Analüüs: kinnisvaraturg on küll aeglane, aga toimib
Veel 2022. aasta alguseni olid kinnisvara- ja ehitusettevõtted õitsengul ning uusi hooneid, rajatisi kerkis nii, et sarikapidudel ei paistnud lõppu tulevat. Vahepeal sektorisse tühimiku löönud koroonakriisi algusaasta ebakindlus oli ületatud, inimeste pangakontod kulutamata rahast kosunud ning laenumahud kasvasid julgelt. Kinnisvara ja ehitus pidutsesid sõna otseses mõttes katku ajal.
Nüüd on aga lood teised, sest hoogsale peole järgneb pahatihti pohmell. Ehitusmahud on langenud alates 2022. aasta teisest kvartalist lausa 40% ning käesoleva aasta esimesel kvartalil langus süvenes1. Kehvemas olukorras on hoonete ehitus, mis kahanes aastatagusega võrreldes 18%. Inimeste ja ettevõtete nõudlus kodude ja äripindade vastu elab lihtsalt vaikelu. Samal ajal on aga rajatiste (teede, sildade, muud suurobjektid) ehitusmahud püsinud plussis, kuid suures osas riigipoolse tellimuse najal. Näiteks Rail Baltic, mis ainsana koos maksutõusudega jõudsalt kerkib, kuigi läheb aina kallimaks ja riigil raha napib. Paljudest projektidest otsib aga riik aina enam kohti, kust saaks eelarveaugu lappimiseks kokku hoida.
Ehitus- ja kinnisvarasektori languse põhjuseid võime ühelt poolt otsida üle mere Skandinaaviast. Olenevalt aastast on sinna osutatud ehitusteenuseid 270 miljoni euro ringis ehk 70-80% kogu ehitusteenuste ekspordist. Ning ehitusel kasutatavaid tooteid tavapäraselt ligi 3,8 miljardi euro väärtuses ehk 35% kogu ehitussektori kaubavahetusest. Seega Skandinaaviat laastav torm kinnisvarasektoris toob tõmbetuule ka siia. Teiselt poolt on sektori tegevust jõuliselt alla surunud sõjast ja energiakriisist tingitud hinnakasv koos kõrgete intressimääradega. Ainuüksi ehitushinnad on alates 2021. aastast tõusnud 36% ehk aastas keskmiselt ligi 10%. See ületab ehitushindade tavapärast aastakasvu pea 6 kordselt, sest eelnevalt on keskmine aastane hinnakasv jäänud 1,7% juurde. Kui ehitusmaterjalide hinnad kasvasid kokku 42%, siis tööjõu kulud 25%. Viimastel kuudel on materjalide hinnad veidi alanema hakanud, kuid üldine hinnatase on siiski kõrge ning lähiajal suuremahulist alanemist näha ei ole.
Tahes tahtmata käib selline hinnasurve paljudele ettevõtjatele üle jõu, mis on viinud ka ehitus- ja kinnisvarasektoris töötajate koondamiseni. Nii ongi nende töötajate arv aastaga kahanenud Eesti keskmisest mitu korda rohkem: ehitusel praeguseks 5,7% ning kinnisvaras 4,7%, samas Eestis keskmiselt 1,2%. Hoomatumates numbrites tähendab see 3100 vaba töökätt ehk 5,4% kogu ehitus- ja kinnisvarasektori töötajatest. Hiilgeaegade lõpuga ehk 2022. aasta algusega võrreldes laua 8,5% tööjõust. Ka Töötukassa andmetest on näha, et ehitus troonib töötute arvuga esikohal. Samas näitab statistika, et palgakasv püsib sektoris endiselt. Kuid siinkohal võib lihtsalt tegu olla näilise palgakasvuga ja päriselt sektoris palgad siiski ei kasva. Kuna ligi 90% ehitusel tööta jäänutest on enamasti madalama palgaga ehitajad, on statistikas nüüd proportsionaalselt rohkem kõrgema palgaga töötajaid nt ehitusinsenere-, projektijuhte, arhitekte ja töödejuhatajaid. See viib ka keskmise palga näiliselt kasvama.
Kui aga võtta arvesse ümbritsevat, ei ole ehituse ja kinnisvara olukord nii must kui esmapilgul paistab. Ehitushindade kõrval on kinnisvarahinnad alates 2021. aastast kasvanud veelgi enam ehk 40%, hoonestamata maal lausa 49%2. See näitab, et osa hinnakasvust on siiski liikunud ka kasumisse. Üleüldiselt kosusid kasumipuhvrid koroonajärgselt kenasti, kogu kinnisvarasektori aastane kasumikasv ulatus kohati 136%ni, ehitusel ligi 30%ni. Põhimõtteliselt on olnud ruumi kõrgemaid kulusid taluda ja eelmisel aastal alanud kasumi langust taluda. Sellest toitub ehitusturg ka täna, ent kasumipuhvrid on siiski hakanud vähenema.
Ka LHV panga sees on levinud ütlus: „kinnisvaraturg on küll aeglane, kuid toimib“. Laenuturul on näha, et suuremad ja tugevamad ettevõtted seavad plaane ning otsivad võimalusi edasi tegutsemiseks. Kusjuures tähelepanu on just elamuarendusel. Suurem seisak on tabanud ärikinnisvara, kuna majanduslangus ja jätkuv ebakindlus on vähendanud büroopindade nõudlust ja suurendanud vabade pindade hulka. See teeb äripindade arendusest hetkel suurima riskiga ettevõtmise. Mõned suured tehingud on küll sellel aastal toimunud, näiteks Ülemiste City, kuid enamasti on tegu olnud eranditega. Ka elamispindade ostmine väljaüürimise eesmärgil ei ole praegu enam nii kasumlik, sest laenumaksed on kasvanud.
Millised on aga lähiaja väljavaated? Tundub, et üldiselt ollakse äraootaval seisukorral ja kohanetakse reaalsusega. Ka investeerimisvalmidus on vähenenud. Kui veel aasta tagasi oli investeeringuid planeerivaid ehitusettevõtteid 81%, siis nüüd 71%3. Nõudluse poole pealt ei ole samuti suurt kasvu veel näha. Intressid on endiselt kõrged, hoides ettevõtete ja inimeste laenumaksed suured. Ka sellel aastal ei ole intressimäärade langus ilmselt piisavalt suur, et turule palju hoogu anda. Samuti on kinnisvarahinnad endiselt kõrged ning ostujõu taastumist 2021.a tasemele võiks prognoosida alles 2025. aasta lõpuks.
Suurt aktiivsuse kasvu kinnisvaras lähiajal oodata ei ole, mida näitab ka väljastatud ehituslubade mahu languse jätkumine. Arendusvõimalusi on praegu ja lähema aasta jooksul pigem vähe ning konkurents sektori sees on kiskunud väga pingeliseks. See on kandunud edasi ka pangandusse, kus klientide eest silmnähtavamalt võideldakse. Pigem viitab praegune olukord, et vaiksem periood jätkub Eesti kinnisvaraturul veel 1-1,5 aastat. Viimase aasta arengute põhjal võiks prognoosida, et ka Rootsis ja Soomes ei ole 1-2 aasta jooksul oodata märkimisväärset ehitustegevuse taastumist, eriti just elamuehituses.
Kuid ega olukord nii hapu ka ole. Eesti ehitusettevõtted ei ole jalgu täitsa seina peale visanud, vaid on hakanud Skandinaavia kõrval leidma alternatiivseid turge Aasias, kuid ka Lõuna-Ameerikas ja Aafrikas. Sektoris ei ole näha suuri pankrotte ning laenude tagasimaksmisega on seni hakkama saadud. Kinnisvaratehingute aktiivsus on küll aastaga langenud 5%4, kuid pigem on tegu keskmise aktiivsuse juurde naasmisega. Nagu öeldud, toimub kainenemine, kuid praegused vaiksed ajad sobivad plaani seadmiseks.
