Ettevõtja, väldi maksukirvest! Kuidas osta kinnisvara oma ettevõttelt?

Mikro- ja väikeettevõtjad on tihti kodu soetanud aja survel oma ettevõtte nimele. Soovitusi, mida teha siis, kui tekib soov see enda nimele vormistada, jagab Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova.

Kõige õigem viis väikeettevõtjana kodu ostmiseks on loomulikult teha seda eraisikuna ja vajadusel kodulaenu abil. Selleks peab ettevõtja tõendama pangale oma laenuvõimekust. Sageli peavad ettevõtjad enne kodulaenu taotlemist tagama endale kõrgema sissetuleku, kuna senimaani on palka hoitud kulude optimeerimiseks madalamal tasemel. Samuti tuleb ettevõtjal esitada ülevaade äri finantsseisust. Mõlemad nõuavad pikemat ettevalmistumist.

Kui õige kodu soetamisega on kiire, siis võib juhtuda, et kinnisvara ostetakse esmalt ettevõtte raha eest ettevõtte nimele, plaaniga see hiljem endale edasi müüa. Selle juures tuleb aga jälgida paari olulist nüanssi.

Mida teha siis, kui kinnisvara on ostetud ettevõttele ärilaenuga?

Kui kodu ostmiseks on võetud ka ärilaenu ning mõne aja pärast tekib soov nii kodu kui ka ettevõtte laen ettevõtte omaniku nimele ümber vormistada, on mõistlik taotleda kodulaenu ning selle abiga läbi ostu-müügitehingu ettevõttelt kinnisvara välja osta.

Kuna ärilaenu intressimarginaal on võrreldes kodulaenuga üldjuhul kõrgem ja laenuperiood lühem, siis tasub selline omanikuvahetus kiiresti ära. Igakuised laenumaksed kahanevad märgatavalt ning neid on võimalik pikema aja peale ära jaotada.

Kindlasti peaks ettevõtte omanik mõtlema läbi, kuidas ta kasutab firma vara ajal, mil kinnisvara on ettevõtte nimel. Nii tuleks teha selgeks, kas eraisikuna ettevõttele kuuluvat kinnisvara kasutades tuleb ettevõttele maksta turutingimustele vastavat üüri.

Tehing tee turuhinnaga, muidu tuleb maksta erisoodustusmaksu

Selgeks tuleb teha ka sellisele omanikuvahetusele kehtivad maksustamise reeglid. Alla turuhinna tehtud müüki maksustatakse sõltuvalt sellest, kas ja kuidas tehingu osapool on ettevõttega seotud. Näiteks ettevõtte omaniku puhul, kes ettevõttes ei tööta ning sealt palka ega juhatuse liikme tasu ei saa, tuleb tasuda vaid tulumaksu. Kui aga omanik on ise juhatuse liige, siis käsitletakse müüki soodustusena, mis on maksustatav erisoodustusmaksuga, mis omakorda koosneb tulu- ja sotsiaalmaksust.

Tulumaksu ja erisoodustusmaksu arvestatakse vara turu- ja müügihinna vahelt – seega, mida odavamalt alla turuhinna endale kinnisvara müüa, seda rohkem tuleb maksta riigile. Seejuures tasub arvestada, et turuväärtuseks ei loeta mitte kinnisvarakuulutuste müügihinda, vaid selle määrab sõltumatu hindaja kinnisvara eksperthinnangu ehk rahvakeeli hindamisaktiga.

Näide erisoodustusmaksu arvestamisest

Korteri turuhind hindamisaktis on 150 000 eurot. Ettevõtte omanik, kes on ühtlasi ka ettevõtte juhatuse liige, soovib korteri ettevõttest välja osta kunagise tehinguhinnaga 100 000 eurot. Sellisel juhul tuleb erisoodustusmaksu maksta 50 000 eurolt järgmiselt:

• tulumaks 20/80 ehk 25% ehk 50 000*25% = 12 500 eurot;

• sotsiaalmaks arvestatakse turuväärtuse ja tehinguhinna vahelt, millele on lisatud tulumaks ehk (50 000+12 500) x 33% = 20 625 eurot;

• Kokku tuleb selle näite puhul tasuda erisoodustusmaksu seega 33 125 eurot.

Kuigi tehingu tegemine alla turuhinna pole keelatud, tasub seda maksustamise vältimiseks teha siiski turuhinnaga. Eriti juhul, kui omanikul on vaja võtta pangalaenu, uurib pank, kas ettevõtte omanik on kursis maksustamise reeglistikuga ning kas ettevõte on oma eelarves maksukohustusega arvestanud.

See teadmine on pangale oluline, sest mikro- ja väikeettevõtte omaniku sissetulek on sageli otseses seoses ettevõtte finantsvõimekusega. Kui firma omanik pole kursis maksukohustusega tehingu puhul, mis on tehtud alla turuhinna, siis võib ootamatu maksunõue mõjutada tugevalt ettevõtte rahalist seisu. See aga omakorda mõjutab omaniku enda võimekust edaspidi kodulaenu teenindada.

Kuidas tasaarveldada omanikulaenu?

Pangalaenu kõrval võib ettevõte olla kinnisvara ostmiseks kasutanud ka omanikulaenu. Ostes ettevõttelt kinnisvara eraisiku nimele, on võimalik ostuhinda ka tasaarveldada ettevõttele antud omanikulaenuga. See tähendab, et omaniku antud laenu saab lugeda ostuhinna osaks.

Näiteks Coop Pank käsitleb tasaarveldatavat summat omafinantseeringuna kodulaenule. Kuna tegemist on juriidiliselt veidi keerukama tehinguga kui lihtne ost-müük, siis tuleks juba enne kodulaenu taotlemist aegsasti konsulteerida ka notariga, kes aitab tehingu kõik aspektid läbi mõelda.

Enne kinnisvara ostmist oma ettevõtte käest tuleks probleemide vältimiseks kindlasti hoolikalt järele uurida kõik maksustamist puudutavad asjaolud. Samuti oleks mõistlik võimalikult varakult kaasata protsessi laenuhaldur ja vajadusel ka notar, kes saavad anda nõu parima võimaliku lahenduse leidmiseks.

Eesti kapitalil põhinev Coop Pank on üks viiest Eestis tegutsevast universaalpangast. Pangal on 203 900 igapäevapanganduse klienti. Coop Pank kasutab jaekaubanduse ja panganduse vahel tekkivat sünergiat ning toob igapäevased pangateenused kodule lähemale. Panga strateegiline omanik on kodumaine kaubanduskett Coop Eesti, mille müügivõrgustikku kuulub 320 kauplust.