina julgen väita, et kõik Eesti väikelinnad vajavad kinnisvaraarendajaid, sest uute ja tänapäevaste elamispindade järele on nõudlus olemas. Uusi kodusid tahetakse tõesti osta ka väiksematesse linnadesse. Head näited edukatest uusarendustest ongi peale Paide olemas Rakveres, Haapsalus, Viljandis ja Raplas.

Lõuna-Eestis tegutseva maaklerina jälgin Tartu ja lõunapoolsete linnade eluasemeturul toimuvat igapäevaselt. Põlva linn on üks õnnelikest, kus esimene sammuke on juba tehtud. Üle 30 aasta valmis Põlvas esimene uus kortermaja 2021. aastal. Aasa Kodud on esimene täispuidust kandvate konstruktsioonidega kortermajade arendusprojekt Eestis. Ristkihtpuidust ehk CLT-st ehitatud kortermajade esimene hoone on valmis ja välja müüdud. Kokku neliteist kahe kuni neljatoalist korterit müüdi ära kümne kuuga.

Paneelmajad vajavad renoveerimist

Uue kodu ostmisel peetakse järjest olulisemaks eluaseme energiatõhusust. Hoone keskkonnamõju hindamisel soovitab kliimaministeerium vaadata hoone elukaart tervikuna alates ehitustoodete tootmisest ja ehitamisest kuni lammutusjäätmete utiliseerimiseni, mitte keskenduda ainult kasutamise etapile, nagu on siiani üldiselt tavaks.

Ligi 80% Eesti elamufondist on ehitatud Nõukogude okupatsiooni ajal – kui me jätkame nii nagu praegu, jääb aastaks 2050 rekonstrueerimata 80% üksikelamutest ja 68% korterelamutest. Praegu kasutuses olevate hoonete energiakulud moodustavad umbes 40% Euroopa Liidu energia kogutarbimisest. Ehituse pikas vaates nähakse, et seatud ambitsioonikate kliimaeesmärkide täitmiseks peab uute hoonete ehitamise kõrval hüppeliselt kasvama hoonete renoveerimine, kust on suurim potentsiaal tekitada suurimat energiasäästu.

Kuna kinnisvaraomanikel ei ole täna piisavat finantsvõimekust hoonete rekonstrueerimiseks, tuleb lähiaastatel lahendada mitmeid turutõrkeid, kus eeskuju näitav roll peab tulema avalikust sektorist. Tänuväärset tööd teevad siinkohal ka „flippijad“, kes ostavad räämas kortereid, renoveerivad neid ja müüvad edasi. Koduostjad, kes ise renoveerimist ette võtta ei soovi, saavad omale siiski ilusa kaasaegse kodu osta ning elamufond uueneb tasapisi ühe korteri haaval.

Tööstushooneid ei tasu karta

Kuid paneelmajade kõrval leidub veel mitmesuguseid hooneid, mida saaks tänapäevastele standarditele vastavateks korterelamuteks ümber ehitada. Kui siit edasi mõelda, siis korterelamuks on mõnikord ümber ehitatud ka varem hoopis teistsugust funktsiooni täitnud hooned. Omanäolisi elamispindasid saab luua nii tööstushoonetesse, haiglatesse, koolimajadesse.

Edukas näide vana hoone uuestisünnist on Võrus, kus endine gaasianalüsaatorite tehase peahoone ehitati ümber 69 korteriga elamuks. Tuhandeid ruutmeetreid pinda on võetud uuesti kasutusse ning mitmekümned pered on leidnud põhjuse rajada oma kodu just Võru linna. Tamula järvele avaneva vaatega maja arendanud ettevõttel Tamula Kodu OÜ oli küll protsessi jooksul mõningaid raskusi, kuid tänaseks on maja valmis ja elanikke täis.

Väiksemamahuline, kuid samuti igati edukas näide vana hoone rekonstrueerimisest korterelamuks on Kambjas. Kunagisest Kambja ambulatooriumist on pärast mitmeid aastaid tühjana seismist saanud kaasaegselt nägus elamu, milles on kaheksa uut korterit.

Ebaõnn Otepääl

Kinnisvaraarendus ei ole kaugeltki riskivaba ettevõtmine, selles osas ei tohi naiivne olla. Otepääle ehitati hiljuti uus 43 korteriga kortermaja, mille algne eesmärk oli leevendada üürikorterite defitsiiti. Projekt oli plaanitud läbi viia vallavalitsuse ja erainvestorite koostöös, lisaks saadi toetust ka SA Kredexi riiklike üürimajade programmist.

Tagantjärele targutades võib arvata, et projektile sai saatuslikuks ajastus. Kortermaja planeerimise faas sattus ajaliselt Ukraina sõja eelsesse perioodi, aga ehitamise ajaks oli sõda juba alanud ja sellega ka ehitushinnad hüppeliselt tõusnud. Olulise panuse projekti kogumaksumusele lisas ka euribori tõus ehk laenuraha kallinemine. Maja ehitamine läks oodatust ligikaudu kaks korda kallimaks ning esialgne üüritulule ülesehitatud äriplaan enam ei toimi ja korterid on avalikult müüki paisatud.

Tänaseks on vallavalitsus projektist välja astunud, Kredexi toetus tuleb ilmselt riigile tagastada ning üürimaja projekt on sisuliselt muutunud n-ö tavaliseks erainvestorite arendusprojektiks. Kuigi Otepääl on üüripakkumistest jätkuvalt puudus, siis kogu projekti positiivse tulemusena saab välja tuua, et uued tänapäevased elamispinnad on valmis ning loodetavasti leidub siiski piisavalt ostjaid, kes tahavad Otepääle kodu rajada.

Arendajaid on Lõuna-Eestis veel vähe

Kui õppida teiste kogemustest, võiks järeldada, et uusi kodusid tuleks luua pigem müügiks, mitte üüriks. Samuti tasub ehk alustada pigem väiksemate mahtudega, nii ruutmeetrite mõttes kui ka elamispindade koguarvult. Ootamatuste vähendamiseks on ülioluline teha põhjalik eeltöö, kuid nagu elus ikka, tuleb valmis olla ka raskusteks, sest kõike ei saa ette planeerida.

Vägisi jääb mulje, et suure potentsiaaliga projekte Lõuna-Eestis leidub ning ostjaid samuti, kuid arendajaid peab veel otsima. Juba aastaid olen unistanud ühe endise leerimaja taaselustamisest suurte perekorteritega elamuks. Kui ühendada kvaliteetsed looduslikud materjalid nagu puit, põhuplaat, savikrohv jt ning moodsad lahendused nagu maaküte, päikesekatus ja kiirgusvastased elektrikaablid, siis saab sellest pika ajalooga majast kujundada midagi ainulaadset Lõuna-Eesti kinnisvaraturul.

Kas leidub veel inimesi, kes minule lisaks usuvad, et ka väljaspool suuremaid linnasid tasub uusi tänapäevaseid elamispindasid luua?