Mihkel Nestor: ehitussektor ei taha majanduslangusele alla vanduda

Vaatamata majanduslangusele, kõrgetele intressimääradele ja Põhjamaade kinnisvaraturu krahhile on Eesti ehitussektori tervis püsinud seni üllatavalt tugev. Loodetavasti jagub nõudlust ka 2024. aastal.

Ehitusmahud püsivad suhteliselt kõrged ka sellel aastal

Täna avaldatud värsked numbrid ehitusturul toimuva kohta näitavad, et pessimistlikele ootustele vaatamata ei saa ehitussektori tervise üle liialt kurta. Kui vaadata 2023. aastat tervikuna, siis tõsi, ehitusmahud vähenesid, ent mitte palju, kõigest 6%. Võrdluseks kahanes samal perioodil näiteks jaekaubanduse mahuindeks 8% ja tööstustoodangu mahuindeks 11%.

Ehitustegevuse aeglustumise peamine põhjus oli hoonete varasemast tagasihoidlikum ehitusmaht. Samas näiteks erinevate rajatiste nagu teed, sillad jms ehitusmaht suurenes. Samuti anti eelmise aastaga võrreldes kasutusse oluliselt rohkem uusi korterelamuid. 2023. aasta viimases kvartalis sai kasutusloa koguni 209 000 m2 uusi eluruume – nii palju uusi kodusid valmis ühe kvartaliga Eestis viimati ilmselt 1980ndatel.

Ent eelnev on minevik ja võiks arvata, et viimase aja nigelad majandusolud on oluliselt vähendanud indu uus ehitusprojekte ette võtta. Tõepoolest, viimastel andmetel anti eelmise aasta viimases kvartalis uusi ehituslubasid välja 161 500 m2 uute eluruumide rajamiseks. 2022. aasta IV kvartalis küündis see number 170 000 ja 2021. aasta IV kvartalis 190 000 lähedale.

Muude hoonete puhul kahanes ehituslubade maht 265 000 m2, mis jääb samuti eelneva kahe aasta viimase kvartali planeeritud ehitusmahtudele alla. Samas pole langus just dramaatiline ja pikemas vaates on kavandatavad ehitusmahud rohkem kui piisavad. Kui järgmisel aastal ka uute hoonete ehitus väheneb, siis positiivselt ootusärevad ollakse riiklike investeeringute osas kaitserajatistesse, mis ehitusettevõtetele piisavalt tööd võiks anda.

Põhjamaade ehitusturu olukord on Eesti omast drastiliselt erinev

Eriti hea paistab Eesti ehitus- ja kinnisvarasektori tervis siis, kui võrrelda siinset olukorda Põhjamaades toimuvaga. Näiteks Soomes väljastati eelmisel aastal uute eluhoonete ehituseks 21 000 luba, mis on viimaste aastate keskmisest tasemest rohkem kui poole võrra väiksem number.

Niivõrd madal oli ehituslubade taotlemine Soomes viimati 1995. aastal ehk olukord on hullem kui isegi 2008.-2009. aasta finantskriisi ajal. Uusi hooneid kerkis Soomes vähe tegelikult juba ka eelmisel aastal. Kasutuslubasid anti seal mullu välja 24 000 hoonele, samas kui viimaste aastate tavapärane tase on olnud umbes 40 000.

Veelgi hullem oli olukord Rootsis, kus alustatud ehitusprojektide arv elamuehituses kukkus mullu umbes 60%. Erinevalt Soomest jäid ehitusmahud siiski kõrgemaks kui need olid aastatel 2008-2009. Uusi ehituslubasid anti elamuehituseks välja mullu 2022. aasta tasemest 50% vähem ja 2021. aastaga tasemega võrreldes 60% vähem.

Põhjamaade ehitusturu oluliselt suurem aeglustumise peamine põhjus on kõrged intressimäärad. Kuigi nii Eesti kui Soome kuuluvad euroalasse ning väga sarnane on olnud laenamise hind ka Rootsis, siis mõjutab intressimäärade tõus jõukaid Põhjamaid suhteliselt enam. Põhjuseks on nende riikide väga kõrge võlatase. Kui Eestis moodustab majapidamiste laenujääk nende poolt aastas kasutatavast tulust umbes 80%, siis Soomes küündib see näitaja 150% juurde ja Rootsis suisa 200%ni. Kindlasti on Eesti tugevuseks olnud ka senine kiire palgakasv, mis muudab laenude teenendamise väga kiiresti suhteliselt taskukohaseks.

Tehinguaktiivsus ja hinnatase on püsinud üle ootuste hea

Üllatavalt heaks on jäänud ka kinnisvaraturu tehinguaktiivsus. Kui Soomes ja Rootsis tehakse täna kinnisvaratehinguid tavapärasega võrreldes umbes poole vähem, siis näiteks jaanuaris Tallinnas korteritega tehtud tehingute arv mullusega võrreldes hoopis kasvas 14%. Turg püsis stabiilsena ka eelmise aasta viimases kvartalis, kui tehingute arv jäi samale tasemele 2022. aastaga.

Kinnisvaraanalüütikud on hoiatanud, et praegune küllaltki kõrge turuaktiivsus on näiline ja peegeldab tegelikkuses ammu tehtud eellepingute jõudmist reaalse korteriomandi üleandmiseni. Muutustele on kiiremini reageerinud järelturg ja Tallinna „mägede“ korteritega tehakse tehinguid väidetavalt varasemast palju vähem.

Suures plaanis võib Eesti kinnisvaratruu situatsiooni pidada siiski vähemalt rahuldavaks. Tööhõive püsib endiselt kõrge ja tublisti on suurenenud keskmine brutopalk, mis muudab uue kodu soetamise kättesaadavaks ka kõrgemate intressimäärade juures. Kuigi tööturusituatsioon võib lähikuudel veidi halveneda, siis laenamine peaks keskpanga intressikärbete tõttu peagi jälle soodsamaks muutuma.

Tulenevalt suhteliselt heast nõudlusest on hästi vastu pidanud ka kinnisvarahinnad. Selle aasta jaanuaris suurenes keskmine korteri ruutmeetrihind Tallinnas aastases võrdluses 3,5%. Eelmise aasta viimastel kuudel küündis hinnakasv ka üle 5%, ent selle taustal oli taas mõne kallima uusarenduse jõudmine müügitehinguteni. Küll jääb kinnisvarahindade kasv hetkel alla keskmise palga kasvule, mis tähendab, et kodu ostmine on viimasel ajal muutunud inimeste jaoks pisut kättesaadavamaks.

Ehitussektori käekäigul on majandusele suur mõju

See, kuidas läheb Eesti ehitussektoril, mõjutab väga palju ka majanduse üldist käekäiku. Võrreldes enamuse Euroopa Liidu liikmesriikidega on ehitusinvesteeringutel olnud Eesti majanduskasvus ajalooliselt väga suur roll. Kuigi ehitusmahud eelmisel aastal mõnevõrra vähenesid, siis pole see olukorda kuigivõrd muutnud. Nii moodustasid 2023. aasta kolmandas kvartalis ehitusinvesteeringud Eesti SKPst pea 17%, millega olime EL riikide seas esikohal.

Lisaks suurele panusele SKPs on ehitus ka väga oluline tööandja. Eelmisel aastal sai ainuüksi ehituse alal tööd pea 60 000 inimest ehk enam kui 8% kõigist Eestis tööl käivatest inimestest. Kui lisada siia juurde ehitussektoriga seotud teised tegevusalad, siis on see number muidugi kaugelt suurem. Õnneks tundub, et vähemalt hetkel õnnestub Eesti ehitus- ja kinnisvarasektoril Põhjamaadega sarnast krahhi vältida ja sektoris jagub tööd ka 2024. aastal.