Kinnisvaraanalüütik Mihkel Eliste: on tõenäoline, et üürihinnad kasvavad lähikuudel veelgi

Käesoleva aasta veebruaris tehti Eesti korteriturul kokku 1481 ostu-müügitehingut, mida oli 14% enam kui jaanuaris. Kui arvesse võtta ka asjaolu, et veebruaris oli üks tööpäev vähem kui jaanuaris, on tehingute arv olnud omakorda veidi kõrgemal tasemel (+20%).

Viimane on aga suuresti hooajaline nähtus, mille juures mida enam kevade poole liikuda, seda kõrgemaks osutub ka tarbijaskonna aktiivsus ja ostuhuvi kinnisvaraturul. Hooajaline madalseis on seega turul taaskordselt läbitud, millele viitab ka taaskordselt jõulisemalt suurenema asunud pakkumismaht nii korteri- kui ka elamuturul, osutades eeskätt suurematele valikuvõimalustele, mitte niivõrd suurenevale võimalikule survele hinnatasemete langemise osas.

Tehtud korteritehingute osas kujunes 2024. aasta veebruaris Eesti korteriturul mediaanhinnaks 1994 €/m2, mida oli 1,0% enam kui jaanuaris, kuid siiski 3,8% vähem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Kui tehingute arv suurenes veebruaris aastatagusega võrreldes 5,1% ulatuses, siis hinnatasemete dünaamika on olnud aga justkui teistpidine. Viimase taga on olnud aga suuresti asjaolu, kus uute korteritega tehtud tehingute osakaal on asunud nii Tallinnas, Tartus kui ka Pärnus võrreldes aastataguse perioodiga ootuspäraselt vähenema.

Kuna järelturul kaubeldavate korterite keskmised hinnatasemed on tunduvalt madalamad kui uute korterite puhul, on ka Eesti piirkondlike suuremate keskuste keskmised hinnatasemed asunud viimasel ajal pigem iseloomustama järelturu, mitte niivõrd enam turu kui terviku, dünaamikat.

2022. aastast halvenenud likviidsus on toonud turule järk-järgult üha uut pakkumist ning olenemata sellest, et eeskätt uute arendusprojektide paberil ettemüük on olnud viimastel aastatel kõige suuremates raskustes, ei ole kinnisvaraarendajad pakkumismahu vähendamise kasuks siiski otsustanud. Statistiliselt on täheldada, et uute korterite laojääk on endiselt suurenenud ja väga tihe konkurents uute korterite turul seega jätkuvalt püsib.

Kui tarbijana sellest järeldusi teha, võiks justkui oodata turul olulisi hinnalangetusi, kuid kui nii Tallinna, Tartu, Pärnu või ka mitmete aktiivsemate Eesti väikelinnade uute korterite keskmisi pakkumishindu vaadata, on need siiski üleüldise inflatsioonilise keskkonna taustal võrreldes 2023. aasta algusega jätkuvalt ülespoole liikunud.

Uute korterite pakkumishinnad endiselt suurenevad

2024. aasta veebruaris olid avalikult müügis olevate uute korterite keskmised pakkumishinnad Tallinnas 4565 €/m2 juures 7,2% ja Tartus 3352 €/m2 juures 8,5% võrra kõrgemal kui aasta tagasi, mille kõrval aga näiteks Pärnus oli hinnatõus 0,4% juures oluliselt mõõdukam kui mujal (3330 €/m2). Pannes nende hinnatasemete kõrvale asjaolu, et Eesti keskmine mediaanpalk oli brutopalga näol 2023. aasta IV kvartalis hiljuti avaldatud andmete kohaselt 1578 €, saame ehk kaudselt illustreeritava pildi Eesti elamispinna kättesaadavuse olukorrast just uute korterite näol.

Teisalt, kui vaadata elamispinna kättesaadavuse trendi dünaamikat järelturu kontekstis, on olukord tunduvalt parem ning kinnisvara tänane ülehinnatus on pikaajalise keskmise kättesaadavustasemega võrreldes pelgalt ligi 10% juures.

Kui ajaloolise keskmisena on Eestis aritmeetiline keskmine ruutmeetrihind olnud korteriturul suhestatuna keskmisesse brutopalka 0,99 tasemel, mida majandusteoreetiliselt võib pidada väga heaks, siis hetkel on see tase teist aastat järjest olnud 0,89 juures, mis ei arvesta aga laenuraha vahepealset ulatuslikku kallinemist.

Jätkuv elamispindade ülehinnatus ei viita aga ilmtingimata olukorrale, kus turul peaks täiendavalt aset leidma arvestatav kinnisvarade hinnalangus ning seda ei ole me ka juba 2023. aasta keskpaigast üldplaanis saanud täheldada. Turg võib olla ehk kõrge laenuraha hinnaga juba justkui harjunud, kuid endiselt ei olda harjutud kõrgete hindadega, mistõttu on ka loomulikult tehingute arv turul aastatega 2021 - 2022 võrreldes tunduvalt madalamal.

Surve hinnatasemete languseks on tänavu olnud mõõdukam kui 2023. aasta samal perioodil

Olukorras aga, kus hooajaliselt on turul iga-aastane madalseis taaskordselt läbitud ning eeskätt märtsist-aprillist võib taaskordselt oodata ennekõike järelturul aktiivsuse märgatavat kasvu, on keeruline edasiselt prognoosida ka võimalikku kinnisvarade hindade edasist püsivat langust. 2024. aasta jaanuaris ja veebruaris pidasid kinnisvarade hinnad oluliselt paremini vastu kui 2023. aasta alguses, viidates hinnalanguse surve leevenemisele nii hooajaliselt kui ka ehk turul üleüldiselt.

Turuosalised on pinksalt ootuses laenuraha odavnemise osas, mis seni on küll suuresti aset leidnud krediidiasutuste poolse marginaalide alandamise läbi, kuid aasta II poolest võib sellele peatselt lisanduma asuda ka peamiselt 6-kuu Euribori taandumine. Ka Eesti Pank on teinud 2024. aasta veebruaris mitmeid väiksemaid ettepanekuid soodsamate eluasemelaenude kättesaadavuse parandamiseks, mis kõik kaudselt toetavad kinnisvarasektori toimimist ja hoiavad tagasi võimalikku süvendatud hinnalanguse kujunemist.

Hinnalanguse iseloomustamiseks on Eesti korteriturul kõige paremaks indikaatoriks Tallinna magalapiirkondade tüüpkorterite turg, mis on Vabariigi kõige efektiivsem turusegment. Kui 2023. aasta I kvartalis võis täheldada, et peamiselt 1960ndatel korterite hinnad alanesid Tallinnas võrreldes 2022. aasta IV kvartaliga 3,2% ja peamiselt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad -4,8% ulatuses, siis tänavu on I kvartalis 06.03 kuupäeva seisuga olnud vastavad muutused pelgalt vastavalt -0,9% ja +1,1% tasemel. Teisisõnu, kardetud laiapõhjaline hinnatasemete langus ei ole taaskordselt realiseerunud ning madalaimad hinnatasemed jäid järelturul juba 2023. aasta I ja II kvartalisse (keskmiselt 3,5% madalamal kui tänavu I kvartali hinnatasemed seni). Majanduslanguse sügavus kui ja ajaline kestus on küll osutunud laialdasemaks kui esialgselt prognoositud, kuid ka selle sisuline mõju elamispindade turu toimimisele on osutunud seni mõõdukamaks kui negatiivsemad prognoosid seda esialgselt kartsid.

Tööturul halvenenud olukord ei vii elamispindade turul enam täiendavate tagasilöökideni

Tööpuuduse prognoose hakatakse 2024. aasta I kvartali läbimise järgselt 2024. aasta kui terviku osas tõenäoliselt allapoole korrigeerima, sest sõltumata kehvast välisnõudlusest ja vähenevast sisetarbimisest on ehk oldud jätkuvalt liiga pessimistlikud. Eestlastest kinnisvaraturul osalejate seas aga optimismi endiselt justkui jagub, sest elamispindade tehingute arv on üleüldist makrokeskkonda arvesse võttes pigem kõrge.

Viimase tõttu on seega ka majandusliku konjunktuuri paranemise ja laenuraha odavnemise korral hetkel üsna raske prognoosida, et tänaselt turuaktiivsuse tasemelt saaks üsna kärmelt teha ka mingisuguseid tugevamaid hüppeid ülespoole. Segmenditi on siiski turul kasvupotentsiaali küllaga, kus näiteks uute korterite müük omab protsentuaalselt oluliselt suuremat potentsiaali tehingute arvu kasvuks kui järelturg ning ka eksklusiivsemate suvitusotstarbeliste kinnisvarade ostu-müügitehingute hulk on mitmes Eesti piirkonnas sageli ligi 2010. aasta aktiivsustasemel.

Üürimine püsib jätkuvalt atraktiivsem kui ostmine, kuid pikaajalises mõõtmes mitte

Kinnisvarainvestorite hulk on turul jätkuvalt vähene, mille juures 2024. aasta alguses on juriidilistest isikutest korteriostjate osakaal olnud Tallinna näitel küll koguni 25% juures, kuid üüriinvesteeringud ei ole tänast laenuraha hinda arvestades enamikel juhtudel endiselt finantsmajanduslikult otstarbekad ning ajalise viitega on üüripakkumiste arv jätkuvalt suurenenud, ulatudes käesoleva artikli kirjutamise hetkel Tallinnas ligi 1900 ühikuni. Tallinnas on hetkel pikaajalise keskmise tasemega võrreldes ligi 65% võrra enam üüripakkumisi kui oleks optimaalne, mis viitab omakorda üsna marginaalsetele üürihindade kasvuvõimalustele just lähikuudel.

Olukorras aga, kus uusi üüriinvesteeringuid tehakse jätkuvalt vähe, tasub endiselt üürnikele südamele panna, et koheselt kui üüripakkumine asub olemasoleva pakkumise loomuliku absorbeerumise taustal turul hinnanguliselt 2024. aasta II poolest veidi kiiremini vähenema, hakatakse üürnikele tõenäoliselt viimaste aastate inflatsioonilise keskkonna taustal suurenenud kulutusi (sh finantseerimiskulusid) üsna ladusalt üle kandma.

Üürihindade perspektiivset kasvu toetab ka asjaolu, et kinnisvarade üüritootlus on tänast makromajanduslikku olukorda arvestades liialt vähene, mistõttu varem või hiljem turg olukorra normaliseerib ja seda pigem üürihindade kasvu, mitte kinnisvarade hinnalanguse, läbi. 2008. aasta suurest finantskriisist taastudes leidis 2011. aastal Tallinna üüriturul aset 24% hinnatõus, siinkohal jätame selle aga kinnisvarainvestoritele intrigeerivaks ja üürnikele paraku lihtsalt kurvaks faktiliseks mälestuseks

Tulevikus tagasivaadatuna oleme täna ehk atraktiivse ostukoha ajalises raamis

Inflatsioonilisest keskkonnast me lähiajal paraku kuidagi ei pääse, mille juures alustades euroala rohepoliitiliste direktiivide pikaajalise täitmisega ja lõpetades tänaste lokaalsete eelarveaukude lappimise baasil kiirelt väljamõeldud kõikvõimalikele maksutõusudele, jõuavad need kõik paraku varem või hiljem üle meie piirkonna kaupade ja teenuste hinnatasemetesse ning selle kõik maksame me kinni ise kui tarbijad.

Ajalooliselt on aga pikaajalises vaates püsinud kinnisvarade hinnatõus inflatsiooniga vähemalt sarnasel tasemel, mistõttu ei pruugi Eesti atraktiivsemates keskustes olla pikaajaliselt kinnisvarainvesteeringutega enda investeerimisportfelli sidumine sugugi halb mõte, mille juures kinnisvaraturu tsüklilist paiknemist arvestades oleme me ehk langustsükli põhja juba 2023. aastal läbinud ning laialdase pakkumise tõttu võib sobilike ostude tegemiseks olla õige hetk ehk just täna.