Eksperdi soovitused alustavale kinnisvarainvestorile: laenuvõimekuse korral tehingut edasi lükkama ei peaks

Langev euribor ja madalad kodulaenude marginaalid loovad soodsad tingimused julgematele kinnisvarainvestoritele – kust aga alustada, kuidas ja millise perioodi peale investeeringu tasuvus arvestada ja mida praeguses turuolukorras tähele panna, selgitavad kinnisvaraeksperdid.

Täna on Eestis tegutsevatel universaalpankadel kodulaenu marginaalid langenud juba keskmiselt 1,6% peale ja kinnisvara hinnad stabiliseerunud. „Isegi kui euribor ei lange prognoositud 2% juurde, vaid jääb 3% kanti, mida senised majandusprognoosid pigem ei ennusta, on tänase taseme juures üürikinnisvara investeeringuks ostmine paljulubavam, kui näiteks suvel või aasta tagasi,“ selgitas Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe.

1Estate Kinnisvara maakleri Algis Libliku sõnul on kinnisvarainvestorite hulgas juba elavnemist märgata ja laenuvõimekuse korral tehingut edasi lükkama ei peaks. „Kuigi hetkel on ülekaalus investorid, kes ostavad kinnisvara ilma laenurahata, siis on kasvanud ka inimeste hulk, kes tänu praegu pankade poolt pakutavatele soodsatele kodulaenutingimustele kasutavad kinnisvarasse investeerimiseks ära oma kodulaenuvõimekuse,“ selgitas Liblik.

Uibomäe sõnul on ideaalset aega kinnisvarasse investeerimiseks raske tabada. „Suures pildis ei tea ma ühtegi investorit, kes ütleks, et ostu ajal tundus kinnisvara väga odav. Ikka on tunne, et praegu on hind väga kõrge ning viis või kümme aastat hiljem küsitakse endalt – miks ma tol ajal, kui nii soodsalt sai, rohkem ei ostnud? Inflatsioon ja aeg teevad oma töö ning isegi kui vahepeal peaks turg tegema mingeid langusperioode, on need kõik ajutised ning pikas perspektiivis kinnisvara hind ja väärtus kasvab,“ lisas ta.

Investeeringu tasuvuse mõõtmine: likviidsus vs rahavoo tootlus

Laenuga kinnisvara soetades sõltub investeeringu tootlus suurel määral pangalaenu tingimustest – kas kasutatakse kodulaenu või ärilaenu ning kui hea hinnaga korter ostetud on. Tasuvuse osas tehakse kalkulatsioonid sama perioodi peale, mis on pangalt saadud laenu. Laenurahata arvutatakse investeeringu tasuvust rahavoo tootluse baasil ehk jagatakse aastane üür kinnisvara väärtusega.

Suurt rolli tasuvuse osas mängib ka asukoha valik. „Tulenevalt viimase paari aasta kiirest hinnatõusust ei ole näiteks kesklinna ja selle lähiümbruse korterite tootlused täna enam nii head kui mõnes kesklinnast eemale jäävas linnaosas,“ selgitas Liblik. „Kesklinn, Kalamaja ja eelkõige just mereäärsed piirkonnad nagu Kalaranna ja Noblessner sobivad investoritele, kes otsivad likviidsust ja ei vaata niiväga rahavoo tootlust, vaid pigem väärtuskasvust tulenevat kasumit, mida antud piirkonnad pakuvad.“

„Samas kriitilisematel perioodidel nagu Covid, kui pikaajalise üüri turule tuli ühtäkki väga palju lühiajalise üüri kortereid ja 2021-2022, mil väga paljud investeerisid üürikinnisvarasse, hoidsid kvaliteetsed ja uued üürikorterid oma hinda ka siis, kui ülepakkumistest tekkis üürihindadele tugev surve,“ lisas Uibomäe.

Libliku sõnul on viimastel aastatel väga suure nõudlusega piirkonnaks kujunenud näiteks Uus-Veerenni, sest just selles piirkonnas asuvad meie ükssarvikute kontorid, kuid üüritootlus jääb seal pigem kesiseks. „Kuna müügihinnad on seal kiires tempos kasvanud, siis jääb tootlus, nii nagu teiste uusarenduste puhulgi, pigem sinna 4-5% vahele. Kes soovib 6% või kõrgemat üüritootlust leida (rahavoo baasil arvutatuna), see peab pilgud pöörama magala piirkondadesse ehk uusarendused tuleks kõrvale jätta ja otsida vanemate korterite hulgast häid tehinguid,“ lisas ta.

Kui kuskil tekib hea üüritootlus, siis koondub sinna reeglina lühikese ajaga ka suurem mass, mis avaldab survet hindadele ja tootluse numbrid seeläbi kukuvad, seega heast piirkonnast olulisem on leida üles head tehingud. „Siinjuures tuleks emotsioonid kõrvale jätta ja keskenduda vaid Excelile, et numbrid oleks nii head kui võimalik – kinnisvaras tehakse raha ikka ostes,“ lisas Uibomäe.