Mis toimub kinnisvaras? Aktiivsuse kasv on nihkunud müügiturult üüriturule

Suurlinnadest on kinnisvara müügis edu olnud enim Tartus.

Esimene intressimäärade tõusule järgnenud šokk tabas Eesti kinnisvaraturgu 2022. aasta lõpus. Pärast seda oleme näinud kõigi turuosaliste kohanemist, mille tulemusena on aktiivsuse tase langenud tipust 20–30%. Kui veel kevadel paistis, et turg jätkab kuni uue tõusuni stabiilsuse lainel, siis praegu oleme tunnistajaks hoopis karuturu viimastele tõmblustele.

Kõik olulisemad näitajad (tehingute arv ja mediaanhind) on taas jõudnud turu põhja juurde. Pakkumiste arvu üle 25% kasv viitab sellele, et inimesed müüvad oma varasid sageli sunniviisiliselt. Kes müüb oma ainsat kodu, liigub ka üüriturule, mida näitab üürituru pakkumise langus ja hinnatõus. Kuna üüriturg on müügiturust efektiivsem, viitab see sellele, kuhu müügiturg lähiajal suundub.

Keskpikas plaanis annab kinnisvaraturule uue kasvuseemne majanduskasv ja inimeste ostujõu kasv. Arenenud riikide turgudel hinnad juba kasvavad, kuid meie turu varasem kiire kasv ja majanduslanguse pikkus pikendavad taastumisaega.

Enim on langenud Pärnu turg

Üle kogu Eesti sõlmiti juunis vähem kui 1450 korteriomandi tehingut, mis viimase kahe aasta lõikes ületas vaid 2023. aasta jaanuari ja veebruari ning 2024. aasta jaanuari tulemusi. Aastataguse ajaga võrreldes sõlmiti ligi 28% vähem tehinguid. Viiendat kuud järjest langes aastases võrdluses ka tehingute mediaanhind, mis kukkus 6% ja jäi 2114 €/m² juurde. Esimese poolaastaga sõlmiti ligi 9200 tehingut, mida oli 12% vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Tehingute mediaanhind (2021 €/m²) oli sama perioodiga võrreldes 5% madalam.

Tallinnas sõlmiti juunis esialgsetel andmetel vaid 573 tehingut, mis oli kolmas kord sel aastal, kui tehingute arv jäi alla 600. Aasta esimese kuue kuuga sõlmiti Tallinnas esialgsetel andmetel 3631 tehingut, mida oli 17% vähem kui eelmisel aastal samal ajal.

Suurematest linnadest on mulluse poolaastaga võrrelduna kõige paremini toime tulnud Tartu – tehingute arvu langus oli 14% (886→764) ja mediaanhinna langus 3% (2476→2402 €/m²). Languse on peamiselt põhjustanud uusarenduste osakaalu vähenemine.

Pärnu kinnisvaraturg on suuremate linnade seas kõige enam langenud. Pärnu on tuntud kui üks spekulatiivsemaid turge Eestis, mistõttu on langus seal tavapäraselt üks pikimaid. Hinnatase on püsinud stabiilsena, kuid uusarenduste tehingute arvu järsu vähenemise tõttu on see statistiliselt langenud. Tehingute mediaanhind oli 2041 €/m². Tänavuse esimese poolaasta näitajad olid 293 tehingut ja mediaanhind 1950 €/m².