Eksprdid jagavad nippe. Maja ehitamise kadalipp: krundi ostmisest kasutusloani

Kinnisvaraturg on pidevas muutumises ja selle keerukust on oma nahal tunda saanud paljud koduostjad. Seekordses podcastis „Hunnik pappi ja suitsev kinnisvara“ räägivad Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman, kes lõpetas just majaehituse Saaremaal, ja LHV eraisikute finantseerimise osakonna juht Catlin Vatsel esmakordselt maja ehitamisest nii omaniku kui panga vaatest.

Kuidas ehitada maja algusest peale nii, et mitte vastu näppe saada? Unistus reaalsuseks ehk kust alustada?

Kodu ehitamine algab tihti krundi soetamisega, mis Peep Soomani sõnul on üks olulisemaid otsuseid kogu protsessis oma riskide ja võimalustega. „Krundi asukoht määrab suuresti edasise ehitusprojekti sujumise ja väärtuse. Sageli räägitakse kinnisvara puhul kuldreeglist, milleks on asukoht,“ selgitab Sooman. Siiski pole oluline ainult asukoht – krundi puhul tuleb tähele panna ka teisi tehnilisi tegureid ja juriidilisi aspekte, mida esmapilgul ei pruugi osata märgatagi.

Üks esimesi vigu, mida krundi ostjad teevad, on ligipääsu küsimuse unustamine. „Avalik ligipääs on elementaarne nõue, kuid selle puudumine võib kogu projekti nurjata,“ ütleb Catlin Vatsel. „Kui krundile pääsemiseks tuleb naabrite kaudu seada servituut või kui ligipääs pole kindel, siis sellisele maalapile laenu võtta ei saa.“ Soomani sõnul on seadusandlus veidi paranenud ning kohaliku omavalitsuse abiga saab seada sundvalduse, kuid see on ka kõige kindlam moodus naabritega tülli minna ning ükski tervemõistuslik inimene ei taha elada piirkonnas, kus naabrid on vaenulikud.

Elekter ja vesi – sageli alahinnatud kulud

Kodu ehitamisel ei piisa vaid sobiva maatüki leidmisest, sest suuremateks väljakutseteks võivad kujuneda liitumised infrastruktuuriga. „Elekter ja vesi on kaks kõige olulisemat komponenti, millega tuleb enne krundi ostmist arvestada,“ rõhutab Sooman. Paljud inimesed ei mõista, kui kalliks võib kujuneda näiteks elektriliitumine, eriti kui liitumispunkt asub krundi piirist kaugemal kui 400 meetrit. „Kui liitumispunkt on lähemal kui 400 meetrit, katab need kulud Eesti Energia, kui aga kaugemal, tuleb trassi rajamiseks leida rahalised vahendid ise,“ lisab ta. Ta toob näite, et 800 meetri puhul võib see summa küündida pea 100 000 euroni, mis muudab kogu projekti sisuliselt mõttetuks. Vatsel lisab, et eriti tähelepanelik tasub olla odavamate maamüügi kuulutustega, sest reeglina lisandub sinna elektriliitumine.

Sarnane lugu on ka veega. „Mul oli üks projekt, kus puurkaev asus naabri kinnistul ja kõik juriidilised dokumendid olid küll olemas, kuid puurkaevu kasutamise lepingud olid nii halvasti vormistatud, et riskid kaalusid võimalused üles,“ meenutab Sooman, lisades, et jääda vee osas kellestki teisest sõltuvusse on väga riskantne tehingu algus. Tema sõnul võivad sellised tehnilised ja juriidilised nüansid põhjustada tulevikus suuremaid probleeme nii kodu igapäevase kasutamise kui ka kinnisvara väärtuse osas.Lisaks tuleb mõelda kanalisatsioonile, palju ampreid on vaja osta ning ka kogu juriidikale (nt detailplaneering). Soomani sõnul ei närigi enamik inimesi juriidikast läbi ning soovitab pöörduda omavalitsuse spetsialisti poole ning nendega avatud kaartidega rääkida, sest nende töö ongi kaasa mõelda ning lahendusi leida.

Sooman toob välja ka projekteerimise, mida ta ei soovita liiga palju ise teha, sest vigade parandust on hiljem väga kulukas teha. „Pabermajandusest kuni kasutusloani on soovitav kaasata arhitekt, kuna lünkade täitmist on nii palju, et enamikel inimestel ei hakka mõistus peale,“ tõdeb Sooman. Vatsel lisab, et kindlasti tuleb läbi mõelda ka see kui suur maja peaks olema ning kalkuleerida läbi ka tulevased ülalpidamiskulud. See annab selge ülevaate, millise jutuga arhitekti jutule minna.

Ehitaja valimine

„Paljud ehitajad küsivad 50% raha ette, kuid minu soovitus on maksta ainult selle eest, mida sa näed. Näiteks, kui seinad on laotud, siis maksad seinade eest, et vältida olukorda, kus ehitaja lõpetab tegevuse,“ selgitab Sooman. Oleme täna olukorras, kus ehitajaid on võtta ning oluline on teha ka taustauuring, sealhulgas kontrollida, kas ettevõttel on maksuvõlgu. Kindlasti tasub uurida ka soovitusi ning pakkumisel vaadata, kuidas käib maksmine ning mis etapiti täpselt saab. Pank vaatab samuti ehitaja tausta, et oma klienti kaitsta ning ehitus jõuaks lõpuni. Samuti peab esitama ehitusjärelvalve ning hindamisakti maa praeguse ja tuleviku väärtusega.

Finantseerimine – unistused vs. tegelikkus

Ehitusprojekti finantseerimine on protsess, mis vajab täpset planeerimist. Vatsel selgitab, et laenuga maja ehitades peaks omafinantseering olema vähemalt 30% kogu ehituseelarvest. „Pank tahab veenduda, et klient suudab projekti lõpuni viia,“ rõhutab Vatsel. „Enne kui oma raha mängu paned, tuleb kindlasti laenupakkumine ja leping sõlmida, sest me ei võta riski, et maja jääb poolikuks, kui klient loodab hiljem lisaraha leida. Paljude teiste pankadega võrreldes maksame meie LHV-s laenumakse välja ilma vahehindamisaktideta,“selgitas Vatsel, pannes inimestele südamele, et oma raha peab alati esimesena maja ehitusse sisse minema ning seejärel laen.

Ehitusprojektide puhul tuleb arvestada ka ootamatute kuludega. Sooman toob esile, et ehituse eelarvesse tuleb alati lisada puhver. „Kui arvad, et midagi maksab 1000 eurot, siis võid kindel olla, et tegelik hind võib kerkida kuni 1200 euroni. 20-protsendiline puhver on mõistlik ja päästab sind hilisematest ebameeldivustest,“ ütleb ta. Kõrvalkulud võivad olla 5-kohalised arvud, olgu selleks erinevad liitumised, puurkaev ja kõik muu.

Hea aeg ehitamiseks!

Ehitusjärelvalve on oluline osa ehitusprotsessist. „Ehitusjärelvalve on justkui kubjas, kes jälgib, et kõik ehitustööd vastaksid standarditele ja projekti nõuetele,“ selgitab Sooman. Pangad nõuavad tihti ehitusjärelvalve olemasolu, et tagada ehituse lõppemine vastavalt plaanile. „Kõik, kes planeerivad kodu ehitada, peaksid mõtlema ehitusjärelvalve kaasamisele, sest see võib säästa suurematest probleemidest ja kuludest hiljem,“ lisab ta.

Soomani sõnul ei tohiks ehitusturul praegu loota, et asjad odavamaks lähevad. „Kui Ukraina sõda lõpeb ja riiki hakatakse üles ehitama, siis ehitusturul võib tekkida materjalide ja tööjõu puudus. See võib tähendada, et hinnad ei lähe mitte odavamaks, vaid hoopis kallimaks,“ hoiatab ta. Seetõttu on praegu hea aeg ehitamiseks, sest ehitajaid on rohkem võtta kui mõni aeg tagasi.

Kasutusluba – viimane oluline samm

Maja valmimine ei tähenda ehitusprotsessi lõppu. Soomani sõnul on kasutusloa saamine viimane ja väga oluline samm. „Kui majal pole kasutusluba, on see justkui auto ilma tehnopassita – see ei ole müügikõlblik ega kindlustatav,“ selgitab ta. Kasutusloa puudumine võib oluliselt mõjutada kinnisvara müügivõimalusi ja kindlustusjuhtumeid. „Kui midagi juhtub, leiab kindlustus tihti põhjuse hüvitise vähendamiseks või sellest keeldumiseks, kui majal puudub ametlik kasutusluba,“ rõhutab Sooman.Kodu ehitamine on mahukas ja keeruline ettevõtmine, mis nõuab hoolikat planeerimist ning ka pisidetailide jälgimist. „Kui kõik on ette valmistatud ja läbimõeldud, pole oma kodu ehitamine üldse nii hirmus,“ julgustab Sooman. „Unistus oma kodust on teostatav, kui tead, kuidas seda targalt ja läbimõeldult teha,“ lisab Vatsel.