Pankade kinnisvaraportfell paisub pärmina
Põhimõtteliselt jah, eks me nägime tulevikku liiga roosilisena,” tunnistab ettevõtja, kelle arendatud kinnisvara istub praegu Skandinaavia suurpanga võõrapärase nime ja e-tähega algava ettevõtte portfellis. „Partnereid oli liiga palju ja kui raskused tekkisid ühel, kandusid need üle teistele. Aga fakt on, et kui pank ei oleks raha kiiresti välja tõmmanud, oleks lõpptulemus hoopis teine olnud.”
„Kellele sa kortereid müüd, kui pank inimestele laenu ei anna?” küsib teine ettevõtja. „Äriplaan sai ju tehtud koos pangaga ja kui asi valmis, siis lasi pank sama äriplaani ise põhja.” Ka see arendus kuulub nüüd pangale ning mõlemad ettevõtjad on endiselt panga võlglased, mistõttu austab Ärileht nende soovi oma nimega lehes mitte esineda. Pankade vaatenurk asjade kulgemisele on muidugi teine. Avalikkusele näidatud keep-smiling-naeratusest hoolimata olid Stockholmi pangahärrade näod Lehman Brothersi pankrotile järgnenud kuudel 2008. aasta sügistalvel hapumast hapumad ning tõsiselt olid laual mustad stsenaariumid. Ka kõige mustemad, sest kapitali väljavoolamine oli kiire. Eriti suured olid murepilved Swedbankis, kes oma suhteliselt tagasihoidlikku turuosa Rootsi eraisikute panganduses oli kompenseerinud Hansapanga ostu ja edasise kiire laienemisega Baltimaades, iseäranis kinnisvaralaenude turul.
Aega ei olnud palju ning pankade kriisireguleerijatel tuli kiiresti selgeks saada, millised laenud on probleemsed, ja tõsta need pankade põhitegevusest kõrvale. Kust raha tagasisaamine on ebaselge, sealt võtta tagatis. Käiku läks tegelikult juba 1990. aastate Rootsi kinnisvarakriisi ajal läbiproovitud lahendus – luua eraldi kinnisvara haldamise üksused. Swedbankis sai selleks Ektornet, SEB lõi Baltimaadesse eraldi üksused ja nimetas Eesti oma Estectuseks.
Rootsi meedia on neid ettevõtteid otsekoheselt nimetanud ka rämpspankadeks ning sellele definitsioonile vastavad need ka tegelikult, tavalise rämpspangaga on vahe vaid selles, et võlakirjade asemel on portfellis kinnisvara. Pankade endi jaoks annavad need ettevõtted aga kaks plussi – hapu või potentsiaalselt hapu kinnisvara ei ole näiliselt seotud põhitegevusega, bilanss on puhtam ja mahakantavad laenukahjud väiksemad. Teiseks – heade aegade naastes vara müües on võimalik raha tagasi teenida. Kes teab, ehk lõppkokkuvõttes isegi kasumiga.
Sajad ja sajad kinnistud
Tüüpiline praegu panga kätte jõudnud kinnisvaraarenduse lugu on järgmine: on aasta 2006 ja ettevõtjad X ja Y ei taha enam vaadata, näpp suus, kuidas teised kinnisvara pealt hiigelkasumeid teenivad ning üha paremate autodega sõidavad. X ja Y asutavad osaühingu Z, mis hakkab ehitama maja, kus allkorrusel on büroopinnad ja ülemistel korrustel korterid. Projekti aitab rõõmuga finantseerida pank. Kui maja on peaaegu valmis, selgub aga, et korteriostjaid ja rentnikke pole enam kusagil, sest turul valitseb ülepakkumine ning ülemaailmne kriis on kõikidel hinge kinni tõmmanud. Rahavoog, millest laenu tagasi maksta, võrdub ühtäkki nulliga. Pank esitab osaühingu Z vastu pankrotiavalduse. Panga kasuks hüpoteegiga koormatud maja müüakse pankrotivarana enampakkumisel, mõistagi odavamalt, kui selle ehitusse raha läks. Ostjaks osutub seesama pank oma tütarettevõtte kaudu. Lõpptulemus: ettevõtjad X ja Y on küll linnapilti rikastanud uusehitise võrra, ent neile jäävad vaid võlad pangale. Pangal on nõue ettevõtjate X ja Y vastu, tõsi, selle rahuldamine on küsitav, ning maja. Röövkapitalism, ütlevad X ja Y, kahetsusväärne ettevõtlusriskide realiseerumine, ütleb pank.
Praegu, kui kriisi kõrgpunktist on möödunud kolm aastat, paisuvad Ektorneti ja Estectuse Eesti kinnisvaraportfellid nagu pärmitainas osava perenaise käe all. Eriti jõuliselt tegutseb siin Swedbank, kelle Ektornetile kuuluvate kinnistute arv hakkab kinnisturegistri andmetel liginema tuhandele. Nimekirjas on kõike, mida üldse kujutleda saab, alates pealinna suurtest, meedia tähelepanu all valminud hoonetest, ja lõpetades maatükkidega Eesti äärealadel. SEB ja tema Estectuse portfell on poole väiksem, ent pilt on sama kirju.
Swedbanki esimese kvartali aruande kohaselt oli Ektornetil Eestis varasid märtsi lõpu seisuga 54,2 miljoni euro eest, aasta varem oli see arv olnud vaid 19 miljonit. Tänavu juunikuu lõpuks oli juba 61 miljonit. Estectuse mullune aastaaruanne räägib umbkaudu miljonist eurost, samal ajal kui 2009. aastal oli see veel vaid 173 000 eurot. Iseasi muidugi, kuidas varad on hinnatud – Swedbanki aruanne kinnitab, et pigem konservatiivselt.
Ja mida rohkem pankrotistunud ettevõtete vara enampakkumistele läheb, seda rohkem pankade portfellid kasvavad. Swedbank prognoosib, et 2013. aastaks võib kogu Ektorneti (firmal on varasid peale Baltimaade ka Skandinaavias ja USA-s, ent ligi kolmandik portfelli mahust kuulub Lätile) portfell kasvada vähemalt poole miljardi euroni, mis tähendab, et ka Eestis see vähemalt kahekordistub. Ektorneti Eesti juht Meelis Šokman teatab firma Lätis asuvale pressiesindaja vahendusel siiski, et turuolukord paraneb ja seetõttu on ka enampakkumisi vähem.
Küll aga kinnitab varade edasist paisumist Estectuse juht Hannes Kuhlbach. „Ootame portfelli kahekordistumist umbes 20 miljonile eurole käesoleva aasta lõpuks,” märgib ta.
Tähelepanuväärne on see, et mingisugust kiirmüüki pangad praeguste hindade juures ei tee – Estectuse müügitulu oli mullu vähem kui pool miljonit krooni. Ja miks peakski. Erinevalt ettevõtjatest, kelle rahavoog kriisi ajal kokku kuivas, rääkimata pisispekulantidest, kes buumi ajal kiire tulu lootuses kinnisvara kokkukrabamiseks ka oma vanaema sukasäärt puistasid, ei ole Ektornetil ega Estectusel kinnisvara püsikulude katmiseks raha leidmine mõistagi mingi probleem.
„Nii nagu kinnisvaraturu käitumist ja nõudluse arenguid ei ole võimalik prognoosida, ei ole olemas nõndanimetatud müügiplaani,” selgitab Estectuse juhatuse esimees Hannes Kuhlbach, kuid lisas, et turuolukorda arvestades ollakse praeguse varade realiseerimisega rahul.
Ektornetil on oma koduleht, ent sealt leiab vaid kolm pakkumist, mis kõik on äriruumide üürileandmise kuulutused, müüa ei pakuta midagi. Siiski müüvad mõlemad firmad eluasemeid kinnisvarabüroode vahendusel, Ektornet pakub näiteks ka omal ajal palju meedia tähelepanu pälvinud, ent hiljem pankrotistunud Targa Kodu maja kortereid. Ja Ektornet ja Estectus ei tegele ainult varade müügiga – pooleli jäänud arendused ehitatakse lõpuni, et müüa juba valmis pindu.
Kes maksab arve?
Pangad on ühel meelel selles, et kinnisvaraportfelli haldamine ei saa olla nende põhitegevus ning perspektiivis tuleb varast lahti saada. „Kinnisvaraettevõtte loomine on käsitletav projektina, mille kestus ajas sõltub portfelli realiseerimise kiirusest,” nendib Kuhlbach. „Kuna Estectuse portfellis on nii lõppkasutajale, arendajale kui ka investorile mõeldud objekte, siis toimub väljumine kindlasti pikema aja jooksul. Meie tänane äriplaan on tehtud aastani 2016.” Meelis Šokman Ektornetist seevastu hoidub üldse igasuguseid tärmineid nimetamast.
Kinnisvaraturul toimunust on kõrva taha panna kindlasti kõigil. Eesti ettevõtjad teavad nüüd, et kui häda on tõsine, on pangale oma särk kõige lähemal ning laenuhalduri lahke naeratus võib mõne nädalaga asenduda kohtutäituri tigeda uksele koputamisega. See on teadmine, mille hind on aga paljudele väga kalliks osutunud.
Kas ja mida õpivad pangad, kuidas nad käituvad järgmise buumi ajal, selgub alles aastate pärast, kui Ektornet ja Estectus on oma varad realiseerinud ning lõppsummad kokku lugenud. „Äriline ebaõnn, liiguljad sammud, petturlus ja majanduskliima enneolematu jahenemine on esindatud kõige erinevamates kombinatsioonides,” loetleb Hannes Kuchlbach kinnisvarakrahhi põhjuseid enda vaatenurgast. „Õppetunnid koondatakse ja võetakse kasutusele kinnisvaralaenude poliitika kujundamisel.”
Swedbanki juht Michael Wolf kostis tänavu kevadel vastuseks Ärilehe küsimusele, kas pank tunneb ennast vastutavana Baltimaid tabanud kollapsi eest, et jah, tunneb, kuid nemad ei ole ainuvastutajad. Sama palju tuleb tema sõnul peeglisse vaadata ka laenuvõtjatel, kes oma võimalusi ja riske tihtilugu adekvaatselt ei hinnanud.
Peeglisse kümned nii rahast kui ka varast ilma jäänud Eestis kindlasti ka vaatavad, samal ajal nukralt jälgides, kuidas nende ehitatud, kuid pangale läinud majja kolinud elanikud akende ette esimesi kardinaid riputavad.
