Kinnisvaraostjate elu läheb keerulisemaks: uus käibemaksumäär tõstab uusarenduste hindu

Alates 1. jaanuarist kehtima hakanud 22-protsendine käibemaksumäär tõi kaasa enamike kaupade ja teenuste hinnatõusu. Maksumuudatuse mõju kinnisvaraturule analüüsisid 1Partner Kinnisvara maakler Helena-Laura Lesment ja Kinnisvara24 portaali turundusjuht Martin Matsberg.

Martin Matsbergi sõnul on käibemaksumääral kinnisvarahinnale otsene mõju – portaalis Kinnisvara24 telliti detsembris ja jaanuaris hinnamuudatus ligi sajale objektile. „Nii kinnisvaras kui paljudes teises valdkondades algas hindade korrigeerimine juba detsembris, kui müüjad tegid ettevalmistusi eelseisvaks maksumuudatuseks.“

Käibemaksu tõus puudutab eelkõige tehinguid uusarendusobjektidega, sest järelturu korteritehinguid sõlmivad enamasti eraisikud, keda käibemaks ei mõjuta.

1Partner Kinnisvara maakleri Helena-Laura Lesmenti hinnangul on käibemaks ettevõtjate jaoks tasandatav kulu ning müüjatele ei tähenda käibemaksu määra tõus olulisi muutusi. „2-protsendiline hinnatõus ei ole uute korterite ja majade müügil suur muutus, sest kinnisvara hind muutub igal aastal rohkem kui 2 protsenti. Näiteks aastatel 2014-2023 kasvas korterite ruutmeetri mediaanhind keskmiselt 10 protsenti aastas.“

Lesment tõi välja hiljuti avalikku müüki läinud uusarendusprojekti Kalevi Maja hinnamuudatused. Üks soodsamaid projektis veel alles olevaid kortereid oli varem müügis hinnaga 205 900 eurot ning pärast maksumuudatust tõusis hind 210 000 eurole. Üks kallimaid kortereid samas arendusprojektis maksis eelmisel aastal 329 400 eurot ja on nüüd müügil 336 000 euroga.

Hinnatõus mõjutab eraisikuid

Lesment nentis, et kuigi maksutõus ei toonud kinnisvaraturul kaasa suuri erisusi, peavad ostjad uusarenduste puhul arvestama 2 protsenti kallima hinnaga. „Nagu teistegi kaupade ja teenuste puhul, kandub maksukoormuse tõus edasi ostjatele ja kajastub osana iga-aastasest tavapärasest keskmise hinna muutusest. Nt 360 000 maksva korteri müügil on maksumuudatuse mõju ca 6000 eurot.“

Lesmenti sõnul ei ole tõenäoline, et kinnisvaraarendajatel oleks õnnestunud maksumuudatuse üleminekuperioodi enda huvides ära kasutada, ostes ehitusmaterjale ja allhanketöid madalama maksumääraga ja müües objekte juba kõrgema määra alusel.

„Kinnisvaraarendajad on seotud lepinguliste kohustustega, millest tulenevalt on ostjad juba aasta või kaks tagasi võlaõigusliku lepingu sõlmimisel arvestanud teatud kindla müügihinna ja objekti valmimistähtajaga. Uusarendusprojektide müügis on enamik klientidest eraisikud, kelle jaoks oleks 2-protsendiline hinnamuudatus otsene kulu. Juhul, kui võlaõiguslikus lepingus oli sõlmitud lõpphind koos käibemaksuga, müüakse valmis saanud objekt kliendile lepingus fikseeritud hinnaga, isegi juhul kui vahepeal on toimunud maksumuudatus. Sellisel juhul tuleb maksutõusust tulenev lisakulu kanda kinnisvaraarendajal,“ selgitas Lesment.

Aasta lõpus kiirustati tehingutega

Kui võlaõigusleping oli sõlmitud eelmise maksumäära alusel ja objekti valmimine planeeritud 2024. aastasse, soovisid arendajad aasta lõpus kindlasti ka tehingu ära teha, et tasuda müügilt 20-protsendiline käibemaks. Kui arendust valmis ei jõutud ja tehing sooritatakse uuel aastal, kehtib ostjale üldjuhul ikkagi võlaõiguslepingus kokku lepitud hind.

Notariaalne siduv ostu-müügileping tekib hetkel, kui ostja ja müüja sõlmivad võlaõigusliku lepingu vara võõrandamiseks teatud kokkulepitud perioodi jooksul kindla kokkulepitud hinnaga. Kui võlaõiguslepingus on fikseeritud müügihind koos käibemaksuga, siis sellisest lepingust oleks arendajal maksumuudatusele viidates väga keeruline taganeda.

Erandiks on lihtkirjalikud broneerimislepingud, kus on hind fikseeritud brutohinnana, millele lisandub käibemaks. Selliseid lepinguid tuleb Lesmenti sõnul ette väga harva, kuna käibemaks mõjutab otseselt eraisikust lõpptarbijat, kuid ettevõtjast müüja saab seda kuludega tasandada.

„Eraisikutega ei ole eetiline sellist lepingut sõlmida ning enamik kinnisvaraarendajad võttis seda aspekti ka arvesse. Pigem lahendati asi selliselt, et kui arenduse planeerimise faasis oli selgelt näha, et notariaalse lepingu sõlmimine jääb uude aastasse, siis kirjutati 2-protendiline hinnatõus juba letihinda sisse. Nii välditi segadust ja ebameeldivaid üllatusi tarbija jaoks.“