Eluruumi üleandmise akt: üürniku kaitsevahend lahkhelide korral

Eluruumi üleandmise-vastuvõtmise akt on ülioluline üüridokument, mis tuleb koostada valduse üleminekul. See dokumenteerib elupinna seisukorra sissekolimise hetkel ning aitab tõendada vararikkumisi.

„Paljud üürnikud ei tea aga seda, et üleandmise akt on äärmiselt oluline dokument ka nende vaatest. See loob vajaliku tõendusbaasi arusaamatuste lahendamiseks ning võimaldab üürnikul end kaitsta üürileandja ebaõiglaste nõuete eest,“ ütleb üüriplatvormi Rendin õigusjuht Lia Siht.

Siht toob Rendini praktikast näite, kus üürileandja nõue üürniku vastu osutus alusetuks just tänu üleandmise aktile. „Üürileandja üüris meie platvormi kaudu välja üsna amoritseerunud seisus korterit, mille mööblil ja tasapindadel esines rohkesti kahjustusi ja kulumist. Pärast üürilepingu lõppemist nõudis ta üürnikult aga sisuliselt kogu korteri kapitaalremonti,“ kirjeldab ta.

„Kui juhtum jõudis meie üüriekspertide lauale, siis sai üleandmise ja vastuvõtmise akti piltide tõttu ilmsiks, et üüripind oli kehvas seisukorras juba enne üürniku sissekolimist. Väiksemaid kahjustusi küll oli, kuid kaugeltki mitte midagi sellist, mis õigustaks üürileandjal üürniku kulul suuri renoveerimistöid teostada,“ ütleb Siht.

Ta lisab, et sarnaseid näiteid on väga palju, kus üürileandjad nõuavad üürnikult hüvitist kahjude eest, mis olid üüripinnal juba enne üürisuhete algust. „Seega on väga tähtis, et nii üleandmise-vastuvõtmise kui ka tagastamise akt oleksid korrektselt tehtud ning üüripinna seisukord üksikasjalikult jäädvustatud. Sellisel juhul on ühel või teisel osapoolel keeruline olukorda enda kasuks rääkida, kui tõendusmaterjal seda ei kinnita,“ selgitab jurist.

Üürnik võib üleandmise akti pildid teha ka ise

Sihi sõnul on vaidluste lahendamisel üleandmise aktist kasu vaid siis, kui see on korrektselt vormistatud. „Ma olen näinud väga palju selliseid akte, mis on umbes ühe A4 pikkused ning kus on kirjas ainult üüriobjekti andmed, võtmete arv, viimased näidud ning heal juhul natuke loetletud ka tehnikat ja mööblit. Üleandmise aktile peavad alati olema lisatud detailsed pildid,“ rõhutab Siht.

„Näeme praktikas alatasa ka seda, et üleandmise akt koostatakse lihtsalt üürikuulutusest võetud ilupiltidega. Üldjuhul arvavad üürileandjad, et kui probleemid peaksid ilmnema, siis nad mäletavad täpselt, milline oli üürikorteri esialgne olukord. Rendini kogemus näitab pigem vastupidist,“ lisab ta.

„Meie õigustiimi lauale on jõudnud palju juhtumeid, kus üürileandja väidab, et üürnik on midagi ära lõhkunud või rikkunud ning nõuab kahjude eest hüvitist. Üleandmise ja tagastamise akti pilte võrreldes selgub aga sageli, et tegelikult olid need puudused üüripinnal juba enne üürniku sissekolimist ja üürileandja lihtsalt ei mäletanud seda,“ kirjeldab Siht.

Ta toonitab, et kui üürileandja jätab eluruumi üleandmisel pildid tegemata, siis võiks üürnik seda enda jaoks ikkagi teha. „Tehke võimalikult palju pilte igast ruumist ja vaatenurgast ning pildistage kindlasti üles ka kõik puudused või defektid. Salvestage fotod näiteks Google Drive’i või saatke e-posti teel üürileandjale, et saaksite hiljem tõestada, et need kahjustused ei ole teie tehtud,“ soovitab Siht.

Ära kinnita akti, millega sa nõus ei ole

Siht lisab, et paljudel juhtudel ei süvene üürnikud üleandmise akti või ei tea, et nad võivad seda omalt poolt täiendada. „Meil on olnud korduvalt juhtumeid, kus üürnik on akti kinnitanud, kuigi ta ei ole tegelikult sellega nõus,“ ütleb ta.

„Näiteks oli meil hiljuti olukord, kus üürnik kinnitas üleandmise akti, milles oli märgitud, et üüripinna seisukord on uus ning seal on teostatud põhjalik koristus. Pärast üürilepingu lõppemist ei olnud üürileandja rahul korteri puhtuse tasemega ning nõudis üürnikult koristuskulude ja mõningate puuduste hüvitamist,“ kirjeldab Siht.

„Seaduse kohaselt peab üürnik üüripinna tagastama samasuguses seisukorras, nagu see oli eluruumi üleandmisel. Üürniku sõnul oli korter aga üleandmisel räpane ning mõned täkked esinesid seal juba varasemast. Õnneks oli üürnik sissekolimisel koristuse puudujääkidest ja kahjustustest üürileandjale sõnumi teel märku andnud ning meil õnnestus olukord lahendada pooltevahelise kompromissi teel,“ selgitab ta.

Siht paneb üürnikele südamele, et üleandmise akt ei ole ainult üürileandja kohustus või vastutusala. „Iga üürnik peaks omalt poolt kõik uuesti põhjalikult üle vaatama, kui ta on üüripinna kätte saanud. Kui üürnik märkab mõnda erinevust akti lisatud fotode ja reaalsuse vahel, siis tuleks tal akti täiendada uuemate piltide ja kommentaaridega, näiteks avastatud täkked, kahjustused ja muu sarnane,“ annab jurist nõu.

„Vastasel juhul on tagantjärele väga raske või peaaegu võimatu tõestada, et akt ei vasta siiski tegelikkusele. Seetõttu on väga oluline, et üürnik puuduste korral akti omalt poolt täiendaks ning kõik kirja paneks, mille eest üürileandja hiljem hüvitist võib nõuda,“ rõhutab ta.

Mida peab üürnik tegema, kui üürileandja soovib puuduste eest hüvitist?

Üürilepingu lõppemisel peavad pooled Rendin platvormil täitma eluruumi tagastamise akti. Sinna saab üürileandja lisada märkusi, kui ta ei ole tagastatud eluruumi seisukorraga rahul või üürnikul esineb tema ees võlgnevusi. Seejärel on üürnikul kaks võimalust:

1. Üürnik kinnitab, et tagastamise akt ning sinna lisatud pildid ja märkused on korrektsed

Kui akti märgitud sisu on korrektne, siis peab üürnik seda meie süsteemis omalt poolt kinnitama.

„Üürnikul on õigus puuduseid iseseisvalt kõrvaldada kuni valduse tagastamiseni. Pärast valduse tagastamist võib üürnik puuduseid kõrvaldada üksnes kokkuleppel üürileandjaga. Sellegipoolest on üürnikul võimalus olla selles protsessis kaasatud, kui ta selleks soovi avaldab,“ selgitab Siht.

„Näiteks võib üürnik aidata leida sobivaid ja mõistliku hinnaga pakkumisi kahjude likvideerimiseks või otsida samaväärseid asendustooteid. Kui üürnik soovib üürileandjat puuduste kõrvaldamisel aidata, siis tuleks talle sellest esimesel võimalusel märku anda,“ ütleb ta.

Siht soovitab üürnikul puuduste kõrvaldamise protsessis osaleda, sest see vähendab võimalust, et lõplik kahjunõue on oodatust suurem. „Meie praktika kohaselt aitab pooltevaheline koostöö üldjuhul kahjunõuete suurust vähendada,“ annab Rendini õigusjuht nõu.

2. Üürnik lükkab tagastamise akti tagasi

Kui üürnik ei ole aktis esitatud teabega osaliselt või täielikult nõus, siis on tal õigus akt tagasi lükata ning põhjendada oma seisukohta kommentaarides.

„Soovitame samu kommentaare dubleerida ka üürileandjale e-kirja teel, et alustada puuduste üle arutelu ja vältida võimalikke arusaamatusi. Oluline on esitada selgeid ja konkreetseid põhjendusi ning väidete kinnitamiseks tõendeid. Selleks võivad olla näiteks üürniku tehtud fotod eluruumi seisukorrast väljakolimise hetkel või asjakohased varasemad kirjavahetused üürileandjaga,“ soovitab Siht.

Ta lisab, et igal juhul tuleks proovida küsimusi lahendada üürileandjaga läbirääkimiste teel, et tagada mõlemaid pooli rahuldav tulemus. „Kui omavaheline suhtlus ei suju ning pooltel ei õnnestu kokkuleppele jõuda, siis palume ühendust võtta Rendini juriidilise osakonnaga. Meie spetsialistid hindavad juhtumit ning esitavad selles osas pooltele oma seisukoha,“ ütleb jurist.

Kuidas toimub kahjujuhtumi avamine?

Kui akti märgitud puudus langeb üürniku vastutuse alla, on üürileandjal õigus pärast valduse tagastamist korraldada puuduste likvideerimine ja esitada üürnikule kahju hüvitamise nõue. „Olukorras, kus üürnik ei rahulda nõuet, on üürileandjal õigus pöörduda Rendini poole ja avada kahjujuhtum,“ ütleb Siht.

„Menetluse käigus hindab Rendin kõiki esitatud tõendeid, asjaolusid ja poolte seisukohti ning analüüsib nõudeid. Tunnustatud nõuded võtab Rendin üle ja pöördub seejärel regressinõudega üürniku poole. Kui üürnikul ei ole võimalik nõudeid koheselt hüvitada, siis pakub Rendin paindlikku võimalust tasuda võlgnevus maksegraafiku alusel,“ selgitab ta.