Kinnisvaraekspert selgitab: mis mõjutab kodu hinda ja kuidas seda tõsta?

Kahel korteril, mille seisukord on sarnane ja mis asuvad koguni samas majas, võib olla täiesti erinev hind. Miks on nii, et üks korter või kortermaja on hinnatum kui teine?

„Asukoht ja seisukord on kahtlemata olulised, ent mõjutajaid, nii sisemisi kui välimisi, mis kujundavad kinnisvara tehinguhinna, on mitmeidki veel. Kinnisvara müügi hetkel võivad need omanikule tuua ootamatut tulu või kahju,“ selgitas Kaamos Groupi turundusjuht Maris Pukk, kellel on valdkondlikku kogemust nüüd juba enam kui kümme aastat.

Välistest mõjutajatest toob Pukk esile kortermaja paiknemise tänava ja ilmakaarte suhtes ning selle suuruse ja erilisuse. Sisemistest mängivad eelkõige rolli vaated, sisekujundus, tehnilised lahendused ja korteri kasulik pind.

Paiknemine tänaval

„Eelistatumad on kortermajad tupiktänaval või hoovis. Samal tänaval, aga teede ristumisel paikneva maja väärtus on suurema müra ja väiksema privaatsuse tõttu madalam,“ selgitas Pukk ja lisas, et sarnastel põhjustel võib erineda ühe ja sama maja korterite hind. „Madalamad korrused tiheda liiklusega tänava nurgal on võrreldes teiste sama maja korteritega soodsamad. Seesuguse korteri hilisemal müümisel peab arvestama, et korter on turul vähem hinnatud ja selle müügiprotsess keerulisem.“

Asetus ilmakaarte suunas

„Kuigi majade ehitamisel võtavad arendajad võimalikult palju arvesse hoone ja korterite paiknemist ilmakaarte suhtes, pole see alati lõpuni võimalik. Mida suurem on maja või väiksemad korterid, seda raskem on pakkuda kõikidele maksimumi,“ selgitas Pukk. Linnakorteris või magalarajoonis peab arvestama veel naabruses asetsevate, valgust varjavate suurte hoonete ja kõrghaljastusega. „Väga hinnatud on läbi maja planeeringuga kodud, mis vaheldusrikaste vaadete kõrval pakuvad ohtralt päevavalgust.“

Suur vs. väike maja

Paberil on väiksemal majal rohkem eeliseid – vähem naabreid ja seeläbi rohkem privaatsust. Samas, mida väiksem maja, seda olulisem on naabrite kvaliteet. Neid aga tavaliselt valida ei saa. Ka kulude jagamine ja otsuste tegemine käib Pukki sõnul väiksemas ringis, mispärast on erimeelsused nii rahas kui inimeste vahelises suhtluses kergemad tekkima. Suuremas majas loeb enamuse arvamus, kulude koorem on hajutatum ning selle elanikkond anonüümsem. „Seega, kui omada korterit väiksemas majas, suhted naabritega on head ja hoone tulevikuvisioon on selge, kasvatab see kindlasti kinnisvara väärtust. Kui mõni lülidest on katki, võib see muuta keeruliseks nii korteris elamise kui selle müügi. Suures majas on taoline varjatud väärtuse risk väiksem,“ selgitas Kaamose ekspert.

Maja disain

Hoolimata sellest, et uute elamurajoonide kortermajad on ehitatud sageli samal ajal, võivad olla nende hindadel suured käärid. Pukk põhjendab seda hoonete erineva arhitektuuri ja tehniliste lahendustega. „Enamasti on odavamad need, mis on kerkinud suurema visioonita: peamiselt on need monokroomsed iseloomutud kastid. Hooned, milles mängivad erinevad materjalid ja vormid, paistavad selliste kõrval eriliselt silma ja on ühtlasi märksa hinnatumad,“ kinnitas Pukk.

Miljonivaated

„Pole midagi teha, vaated on olulised ja tõenäoliselt kõige ebaratsionaalsem asi, mille eest küsida ja ollakse valmis maksma,“ nentis Pukk. Peamised märksõnad siin – mis võivad kergitada kinnisvara hinda kolmandiku võrra – on meri, vanalinn ja park. „Nendesse pole pandud rohkem raha või armastust, ei leia sealt ka parima tahtmise korral seina peidetud kullakange. Ega muidu kutsuta neid miljonivaadeteks või deal braker’iteks (tehingumurdjaks),“ selgitas Pukk ja lisas, et analoogseid kallimaid kortereid soetades ostab omanik emotsiooni, mida on hiljem lihtne kallimalt ka edasi müüa.

Piirkonna tulevikuvisioon

Arvestades, et keskmine inimene vahetab elu jooksul kodu kaks kuni kolm korda, tasub mõelda selle piirkonna arengule. Kas tegemist on vananeva elanikkonnaga või kas piirkonnas on oluline tõmbekeskus, mis ajale jalgu jäämas või saamas uut hingamist. „Kodu soetamisel hinnatakse kõrgelt naabruskondi, mille läheduses asuvad toidupoed, haridusasutused, transport, meelelahutus ja vabaaja veetmise võimalused. Ka uute arenduste lisandumine piirkonda tõstab olemasoleva vara väärtust, sest toob endaga kaasa maksuvõimelist elanikku,“ kinnitas Pukk.

Muutuvad trendid

„Oma kodu sisustades lähtutakse sageli isiklikust maitsest või hetketrendidest. Mõlemad omavad tolles ajahetkes lisandväärtust vaid omanikule endale. See, kas valitud siseviimistlusmaterjalid või mööbel hilisemal müügil korteri hinda tõstavad, saab selgeks alles müügihetkel,“ selgitas Pukk. Küll aga on Kaamose eksperdi sõnul mõned nutikad nipid, mis aitavad hoida ja isegi tõsta kinnisvara tulevikuväärtust.

Esiteks materjalide valik – kvaliteetne põrand, uksed, aknad ja plaadid on need, mida märkavad kõik. „Kokku ei tasu hoida kohtkindla mööbli nagu köögi ja garderoobide pealt, sest neid ei saa hiljem lihtsasti muuta ega endaga kaasa viia,“ rääkis Pukk. Teiseks tasub mõelda korteri üldisele väljanägemisele. Eelistada tasub klassikalisemat ja neutraalsemat lahendust, sest tõenäosus, et täna trendiv värvitoon teeb seda ka kümne aasta pärast, on väike. „Eksperimenteerimised ja hetketrendide järgimine võiks jääda liigutatava mööbli piiresse,“ soovitas Pukk. Kolmandaks hoiab ja kasvatab korteri väärtust see, kui hoida seda jooksvalt tippvormis – regulaarne hooldus ja parandustööd aitavad säilitada kodu üldmuljet.

Tänapäevased tehnilised lahendused

Teadlik ostja teeb vahet, mida tähendab energiaklass, küttelahendused, jahutus, ventilatsioon, päikesepaneelid, targa kodu lahendused jm. Kõik need ei tõsta automaatselt kinnisvara väärtust, kuid saavad hilisemal müümisel olulisteks argumentideks. „Tehnilised lahendused kaaluvad paljude jaoks üle kinnisvara asukoha. Need kõige paremad asukohad on ka sageli vanemate majade poolt hõivatud. Nende seisukord ja tehnilised lahendused ei vasta alati nõuetele ning nende renoveerimine ajamahukas ja kulukas,“ rääkis Pukk. Ta nentis, et uusarendus ei tähenda automaatselt, et maja on varustatud kõige moodsamate lahendustega. Seepärast tasub see müüjalt alati üle küsida.

Petlik ruutmeetrihind

Sageli määrab uusarenduse lõpliku hinna selle ruutmeetrite arv. See, kas korter on kahe- või kolmetoaline, iseenesest hinda ei kergita ning tihti hinnastatakse kõrgemalt just ühe- kuni kahetoalisi. Järelturul on ruutmeetri hinnaerinevus eriti suur, kuna ostjate parameetrid piirduvad sageli vaid tubade arvu ja lõpphinnaga. Nii võib väike kahetoaline maksta sama palju kui suurem kahetoaline. Otsustamisel võib sama hinnaga suurem korter saada plusspunkte, aga seda ainult juhul, kui need ruutmeetrid on kasulikud. „Palju petetakse huvilisi ka odavama ruutmeetrihinnaga, lisades sellesse terrassid ja rõdud. Seega tasub enne ostu veenduda, mis on korteri tegelik netopind. Välialad tulevad kasuks, aga nende väärtus pole kunagi elupinnaga võrreldav ja seda ei arvestata ka eksperthinnangus.“