Selle aasta 1. aprillist jõustub Eesti Panga põhireeglite muudatus, mille tulemusel muutub maksimaalse laenuvõimekuse arvutus. See tähendab, et praeguste kõrgete intressimäärade tingimustes kerkib laenu sooviva inimese ülemmääraline laenuvõimekus sama suureks kui enne Euroopa Keskpanga intressitõuse.
Mis muutub?
Enne uute reeglite kehtestamist pidi pank eluasemelaenude maksimaalse võimaliku igakuise makse arvutamisel lisama intressimäärale 2 protsendipunkti või kasutama 6% aastamäära – olenevalt sellest, kumb oli kõrgem. See reegel oli kehtestatud ettevaatusabinõuna, et võetavad laenud ei käiks inimestele üle jõu isegi intressimäärade tõusu korral.
Näiteks 2023. aasta novembris, kui eluasemelaenu keskmine intressimäär oli Eesti Panga andmetel 5,7%, hindasid pangad klientide laenuvõimet keskmise intressimääraga 7,7%. Nüüd, muudatuse jõustudes, võib arvutus põhineda 6% intressimääral.
LHV eraisikute finantseerimise juhi Catlin Vatseli sõnul on aeg näidanud, et kliendid on võimelised oma laene teenindama ka kõrgete intressimäärade tingimustes ning nii ranged ettevaatusabinõud hakkasid pärssima inimeste krediidivõimet. „Seetõttu ei lisata klientide maksevõime arvutamisel alates selle aasta 1. aprillist enam kahte protsendipunkti ja arvutused põhinevad kas laenulepingu intressimääral või 6% määral, olenevalt sellest, kumb on kõrgem. Reeglite muutmisega otsitakse tasakaalu laenuturu tervise ja laenuvõtjate soovide vahel,“ selgitab Vatsel.
Oluline on rõhutada, et pangad jätkavad laenuvõtjate krediidivõime hoolikat hindamist, arvestades nende sissetulekuid ja finantskohustusi. Jääb kehtima reegel, et füüsilise isiku finantskohustused ei tohi ületada 50% tema sissetulekust, tagades vastutustundliku lähenemise laenamisele. Samuti antakse laen endiselt kuni 30 aastaks.
Vatseli sõnul võimaldab see muudatus paljudel potentsiaalsetel laenuvõtjatel parandada oma võimalusi saada suuremat eluasemelaenu, lähtudes tänasest intressitaseme väljavaatest.
Muudatused praktikas
Näiteks toob Vatsel vallalise taotleja, kelle netosissetulek on 1600 eurot. Muid kohustusi tal ei ole.
Taotleja maksimaalne igakuine laenumakse võiks olla: 1600 ja sealt 45% (kodulaenu kohustus) = 720 eurot. See tähendab, et varem saanuks pank anda kõige rohkem 100 000 euro ulatuses laenu, esialgse igakuise maksega umbes 580 eurot. Arvestades euribori tõusu, oleks igakuine laenumakse umbes 720 eurot (maksimaalne igakuine makse arvutati: 6 kuu euribor 3,9% + marginaal 1,8% + 2%. Kokku 7,7%). Kui ei ole vaja lisada 2%, siis tõuseb laenusumma 120 000 euroni (maksimaalne igakuine makse arvutati 6%-ga).
Vatsel ütleb, et laenusummat on võimalik suurendada, kui taotlus esitatakse koos abikaasa või partneriga ja noorte puhul koos vanemaga. Kõigi kaastaotlejate nõudmised on samad ja mõlemad vastutavad võrdselt laenu teenindamise eest.
Kuidas see mõjutab kinnisvaraturgu
Muudatused elavdavad mitte ainult eluasemelaenude valdkonda, vaid teevad oma kodu soetamise suuremale hulgale inimestele kättesaadavamaks. See võib samuti avaldada positiivset mõju kinnisvaraturule tervikuna, soodustades nõudluse kasvu ja toetades sektori arengut.
„Samal ajal võib laenude kättesaadavuse parandamine kaasa tuua kinnisvarahindade tõusu, eriti populaarsetes piirkondades ja linnades, kus nõudlus ületab pakkumist,“ lisab Vatsel.
