Jurist avaldab: viis olukorda, kus üürnik vajab kaitset

Milliste konfliktsete juhtumite korral vajab üürileandja asemel kaitset hoopis üürnik? Rendini õigusjuht Lia Siht vaatab tagasi olukordadele, kus üürileandjad esitasid ebaõiglaseid nõudmisi üürnike vastu.

Turvalise üüriplatvormi Rendin õigusjuht Lia Siht ütleb, et õnneks need ei ole igapäevased juhtumid. Samas on tegemist kõige tüüpilisemate näidetega, millest üüriturul osalejad võiksid õppida. „Kui tõendusbaas näitab meile, et üürileandja ettekirjutused on ülehinnatud või koguni alusetud, siis muidugi me toetame üürnikku. Suhtleme mõlema osapoolega ja selgitame asjaolusid,“ ütleb ta.

Küsimusele – miks selliseid olukordi üldse ette tuleb – vastab Lia Siht, et üldjuhul on tegemist üürileandja teadmatuse ja vähese informeeritusega. Samas, mis seal salata, vahel on ka inimeste omakasupüüdlikkus mängus.

„Kui rääkida erinevatest probleemidest laiemalt, siis olenevalt sellest, kellel lasub vastutus, peab antud osapool alati tegema kõik endast oleneva, et olukord saaks lahendatud,“ selgitab Siht.

Kahju taastamise asemel parendamine

„Oleme korduvalt kokku puutunud olukordadega, kus üürnik on tekitanud varakahju ja üürileandja eeldab, et üürnik mitte ainult ei taasta kahjueelset seisu, vaid muudab selle varasemast paremaks,“ avaldab Rendini õigusjuht. „Üürnik vastutab enda põhjustatud kahju kompenseerimise või likvideerimise eest, ent kindlasti pole ta kohustatud seda kuidagi parendama,“ täiendab ta.

Lia Siht toob ühe näite eelmisest aastast, kus üürileandja üüris välja korteri, mis oli juba päris vana ja täbaras seisus. Selles, mis seisukorras on üürikodu, ei ole otseselt midagi erilist. Küll aga muutis konkreetse juhtumi teistest omapärasemaks see, et üürileandja esitas kahjunõude üürnikule, püüdes oma valdust tema kulul renoveerida. Muuhulgas sisaldas nõue 90ndate algusest pärit köögimööbli täielikku väljavahetust.

„Reaalsuses osutus see nõue suurel määral alusetuks. Väiksemaid kahjusid küll oli, kuid need polnud kaugeltki võrreldavad sellega, mida üürileandja soovis saada. Seda otsust aitas langetada üleandmise-vastuvõtmise akt, mis on üürilepingu kõrval ülioluline üüridokument,“ informeerib Siht.

Üleandmise-vastuvõtmise akti koostab üürileandja ja kinnitab üürnik nii üürilepingu alguses kui ka selle lõppedes. Korrektne akt sisaldab infot üürikodu vara kohta, värskelt tehtud fotosid ja selgitavaid kirjeldusi ning viimaseid elektri- ja veenäitusid.

Rendini õigusjuht võtab teema kokku ja kordab üle: „Kui mingisugune kahju leiabki aset, ent selle vara seisund oli juba enne pigem halb, siis üürileandja saab küsida mõistlikus suuruses kahjuhüvitist. Esiteks, see peab olema proportsioonis üürniku vastutusega. Teiseks, hüvitisega ei saa nõuda olukorra parandamist üürniku kulul. Kui mitukümmend aastat vana mööbliese sai kahjustuse, siis selle asemele ei saa nõuda uut ja kaasaegset asendust.“

Tehnika ja tehnosüsteemidega tegelemine

Kui üürileandja üürib välja tehnikaga varustatud korteri, siis ta vastutab, et see toimiks hästi ja saaks amortisatsiooni korral asendatud. Sama kehtib igasuguste tehnosüsteemide kohta. „On üürileandjaid, kes leiavad, et seda sorti probleemidega nagu amortiseerunud pesumasin või rikkis ventilatsioonisüsteem peaks tegelema hoopis üürnik,“ räägib Lia Siht. „Siis peame osapooltega suhtlema ning tegema selgitustööd, mis on nende õigused ja kohustused üksteise suhtes.“

Reeglina sellised juhtumid ei ole üürniku süü. Loomulik kulumine ja amortisatsioon on paratamatud nähtused, millega iga üürileandja peab arvestama. Erinevad rikked lihtsalt juhtuvad varem või hiljem.

„Nende muredega tuleks üürileandjal alati kiiremas korras tegeleda. Esiteks, et tagada üürnikule selline seisukord üürikodus, mis lepiti kokku üüridokumentide vahendusel. Teiseks, et ennetada probleemi(de) süvenemist,“ soovitab Rendini õigusjuht. Ta lisab, et kui üürnikul puuduvad elamisväärsed ja lepinguga lubatud tingimused, siis tekib tal alus üürileping erakorraliselt üles öelda.

Siht toob paar näidet Rendini kogemusest, mis on olnud mõjusad põhjused lepingu erakorraliseks lõpetamiseks. „Esimese juhtumi puhul oli eluruumi temperatuur liiga madal, sest küttesüsteem ei toiminud korralikult. Seaduse järgi on aga normaalne minimaalne toatemperatuur kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis 18 kraadi,“ selgitab ta.

„Teisel juhul levis eluruumis tervisele kahjulik hallitus, mis tekkis niiskuse-soojuse kombinatsiooni tagajärjel, kuna ventilatsioon ei toiminud korralikult. Hallitus oli nii ulatuslik, et kahjustas isegi pehmet mööblit ning üürniku kapis olevaid isiklikke asju ja riideid,“ kirjeldab ta.

Üüri tõstmine vastuolus seadusega

Võlaõigusseadus reguleerib, et tähtajatu lepingu puhul võib üürileandja üüri tõsta ühe korra aastas.

Tähtajalise lepingu puhul oleneb, mis perioodiks see on sõlmitud. Kui üürileping kehtib alla kolme aasta, siis saab üüri tõsta pärast selle lõppemist, mil sõlmitakse uus leping. Kui leping on tehtud vähemalt kolmeks aastaks, siis saab üürihinda tõsta iga aasta täitumisel.

„Üürniku kaudu jõudis meie töölauale selline segane lugu, kus osapooled sõlmisid Rendini platvormil tähtajatu lepingu, ent üürileandja lisas eritingimustesse, et tegemist üheaastase tähtajalise lepinguga. See on meie tootetingimuste rikkumine,“ tõdeb Siht. „Lisaks sellele soovis üürileandja vahepealsel ajal üürihinda tõsta. Nagu eelnevast sissejuhatavast lõigust võib juba eeldada, siis jah, see on seadusevastane käitumine.“

„Selle juhtumi juures on mitu õpetlikku nüanssi. Iga üürnik peaks hoolega jälgima, mis sisuga lepingule ta alla kirjutab, mis on sealsed kokkulepped ja kas on mingeid eritingimusi. Kui miski tundub kuidagi arusaamatu, siis võiks üürileandja käest kohe üle täpsustada,“ soovitab Rendini õigusjuht.

Ebaausate eritingimustega leppimine

Eritingimused üürilepingus võivad olla sellised kokkulepped, mida vaikimisi lepingus kirjas ei ole. Sinna kategooriasse liigitatud lepped peavad olema kooskõlas kogu ülejäänud lepingu ja võlaõigusseadusega. Ehk siis: võrdsed mõlema osapoole vaatest.

Siht toob näiteid mõnest vastuolulisest näitest, mis on Rendini õigusekspertide töölauale jõudnud. „Esimene ja kõige levinum ebaaus eritingimus on, et üürileandjal on õigus üürileping korraliselt lõpetada ühekuulise etteteatamisega. Tegelikult peab tähtajatu üürilepingu korralisest ülesütlemisest ette teatama kolm kuud,“ ütleb ta.

„Selline tingimus on üürniku jaoks kahjulikum seadusega ettenähtust. Need lepped, mis ei vasta seadusele, on (kohtu)vaidluste korral tühised ja annavad üürnikule õiguse hoopis üürileandja üle. See tähendab, et sellise kokkuleppe puhul võib üürilepingu ühekuulise etteteatamisega üles öelda ainult üürnik, mitte üürileandja,“ selgitab Siht.

„Teiseks lisavad üürileandjad lepingusse sageli punkti, et neil on õigus külastada valdust ilma eelneva kooskõlastuseta. Tegelikult võib üürileandja eluruumi külastada ainult juhul, kui see on eelnevalt üürnikuga kooskõlastatud ja mõistliku etteteatamise aja piires,“ toonitab jurist.

Ebamõistlikult kasvanud kommunaalkulude talumine

„Antud teema on osaliselt seotud euriboriga, mille järsk tõus eelmisel aastal mõjutas peaaegu kõiki meist,“ alustab Lia Siht. „Me puutusime kokku juhtumitega, kus üürnike igakuiste kommunaalarvete summa kasvas hüppeliselt. Põhjuseks remondifondi juurde kuuluvad ühistu laenumaksed,“ jätkab ta.

Üürnik peab taluma mõistlikke kõikumisi, näiteks prügiveo- või veeteenuse pakkuja hinnakasv. Samas üürnik ei pea taluma 3-4-kordseid tõuse, näiteks ühistu laenumakse kasv 23 eurolt 150 eurole. „Sellised muutused ületavad mõistlikkuse piiri,“ hindab Siht

Mis võiks olla lahendus? „Seadus lubab valida, kumb lepingu osapooltest remondifondi ja laenumakseid tasub. Kui nende summade puhul on aja jooksul toimunud ülisuur kasv ja eelnevalt on maksjaks olnud üürnik, siis on igati normaalne, et edaspidi võtab üürileandja tasumise enda peale. Samuti võivad pooled omavahel kokku leppida proportsiooni, mis oleks esialgsega võrreldes paremini tasakaalus,“ pakub ta.

„Juhul, kui vastastikust mõistmist ei teki, siis üürnikul on õigus leping erakorraliselt lõpetada, sest tema jaoks on talumiskohustus oma piirid ületanud.“