Monica Meldo: ärikinnisvara turu üüriotsuse kaalukeeleks on üha enam kõrvalkulud
Ärikinnisvara turg on viimaste aastate jooksul teinud läbi mitmeid kõikumisi, kuid üks kindel trend on püsinud – üürijad on endiselt huvitatud oma vajadustele võimalikult täpselt vastavatest pindadest. Kuigi see turg ei paku täiuslikke lahendusi ja üürijad on sunnitud kompromisse tegema, on kaalukausiks siiski enamasti büroo asukoht, ruumide suurus, funktsionaalsus ja muidugi – kõrvalkulud.
Kõrvalkulud: võtmetegur ärikinnisvara otsustes
Kõrvalkuludest on ärikinnisvaraturul saanud otsustav number, millest räägitakse palju, aga avalikes kuulutustes neid enamasti välja ei tooda. Kõrvalkulud on muutunud nii oluliseks, et arendajad eelistavad neid pigem huvilistele eraldi tutvustada. Põhjus on lihtne: nii hoiavad üürileandjad väärtuslikku infot enda teada ja konkurendid ei saa neid oma pakkumistega üle trumbata.
Kõrvalkulude vahemike tutvustamiseks saame välja tuua mõned numbrid, millest üürnikud juhinduda saavad. Kõige soodsamad kõrvalkulud A-energiaklassi hoonetes jäävad umbes 2.50–3 €/m² juurde, kuid enamasti siiski 3–4 €/m², mõnes kohas ulatudes lausa 5 €/m²-ni. Kunagine kõrvalkulude tase, mis jäi 1.5–2 €/m² vahemikku, on pigem minevik ja tagasi vaadates tundubki see muinasjutuline. Kuid turul eksisteerib ka erandjuhte, kus juba hoone ehitamise protsessis on eesmärk hoida üürniku kõrvalkulud isegi alla 2 €/m², näitena Maakri HUB. Kõrvalkulude numbrid on muutunud üürnike jaoks otsustavaks ka seetõttu, kuna madalad kulud viitavad sageli hoone energiatõhususele ja keskkonnasõbralikkusele ning need kaks väärtust on muutumas ettevõtete jaoks aina olulisemaks.
ESG – ettevõtete uus mantra
Üha rohkem ettevõtteid otsib kinnisvara, mis säästab loodust ja on soodne ning pakub kvaliteetset töökeskkonda. Ettevõtte panus jätkusuutlikku tegevusse peab kajastuma ka hoones kus ta asub. Jätkusuutlikkuse kaudu tagame ohutu tuleviku tulevastele põlvkondadele ja see on toonud fookusesse kolm tegurit, mis on võetud kokku lühendi ESG alla: keskkonnategurid (Environment), sotsiaalsed tegurid (Social) ja juhtimisalased tegurid (Governance) ehk ESG põhimõtted. Nende kolme kategooria kaudu mõtestavad ettevõtted oma tegevuse jätkusuutlikkust ehk vastutust keskkonna, töötajate, äripartnerite ja ühiskonna ees tervikuna. Kui mõni aeg tagasi võis ESG olla lihtsalt moesõna, siis tänaseks on see muutunud elementaarseks mõtteviisi osaks, mis mõjutab nii investeerimisotsuseid kui ka ettevõtete äriotsuseid. Seega avavad pealtnäha lihtsad kõrvalkulud hoopis laiema teematika.
Hoonete kvaliteedimärk
Millised hooned annavad ettevõtjatele kindustunde jätkusuutlikkuse tagamisest ja sobituvad ESG põhimõtetega? Selleks taotlevad arendajad aina enam rohemärgiseid, mis annavad kindlustunde hoone keskkonnasõbralikkusest. Energiasäästlikud lahendused, nagu päikeseenergia kasutamine ja ökoloogiliselt säästvad ehitusmaterjalid on ühelt poolt praktiline samm kõrvalkulude vähendamiseks, aga ka rohelise mõtteviisi tõestus. Üheks Euroopa enam levinud hoonete rohemärgiseks on BREEAM. Praegu on Eestis kokku 11 hoonet, mis on saavutanud BREEAM-i sertifikaadi „Excellent“ taseme, mis näitab selgelt, et jätkusuutlikkus ja energiatõhusus on siin kinnisvaraturul tõusutrendiks. Fahle Linnak on aga pälvinud isegi kõrgeima „Outstanding“ taseme, mis on ainulaadne Eestis. See tähendab, et need hooned ei ole mitte ainult energiasäästlikud ja soodsate kõrvalkuludega, vaid pakuvad ka kaasaegset ja kvaliteetset töökeskkonda, mis vastab rangetele rahvusvahelistele standarditele ning seab lati kõrgemale kogu ärikinnisvara sektoris.
Ökonoomsus viiakse maksimumi
Koos soodsate kõrvalkuludega otsivad üürnikud ökonoomsust igas aspektis. Turul on märgata selget eelistust väiksemate ja funktsionaalsete pindade vastu. 100–300 m² suurused bürood on kõige nõutumad, sest ettevõtted tahavad täpselt sobiva suurusega ruume. Kodukontoris töötamise trend on vähenenud, eriti valdkondades, kus on oluline meeskonnatöö ja klientidega vahetu suhtlemine. See tähendab, et uutes büroodes pööratakse suuremat tähelepanu töökeskkonna kvaliteedile ja pakutakse samu mugavusi, millega ollakse kodus harjutud. Töötajate produktiivsus ja heaolu sõltuvad suures osas sellest, millistes tingimustes nad oma tööpäevi veedavad, ning ettevõtted on valmis seetõttu investeerima kvaliteetsetesse kontoritesse. Hea valgustus, temperatuur, õhukvaliteet ja esteetiline disain on muutunud sama oluliseks kui tehniline infrastruktuur.
Arendajad on omakorda hakanud pakkuma üha rohkem rätseplahendusega büroosid ehk pindasid, mis kujundatakse täielikult üürniku vajaduste järgi. Näiteks Fahle arendaja plaanib lähematel aastatel ehitada piirkonda neli uut hoonet, pakkudes just selliseid lahendusi. Sarnaseid võimalusi pakub ka Vektor ja lähiajal valmiv Golden Gate.
Asukoht ja ligipääs
Ökonoomsust lisab kontorile ka keskkond kus ta asub. Oluline on teenuste lähedus, ühistranspordi kättesaadavus ja mugav parkimisvõimalus. Seetõttu on hinda läinud tervikliku linnaruumiga äri- ja elupiirkonnad nagu Telliskivi TLN, Fahle Linnak, Rotermanni, Ülemiste City jt. Terviklikult arendatud kvartalites on võimalus kiiresti lõunal käia, trennipausi teha ja mugavalt parkida. Just parkimine võib olla märkimisväärne lisakulu ja sellest võib saada oluline argument üüri otsuse tegemisel. Parkimise tunnitasud algavad 1–2 €/h (Fahle Linnak), samas kui südalinnas ulatuvad hinnad tunduvalt kõrgemale 3–6 €/h, mis on asukoha tõttu mõistetav.
Seega kui üürileping hakkab lõppema, tasub kindlasti põhjalikult turgu uurida ja oma prioriteedid selgeks mõelda. Tallinnas on mitmeid uusi A-klassi büroohooneid ehitusjärgus, mis paistavad silma kõrge energiatõhususe ja madalate kõrvalkuludega, muutes need sageli atraktiivsemaks valikuks. Just kvaliteet ja kuluefektiivsus on peamised tegurid, mis mõjutavad ettevõtete järgmisi kolimis otsuseid ning kujundavad lähituleviku kinnisvara trende.
