Panga analüüs: uusarenduste korterid on enamikule inimestele kättesaamatud

Korterite taskukohasuse põhi jäi eelmise aasta kolmandasse kvartalisse. Nõudlust piirab majapidamiste nõrk kindlustunne ja korterite vähene taskukohasus. Intressimäärade langetamise tsükli lähenedes hakkab taskukohasus märgatavamalt paranema, mis tõenäoliselt toob ka kinnisvaraturule mõningat elavnemist.

Kui kolmandas kvartalis polnud Tallinna järelturu korter majapidamistele keskmiselt kättesaadav, siis aasta lõpus olukord veidi paranes. Samas on taskukohasus endiselt üsna vilets. Turuintressimäärad on oktoobrisse jäänud tipust veidi allapoole tulnud, kuid peamiselt toetas kinnisvara kättesaadavust korterite hinna ja palga suhte paranemine. Tugev palgakasv ületas järelturu korterite hindade tõusu, mis oli aasta viimases kvartalis 2,5%.

Maa-ameti andmete järgi oli selle aasta jaanuaris ja veebruaris aktiivsus järelturul mõnevõrra suurem võrreldes mullu sama ajaga.

Uusarendused on enamikule majapidamistele kättesaamatud

Uusarendustes müügis olevate korterite keskmine hinnatõus neljandas kvartalis veidi kiirenes ning hinnad olid olid ligi 7% kõrgemad võrreldes aastatagusega. Tõenäoliselt mõjutasid seda pakkumisse lisandunud kallimad korterid ja uuest aastast tõusnud käibemaks. Siiski pakkusid arendajad muude hüvede kõrval ka mõningaid hinnasoodustusi ostjate meelitamiseks.

Viimasel paaril aastal on uute ja järelturu korterite hinnavahe järk-järgult suurenenud. Neljandas kvartalis oli uusarendus järelturu korterist keskmiselt 43% kallim, samas kui 2016.–2019. aastatel oli vahe keskmiselt 36%. Uusarendustes müügis olevate korterite taskukohasus neljandas kvartalis ei muutunud, jäädes enamikule majapidamistele Tallinnas endiselt kättesaamatuks.

Pakkumiste arv uusarendustes on jõudnud 2019. aasta taseme lähedale. Korterite halb kättesaadavus ja majapidamiste oluliselt nõrgenenud kindlustunne hoiavad aktiivsust uusarenduste turul väiksena. Broneeringute arv uusarendustes oli neljandas kvartalis pandeemiaeelse (2016.–2019. aastate) keskmisega võrreldes endiselt väiksem. Vähenenud nõudlus on muutnud arendajad uute projektide turule toomisega ettevaatlikumaks. Väiksem ehituslubade arv viitab, et uusi eluruume lisandub lähiajal vähem.

Sel aastal korterite taskukohasus paraneb

Aasta alguses majapidamiste ebakindlus süvenes, kuna pikale veninud majanduslangus suurendab töötust ja paneb muretsema pere tulevase rahalise olukorra pärast. Swedbanki prognoosi järgi tõuseb tööpuudus sel aastal mõõdukalt, samas kui hõive jääb vaatamata mõningale langusele endiselt kõrgeks.

Korterite taskukohasus näitab juba esimesi paranemise märke, kuid märgatavam taastumine ootab alles ees. Meie prognoosi järgi on intressimäärade langetamise algus lükkunud aprillist juunisse ning aasta lõpuks viib Euroopa Keskpank hoiustamise püsivõimaluse intressimäära 2,75 protsendile. Keskmise palga kasv aeglustub, kuid jääb tänavu siiski üle 7% ning ületab korterite hinnakasvu. Hinna ja palga suhe paraneb veelgi, kuid ei jõua veel nii pea 2016.–2019. aastate tasemele. Nii taskukohasuse paranemine kui ka majapidamiste kindlustunde tõus toovad korteriturule mõningat elavnemist. Eesti Panga otsus leevendada aprillist eluasemelaenude väljastamise nõudeid võimaldab osadel majapidamistel jõuda tehinguteni, mis varem ei olnud kättesaadavad.

Korterite taskukohasus näitas paranemise märke ka Riias ja Vilniuses

Swedbanki arvutuste järgi jäi korterite taskukohasuse põhi ka Riias ja Vilniuses kolmandasse kvartalisse. Uusarendused olid nii Riias kui ka Vilniuses paljude majapidamiste jaoks neljandas kvartalis kättesaamatud. Järelturu korterid on Riias aga püsinud kogu eelmise aasta vältel majapidamistele keskmiselt taskukohased, samas kui Vilniuses ei olnud järelturu korterid keskmiselt kättesaadavad ka neljandas kvartalis.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.