HEA TEADA | Kas üürileandja võib nõuda üürnikult üürikodu remonti?

Üürileandjad ja üürnikud vaidlevad sageli selle üle, mis on loomulik kulumine ning kes peab välja vahetama ajale jalgu jäänud pesumasina või väsinud tapeedi. Rendini õigusjuht Lia Siht selgitab, millal võib üürileandja üürnikult remonti nõuda ning millal mitte.

Tavaline praktika on, et üürnik ei vastuta loomuliku kulumise eest ning peab üüripinnalt kõrvaldama vaid amortisatsiooni ületavaid kahjustusi. See hõlmab üldjuhul varale tekitatud kahju, näiteks millegi lõhkumine või määrimine.

„Väljaüüritava eluruumi üldise toimimise eest vastutab ikkagi omanik ning tema kohustus on tagada, et üüriese vastaks lepingujärgsele seisundile. Üürileandja peab hoolitsema selle eest, et üüriesemel on näiteks toimivad tehno-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemid ning tasuma nende korrashoiu ja hoolduse eest,” selgitab turvaliste üürilepingute platvormi Rendin õigusjuht Lia Siht. 

Üürileandja peab arvestama loomuliku kulumisega

„Üürileandja peab arvestama, et mööbel ja tehnika paratamatult amortiseeruvad ning mõni ese võib vajada ajapikku välja vahetamist. Levinud praktika, mida näitavad ka kohtu- ja üürikomisjoni otsused, toetab seda, et üürileandja peab arvestama loomuliku amortisatsiooniga ja kalkuleerima potentsiaalsed kulud üürihinna sisse,” ütleb Lia Siht.

„Kui üürikodus olev pesumasin läheb rikki, siis ei ole üürileandjal õigust nõuda üürnikult selle parandamist või asendamist, kui seade on aastaid vana ning selle eluiga lihtsalt läbi saanud. Samuti ei pea üürnik välja vahetama üüripinna diivanit, kui selle vedrud on pärast aastatepikkust kasutamist väsinud,” kommenteerib Siht.

„Küll aga on üürnik kohustatud likvideerima või hüvitama need kahjud, mis on tekkinud tema süül. Näiteks, kui üürnik lõhub üüripinnal ära peegli või tekitab parketile sügavad kriimustused, siis tuleb tal kahjustused likvideerida või need üürileandjale rahaliselt hüvitada. Lisaks vastutab üürnik nende kahjude eest, mida on tekitanud tema lemmikloom,” täpsustab õigusekspert.

Siht lisab, et isegi, kui kahjud on tekkinud üürniku tegevuse tagajärjel, siis on ta kohustatud üüripinna seisukorra üksnes taastama, mitte seda parendama. “Kui üürnik lõhub ära näiteks mitu aastat vana diivani, siis saab sellelt maha arvutada loomuliku kulumise. Üürikomisjon on ühes oma otsuses (11-1/82/16) hinnanud, et pehme mööbel amortiseerub 10% aastas,” selgitab Siht.

„Sellisel juhul võib lõhutud mööblieseme kokkuleppeliselt asendada kas uue samasugusega ja arvutada sealt maha amortisatsiooni või soetada samaväärse kasutatud eseme näiteks Marketplace’ist,” lisab ta.

Üüripinda võib isikupärastada üksnes omaniku nõusolekul

Kui üürnik soovib üüripinda remondiga enda maitse järgi ümber teha, siis peab ta küsima selleks üürileandja nõusolekut. Nõusolek peab olema esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, näiteks meili, SMS-i või kirja teel. 

„Kehvas seisukorras remonti vajavate korterite puhul on üürileandjaga kompromissi leidmine üldjuhul kergem. Näiteks võivad pooled kokku leppida, et üürnik remondib korteri ise ning saab selle arvelt igakuiselt üürisummalt soodustust. Kui üürileandja annab remondiks oma nõusoleku, siis võiksid osapooled potentsiaalsete lahkhelide ennetamiseks kirjalikult kokku leppida ka selles, milliseid ehitus- ja remonttöid ning mis ulatuses üürnik üüripinnal teha võib,” ütleb Siht. 

„Samuti võiks üürilepingus ära märkida, kas üürnik katab kõik remondikulud ise või lähevad need üürileandjaga jagamisele. Oluline on meeles pidada ka seda, et üürnik on kohustatud enda kulul kõrvaldama kõik tema süül tekkinud kahjustused ja rikked. Sama kehtib ka siis, kui üürnik teeb üüripinnal remonti ilma üürileandja nõusolekuta,” täpsustab ta. 

„Kui üürileandja on andnud nõusoleku muudatuste tegemiseks, siis võib ta hiljem nõuda eluruumi esialgse olukorra taastamist üksnes juhul, kui selles on eelnevalt kokkulepitud. Oleme oma praktikas näinud olukordi, kus üürileandja annab üürnikule täieliku vabaduse remondi tegemiseks, kuid pole hiljem rahul näiteks üürniku valitud seinavärviga,” kommenteerib Siht. 

„Kui remondiloa saamisel pole esialgse olukorra taastamise tingimustes kirjalikult kokku lepitud, siis ei ole üürnik kohustatud seda ka tegema. Samas võib üürnik üürilepingu lõppedes võtta ära asjale tehtud parandused või muudatused, kui seda on võimalik teha eluruumi kahjustamata,” selgitab õigusekspert. 

„Lisaks tuleb silmas pidada, et kui üüripinna väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud remondi tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest ka mõistlikku hüvitist, kui pooled ei ole teisiti kokku leppinud. Hüvitiselt võib tasaarveldada igakuiselt üürisummalt tehtud soodustuse, kui need tingimused on lepingus reguleeritud. Kui üürileandja tasub hüvitist, siis ei ole üürnikul õigust parendust või muudatust ära võtta,” lisab ta.

Võlaõigusseadus lubab kokku leppida ka teisiti

Ehkki Rendini lepingutes seda praktikat ei rakendata, lubab viimane Võlaõigusseaduse redaktsioon üürileandjal ja üürnikul kokku leppida ka selles, et üürnik peab tegema enne väljakolimist üüripinnal värskendusremondi ning tagastama eluruumi sellises seisukorras, nagu see oli enne üleandmist. Selline kokkulepe peab olema vormistatud kirjalikult ja lepingu sõlmimisega samal ajal, vastasel juhul see ei kehti.

„Küll aga ei saa üürileandja nõuda, et üürnik vahetaks loomuliku kulumise tõttu välja mööblit või tehnikat. Värskendusremondi all peetakse silmas eelkõige loomuliku kulumise jälgede eemaldamist seintelt, lagedelt, põrandalt või akendelt. See hõlmab endas näiteks täkete pahteldamist, lagede ja seinte värvimist, tapeedi vahetamist või uute põrandaliistude paigaldamist,” täpsustab Siht. 

„Üürnik võib värskendusremondi teha ise, kuid pooled võivad kokku leppida ka selles, et üürnik katab üksnes kulud ning remonttöid teostab omanik või remondifirma. Mõlemal juhul peab olukorra fikseerimisel määratlema, milliseid viimistlustöid on üürnik kohustatud tegema ning mis on nende maksumuse suurusjärk,” lisab ta.

„Kui osapooled on sõlminud kokkuleppe, et üürnik peab enne väljakolimist taastama eluruumi algse seisukorra, siis ei ole üürileandjal alust nõuda temalt kapitaalremonti, mis viib olukorra parandamiseni. Samuti tähendab see, et üürnik ei pea paigaldama näiteks uut torustikku või uuendama amortiseerunud elektrisüsteemi,” ütleb Siht. 

Siht sõnab, et antud seaduse muudatus on veel niivõrd uudne ning praktikas näeb selliseid kokkuleppeid Eestis harva. „Mujal Euroopas on antud praktika juba pikalt kasutusel. Kui teistes riikides antakse üürile tavaliselt nii öelda valgeid karpe, siis meie üüriobjektid on palju kirjumad, mis võib tekitada poolte vahel palju vaidlusi,”  lisab õigusekspert.

Kuidas probleeme ennetada? 

„Enne korteri üleandmist tuleb koostada põhjalik üleandmise-vastuvõtmise akt. Väga oluline on, et akt sisaldaks kindlasti ka ajakohaseid ja detailseid fotosid, mis kajastavad mööbliesemete ja siseviimistluse olukorda. Üks suurimaid vigu, mida üürimisel tehakse, ongi liiga üldise üleandmise akti koostamine,” selgitab Lia Siht.

„Liiga üldise akti või selle tegemata jätmise korral ei ole võimalik tagantjärele fikseerida, kas kahju tekkis pärast üürniku sissekolimist ning kes selle eest vastutab. See võib kaasa tuua palju vaidlusi ning panna mõlemad osapooled ebasoodsasse olukorda, kus üürnikku süüdistatakse alusetult vara rikkumises või üürileandja jääb ilma kahju hüvitamisest,” ütleb õigusekspert.

„Samuti tuleks üürilepingu eritingimustes paika panna elamispinna eripärad, millest üürnik peab teadlik olema. Kui üürnik oskab eripäradega arvestada ning teab, kuidas eluruumi korrektselt hoida, siis saab ennetada ka paljusid potentsiaalseid probleeme,” soovitab Siht.

„Näiteks, kui üürnik üürib puuküttega kodu ning plaanib pikemaks ajaks kodust lahkuda, siis tuleks tööle jätta radiaator või õhksoojuspump, et vältida torude külmumist. Kui korteris on probleeme ventilatsiooniga, siis peaks hallituse vältimiseks elupinda piisavalt kütma ja tuulutama jne,” lisab ta.