Kinnisvaraeksperdid: uute korterite turg jääb rahulikuks, järelturg kogub hoogu

Uute korterite turg järgmisel aastal õiget hoogu sisse ei saa, ent järelturg võiks pärast aasta alguse madalseisu taas hoogustuda, leidsid eksperdid Eesti Kinnisvarafirmade Liidu konverentsil toimunud arutelus.

AS Ober-Hausi Kinnisvara Baltikumi juht Tarmo Kase ei näe kinnisvaraturu olukorda vastupidiselt levinud arvamusele nii mustades toonides. „Asjad on päris head. Kui eelmisel kuul oli Tallinnas 760 tehingut, siis juba täna oleme selle ületanud,“ ütles Kase kolmapäeval Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja LHV korraldatud konverentsil toimunud elamispindade turu diskussioonpaneelis. „Järelturu number on väga hea,“ märkis ta ning lisas, et kinnisvara hinnad on langenud ja turukorrektsioon on mõistlik. Ta tõi näiteid Läti arendustest ja Leedust, kus pole kriisist märkigi. Ka Soomes on märke, et kinnisvaraturg on vaikse kerkimise suuna võtnud.

LHV eraisikute finantseerimise juhi Catlin Vatseli sõnul on kõige olulisem tööjõuturu olukord. „Kui inimestel on tööd, on kõik hästi. Meedias on pilt hullem, kui see tegelikult on. Pangad ei ole suurendanud klientide varade sundmüüke ja annavad suurima heameelega laene,“ märkis Vatsel.

Arutelu modereerinud kinnisvaraanalüütikus ja Adaur Grupp OÜ juhatuse liikmes Tõnu Toompargis tekitas üldine positiivsus küsimusi ja ta uuris, kas panga poolt klientidele esitatavates tingimustes on toimunud muutusi. Vatseli sõnul on panga tingimustes muutunud vaid intressimäär ja seda kliendi kasuks. „Midagi konservatiivsemaks läinud ei ole, kuna oleme regulatsioonide tõttu juba piisavalt alalhoidlikud,“ rääkis Vatsel ja lisas, et aasta alguses lõdvendas ka Eesti Pank laenu maksevõime arvutamise reegleid kliendi jaoks soodsamaks.

Kliendid on muutunud praktilisemaks

Kinnisvaraturu olukord pole siiski võrreldav koroona ja Ukrainas toimuva sõja eelse ajaga, tõdes OÜ Merko Kodud juhatuse liige Indrek Tarto. „Uute korterite hinna ja keskmise palga suhe on viimase viie aastaga 25% muutunud. Kui inimene sai 2019. või 2020. aastal lubada endale 100ruutmeetrist kodu, siis nüüd saab 75ruutmeetrise kodu. Kui tal ikkagi on vaja 100ruutmeetrist, siis ostab ta nüüd kasutatud korteri,“ rääkis Tarto.

Muutusi on täheldanud ka pangad. „Selle aasta põhjal saab öelda, et klientide valikud kodu ostul on muutunud praktilisemaks,“ tõdes Vatsel ja lisas, et 500ruutmeetriste kodude ostmine on haruldane sündmus. Kliendid on valimas üha enam säästlikumaid kodusid ja kasvanud on renoveerimiste arv.

Positiivse signaalina nägi Vatsel arendusprojektide arvu kasvu, mis aga veel tehingutes ei kajastu.

Vatseli kinnitusel on oluliselt kasvanud ka LHV laenumahud, mida esialgu vedas laenude refinantseerimine ühest pangast teise. „Laenumahud on liikunud võrreldes kinnisvaratehingutega teises trendis. Kui kinnisvaratehingud on aastaga 6% kukkunud, siis laenumahud turul on +16% kasvanud. Selle taga on refinantseerimise sensatsioon – kui kodulaenu valdkonnas on üldiselt raske muidu innovatsiooni teha, siis sel aastal on Eesti elanikul esmakordselt võimalik lihtsalt vahetada kodulaenupanka ja seda ilma täiendavate kuludeta,“ selgitas Vatsel.

Kase märkis, et praeguseks on ka korterite müük laenumahtusid kasvatamas. „Uusmüüki oli kolmandas kvartalis rohkem,“ sõnas ta.

Üüriinvestorid ja flippijad on tagasi turul

Eksperdid arutlesid ka Toompargi esitatud küsimuse üle, kuidas on loogiline, et majandus langeb, aga kinnisvaraturg tõuseb.

Kase pakkus selgituseks vajaduspõhiseid otsuseid. „Keegi sureb, keegi sünnib, keegi läheb lahku.“

Tarto tõi välja, et vajaduspõhiselt korterit ostvad kliendid on liikunud uue korteri juurest kasutatud korteri ostmise juurde. „Saad seda, mida turul pakutakse. Korteri juures ei saa kaasa rääkida, midagi enda järgi muuta, aga turul on piisav pakkumine. Tallinnas müüakse 90 uut korterit kuus, mõni aasta tagasi oli see arv 4 korda suurem. Kukkumine uute korterite turul on suur, mis ei tähenda, et neid järelturul ei osteta,“ rääkis Merko Kodude juhatuse liige.

Järelturu aktiivsust on üha rohkem tagant tõukamas üüriinvestorid ja flippijad, kelle segment nõudluse poolelt vahepeal peaaegu puudu oli. „Üüriinvestorid on tagasi tulnud. Üüriinvestor ostab, mitte nii palju (kui varem – toim), aga on juba tagasi,“ sõnas Toompark ja selgitas, et praegust ostuhinda hiljem saada on pigem ebareaalne.

Kase lisas, et flippimine toimub täiel hool. „Põhi on käes, praegu on nende aeg.“ Kuigi tehinguid toimub uue varaga vähe, on uute korterite pakkumisi palju.

2600 uut korterit korraga müügis

Toompark tõstatas küsimuse, kas ostuotsuste liikumine järelturule võib probleemiks osutuda. Ta tõi välja, et Tallinnas oli septembris pakkumisel koguni 2600 uut korterit, neist 700 Haaberstis.

Tarto märkis, et turul üritatakse pakkuda seda, mis müüb. „Haaberstis on lihtsam toode ja kõige odavam ruutmeetri hind. Seal toimub 30% tehingutest. Lisaks ostetakse väga erilisi asju mere ääres Pirital ja Kalarannas. Kesklinna piirkond on kõige enam pihta saanud. Kui see pole ostjale kättesaadav, minnakse sinna, kus on,“ kirjeldas ta ja lisas, et järelturult ostetakse ka kesklinna kortereid.

Praegust turuolukorda iseloomustab ka see, et müügiperioodid on pikenenud. „2021 aastal läks kuu jooksul tehingusse iga kolmas pakkumine, praegu aga iga üheksas või kümnes,“ nentis Toompark.

Kase hinnangul on see normaalne nähtus ja turukorrektuur on mõistlik, kuigi praegu võib olla müügiperiood liiga pikaks veninud. Ka Vatsel ei näinud kinnisvarapakkumiste rohkuses ja müügiperioodide pikenemisest suurt murekohta. „Arvestame sellega laenuotsuste tegemisel. Jah, müüa on keerulisem, küll aga on suurepärane aeg osta,“ osutas ta mündi teisele poolele.

Uute korterite nõudlus jääb paigale tammuma

Eksperdid ennustasid, et uute korterite müügi osas ei ole ka uuel aastal suuremat muutust oodata ning ajaloolise taseme ehk Tallinnas 200 uue korteri müügitehinguni kuus ei jõuta.

Kase prognoosis, et 2025. aasta esimeses kvartalis tuleb eriti vähe tehinguid. „Järgmisel aastal jõuab kätte reaalsus. Jõustuvad maksumuudatused ja euriboril ei ole nii suurt mõju,“ rääkis ta.

Tarto sõnul jääb uute korterite tehingute maht järgmise aasta lõpuni 90-100 juurde ja tõi esile jätkuva kättesaadavuse probleemi, mistõttu ostetakse järelturu kortereid ja liigutakse teistesse kohtadesse väljaspool Tallinna. Tema hinnangul arendajad hindu ei tõsta, kuid uued korterid muutuvad maksutõusude tõttu veelgi kättesaadamatumaks. „Järgmise aasta alguses tõuseb uuesti käibemaks ja ma sügavalt kahtlen, et keegi hindu tõstma hakkab. Turul käib tihe võitlus ja tehakse erinevaid pakkumisi: hinna sisse pannakse mööblit, parkimiskohti panipaiku,“ rääkis Tarto.

Vatsel näeb, et LHV panga laenumahtudel on veel kasvuruumi. „LHV-l on ambitsioon alati kasvada ning eelmise aasta lõpus finantsprognoosi tehes ja tunnetades, et turg on rahulik, tuli nuputada, mida peale hakata. Üks klient ütles, et ta tooks laenu üle, kui pank tasuks notarikulud. Mõtlesime, et katsetaks. Laenud on läinud liikvele ja meie laenukäive kasvas rohkem kui 30%,“ rääkis Vatsel ning lisas, et intressimäärade langus, mis jätab tarbijatele rohkem raha kätte, võiks siiski turgu elavdada, sest 140 000 euro suuruse keskmise laenumakse korral on kuumakse langenud 100 euro võrra.

„Tahaks uskuda, et oleme juba täna uue tsükli alguses. Me elame täna ja praegu, leiame oma eluarmastuse täna, saame lapsi praegu. Kodu ostjatel on suurepärane aeg kodu osta, sest valik on suur ja aega on valida. Lisaks Pangad teevad pea peal seistes prääksukükke, et kliendi südant võita,“ ilmestas Vatsel turuolukorda.