Ekspert: ärikinnisvara turgu on tabamas uute hoonete defitsiit

Tallinnas on mitmed bürood värskelt uksed avanud ning mõned hooned ka ehitamisjärgus. Kellele neid maju ehitatakse ja kas need ka täituvad ajal, mil kriis ajab kriisi taga ja majanduslangus on arendajad proovile pannud?

Töötleva tööstuse kõrval maadleb raskustega ka tehnoloogia- ja idusektor. Kriisid on uute pindade müüki pisut aeglustanud ja turul on avanenud aken, kus uut büroopinda leidub koos väikese kauplemisruumiga. Näeme siiski, et see on avatud vaid korraks, sest uute hoonete ehitus võetakse edaspidi ette ankurüürniku ja kindlate klientide olemasolul.

Samal ajal kahaneb vabade pindade jääk kiiresti, sest need vastavad üürnike ootustele kõige paremini ehk ees ootab uute pindade defitsiit. Kuidas on üürnike ootused kinnisvarale muutunud ja miks eelistatakse uusi pindu?

Kuluefektiivsed bürood

Rohepööre on ehitussektoris kanda kinnitanud oodatust kiiremini ja uued büroohooned on toonud tugevalt esile keskkonnasõbraliku ja modernse ehituse eelised. Näeme, et sellega kaasnev reaalne kasu on pannud vanemate büroopindade kliente uute ruumide poole vaatama. Kui üürihinnad on uutes büroomajades kõrgemad, siis kõrvalkulud on hästi läbimõeldud ja stabiilsed.

Samuti ei üllata uued hooned klienti ebameeldivate remondisekeldustega, mille lahendamine häirib põhitööle keskendumist. Vanast hoonest uude kolides ei ole tihti kogu kulu kallim, vaid võib jääda samaks või üllatada isegi väiksema arvega. Kuidas?

Paindlikkus ja ökonoomsus

Tihti võimaldab uus äripind üüritavat büroopinda vähendada, kuna uute hoonete ruumide kasutus on efektiivsem. Kodukontorite aeg normaliseeris hübriidtöö ja ettevõtte omanikud eelistavad nüüd büroo suurust valida pigem keskmise kontorikasutuse, mitte töötajate üldarvu järgi.

See loob vajaduse kergesti kohandatava ruumi järele. Hinda on läinud liigendatavad paindlikud pinnad, mille kasutust saab muuta. Näiteks koosolekuruumist meeskonnaruumiks, avatud büroost meeskonnaruumideks ja vastupidi. Selliste võimaluste loomist peab arendaja juba hoone projekteerimisel arvestama. Tehniline valmidus peab ümberehitusi ja liigendusi toetama. Näiteks tuleb tagada, et lõigates ära mingi osa ruumist säilib ventilatsioon ja soojus teises ruumi osas. Vanades majades selline paindlikkus üldjuhul puudub.

Kuluefektiivsus on oluline ka üld- ja puhkealade lahendustes. Alles hiljuti rajati büroohoonetesse suuri ja hiilgavaid fuajeesid, tohutuid tühjalt seisvaid aatriume ning laiu koridore ja käiguteid, mis lennutavad maja üldkulu taevasse ja avalduvad kopsakate kõrvalkulude arvetena. Samas ei paku need ruumid enamasti lisandväärtust, mida tänapäeva klient otsib, ja ei ole seega põhjendatud kulu üürnikule.

Mõtte ja eesmärgiga ruum

Täna tahab klient ruumil mõtet ja eesmärki näha ning on nõus selle eest ka maksma. Kui siia lisada uue põlvkonna seas leviva trendi elada pigem väikesel ja ökonoomsel pinnal kui suures majalahmakas, siis kontori eesmärgiks saab töötegemise kõrval ka ühiste heaolupindade ja koduselt hubaste keskkondade võimaldamine. Büroomajades on oodatud ühisaladeks kujunenud mõnusad köögid, saunad, puhkenurgad, spordinurk või mõni muu eesmärgistatud tegevust ja koosviibimist soodustav ruum.

Järjest enam näeme, et kontori käepikendusena tajutakse ka linnaruumi büroohoone ümber. Oluliseks peetakse kontori lähiümbruses võimalikult paljude mugavusteenuste olemasolu, restoranidest keemilise puhastuseni välja. Kontorit ümbritsev linnaruum võiks olla atraktiivne, et kontoritöötajatel oleks võimalik väljas mõnusalt aega veeta, korraldada välikoosolekuid, süüa lõunat värskes õhus, jääda õhtusele koosviibimisele jne.

Tööruumide kõrval üüritakse ka õnne

Peale funktsionaalsuse on oluline ka ruumi keskkonna kvaliteet, mis tagab töötajate heaolu. Personal on enamasti ettevõtte kalleim vara ja töötajate töörõõmu panustamist peetakse investeeringuks. Üks oluline töörõõmu mõjutaja on kontori kvaliteet. Moodsamates majades kasutatakse hea sisekliima säilitamiseks automatiseeritud lahendusi, mis tagavad kõige inimsõbralikuma keskkonna. Uutele hoonetele paigaldatakse tänapäevaseid automaatikaid, mille sensorid kontrollivad temperatuuri, niiskust, õhukvaliteeti, CO₂ taset ning mis juhivad reaalajas läbi keskserveri ventilatsiooni, kütet, jahutust, valgustust, läbipääse, valvet ja palju muud.

Uus keskkonnasõbralik hoone pakub töötajatele ka teadmist ja meelerahu, et tema tööandja panustab oma valikutega CO₂ jalajälje vähendamisesse. Tuult läbilaskvate akendega ja huugava radiaatoriga kontor on justkui elav etteheide inimtegevusele ja tekitab pahameele tundlikumatele inimestele. Tänapäeval annavad hoonele kindla kvaliteedimärgi BREEAM ja LEED rohemärgised, mis on ka Eestis levinud järjest enam.

Möödapääsmatud renoveerimised ja vajalikud kolimised

Ilmselt seisavad paljud vanemate büroohoonete omanikud varsti fakti ees, et renoveerida on vaja, sest ootused üüripindadele läbivad peadpööritava kiirusega muutusi. Vanade majade taaskasutamine on eelistatuim tegevus lammutamise asemel ja seda peetakse väga tänuväärseks tegevuseks. Mida kiiremini soovivad üürnikud oma büroosid kaasajastada, seda kiiremini käivituvad renoveerimised.

Praegu on jäänud mõned vakantsed kohad veel kriisiajast uutesse valmis ehitatud hoonetesse ja kiired tegutsejad võivad sõlmida turul häid kokkuleppeid. Vanemate majade väärtus langeb kiiresti ja tegutsemiseks on aeg küps nii hoonete omanikel kui ka üürnikel.