Aegade jooksul on selgunud, et üürnikul võivad olla vaat et suuremad õigused kui omanikul. Millised õigused on või kuidas käituda, kui tähtajaline või ka tähtajatu leping lõpeb ning üürnik ei kavatsegi välja kolida?
Tean, et tähtajalise lepingu puhul tuleb talle ette teatada kahe nädala jooksul enne lepingu lõppemist. Aga kui ta ei lähe vaatamata sellele välja ja kõik, mis ma siis teha saan või millised on mu õigused?

Olukord, kus üürnik üürilepingu lõppedes üüripinda ei vabasta, on üsna levinud. Seetõttu tuleb sellele küsimusele veidi põhjalikumalt vastata.
Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega. Kui üürilepingu tähtaja möödudes ilmneb, et üürnik jätkab asja kasutamist ja omanik sellega ei nõustu, peab ta sellest üürnikule teatama kahe nädala jooksul. Kahenädalane tähtaeg hakkab tema jaoks kehtima alates ajast, mil ta sai teada, et üürnik asja kasutamist jätkab. Seejuures peab omanik andma üürnikule täiendava mõistliku aja üüripinna vabastamiseks.

Kui üürnik siiski üüripinda ei vabasta, võib üürileandja asja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda Tallinna üürikomisjoni (komisjon lahendab vaid neid vaidlusi, mis on tekkinud Tallinnas asuvate eluruumide üürimisel) või kohtu kaudu. Üürikomisjonile või kohtule esitatavas (hagi)avalduses tuleb paluda määrata eluruumi mittevabastamisel otsuse täitmise viisiks üürniku eluruumist väljatõstmine.
Jõustunud üürikomisjoni- või kohtuotsusega saab üürileandja otsuse täitmiseks pöörduda kohtutäituri poole. Ainult kohtutäituril on seaduslik õigus üürnik ja temaga koos elavad isikud eluruumist välja tõsta.

Praktikas üritavad omanikud üürnikust ise jõuga lahti saada. Tungitakse omavoliliselt eluruumi, vahetatakse ukselukke, viiakse välja üürniku asju ja takistatakse jõuga üürniku pääsemist üüripinnale. Selline tegevus on aga kvalifitseeritav valduse omavolilise äravõtmisena. Seejuures ei oma tähtsust üürilepingu lõppemise põhjus.

Üürnikul, nagu igal teisel isikul, on põhiseadusest tulenev õigus oma kodu puutumatusele. Keegi ei või seadusliku aluseta tungida tema eluruumi. Niikaua kuni valdus ei ole omanikule tagasi antud, on üürnik eluruumi otsene valdaja ja üüritav eluruum on tema kodu.

Omaniku omavoli korral on üürnikul õigus omaabile, ületamata seejuures hädakaitse piire. Üürnik võib omavoli jõuga tõrjuda ning saada üüripind tagasi oma valdusesse. Näiteks vahetatud ukseluku lõhkumise ja uuega asendamisega või omaniku ja tema palgatud turvameeste suhtes jõu kasutamisega. Sellises olukorras ei saa omavoli teostaja ehk omanik tõrjetegevust üürniku ründe suhtes käsitleda hädakaitsena, kuna valdaja ründetegevus ei ole õigusvastane. Omavoli teostamist ei põhjenda ega muuda omavoli olematuks ka politsei kutsumine või kaasamine omaniku poolt.

Ründe käigus vara lõhkumine (nt lõhutud ukselukk või uks) ei ole käsitletav omaniku kahjuna ja omanikul puudub õigus kahju hüvitamisele. Seejuures on omanikul õigus nõuda üürnikult üüripinna tagastamisega viivitatud aja eest kahjuhüvitist. Kahjuhüvitisena saab nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Seega, kui lepingu lõppemise ajaks on üüriturul üürihinnad tõusnud, võib tagastamisega viivitatud aja eest nõuda hüvitist ka kõrgema üürisumma ulatuses.

Soovitus üürileandjale: enne üürilepingu sõlmimist kontrollige hoolikalt potentsiaalse üürniku tausta. Tänapäeval annab ainuüksi Google`i otsing aga ka Facebook inimese kohta väga palju teavet. Abiks on ka otsing Ametlike Teadaannete lehelt ja karistusregistrist.

Kolimise ja lepingu allkirjastamise vahele jääb meil vahe, sest leping on vaja saata välismaale ja seejärel Eestisse tagasi. Soovitakse aga, et esimese kuu üür ja deposiit makstaks ära enne, kui leping tagasi Eestisse jõuab, seda selleks, et üürileandjatel oleks samuti kindlustunne olemas.

Tehing käib maakleri vahendusel, kes guugeldamise järgi on tunnustatud ja koolitatud, pole leidnud ühtegi negatiivset kommentaari ning ka firma on üks suuremaid ja tuntumaid.
Kas oleks õigus nõuda kirjaliku lepingut maaklerilt, et raha saab üle kantud (omaniku, mitte maakleri arvele). Muidugi, ka ülekande selgitusse saab lahti kirjutatud, mille eest, aga kas see kirjalik vorm oleks veel kasulik?

Enne lepingu sõlmimist ei teki kummalegi lepingu poolele õigusi ja kohustusi. Üüri ja tagatisraha maksmise kord on lepingupoolte kokkulepe. Kui üürileandja seab üürilepingule aktsepti andmise tingimuseks üüri ettemaksu ja tagatisraha maksmise ja üürnik on sellega nõus, on kõik korras. Raha tuleb üle kanda üürileandja pangakontole selgitusega, et tegemist on üüri ettemaksu ja tagatisrahaga. Kui mingil põhjusel jääb üürileping siiski sõlmimata, on maksjal õigus raha alusetu rikastumise sätete alusel tagasi nõuda.

Maakler ei saa tagada lepingu sõlmimist, kuna selleks peab olema lepingu poolte vaba tahe.

Lõpetasin üürilepingu ning andsin korteri omanikule üle. Nüüd keeldub omanik tagatisraha tagasi maksmast ning väidab, et pesumasina ja rõduukse remont on meie kulu. Pesumasinal oli tihend väsinud ning meie süü olevat see, et me ei teavitanud. Rõduuks ei avane tuulutusasendis, sellest me omanikku ei teavitanud. Millised on mu võimalused tagatisraha välja nõuda?

Tagatisraha on rahasumma, mida üürileandja võib lepingu sõlmimisel nõuda üürnikult lepingust tulenevate nõuete tagamiseks. Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.
Nimetatud kahekuuline tähtaeg on antud üürileandjale veendumaks, et üürniku kasutuses olnud eluruumil ja selle päraldistel ei ole puudusi. Puuduste avastamise korral tuleb kõigepealt kindlaks teha, kas puudused olid olemas eluruumi valduse üürnikule üleandmisel või tekkisid üürniku poolt eluruumi kasutamise ajal. Seejärel tuleb hinnata, kes on puuduste eest vastutav. Üürnik on puuduste eest vastutav, kui puudused tekkisid üürniku hooletusest või eluruumi mittesihipärase kasutamise tagajärjel.

Kahjutasu nõudmisel tuleb hinnata puudusest tekkinud kahju. Kahju summaks on endise olukorra taastamiseks tehtud vajalikud kulutused, näiteks remondikulu.
Üürileandjal on õigus puudusest tulenev kahju tasaarvestada üürniku poolt makstud tagatisrahaga. Kui peale kahju tasaarvestamist jääb raha üle, tuleb see üürnikule tagastada. Kui tagatisrahast kahju hüvitamiseks ei piisa, saab üürileandja puuduoleva osa üürnikult sisse nõuda.
Üürileandja peab puudustest üürnikule koheselt kirjalikus taasesitatavas vormis teatama. Teatises tuleb märkida ka soov puudustest tekkinud kahju tasaarvestada tagatisraha arvel. Kui lepingu pooled ei jõua kokkuleppele, kes on puuduste eest vastutav ja milline on kahjuhüvitise summa, lahendab vaidluse huvitatud poole nõudmisel üürikomisjon või kohus.

Seega antud kaasuse puhul (teadmata küll kõiki üksikasju ja lepingus kokkulepitud tingimusi), tuleb hinnata kas pesumasina „väsinud tihendi“ ning rõduukse remondivajadus on tekkinud üürilepingu kehtivuse momendil või olid puudused enne lepingu sõlmimist ning kas puudused on seotud üürniku tegevuse või tegevusetusega või hoopis loomuliku kulumisega.

Kui mu korteri laenumakse on näiteks 400 eurot kuus ning üürin korterit hinnaga 400 eurot kuus, siis kas ma pean üüri pealt maksma tulumaksu?
Ühest küljest oleks 400 eurot kui üüritulu, samas teisalt ma reaalselt tulu ju ei saa, sest korterile kulub mul samuti 400 eurot iga kuu (laenumakse).

Vastavalt tulumaksuseadusele, peab eraisikust üürileandja eluruumi üürile andmisel saadud tulult maksma tulumaksu. Hetkel on tulumaksumäär 21 protsenti saadud tulult.
Üürileandja võib saadud tulult maha arvata kulutused (näiteks eluruumi remondikulud, kommunaalkulud ja muud ettevõtlusega seotud kulud) vaid juhul, kui eluruumi üürile andmine on tema ettevõtlustegevus. See tähendab, et üürileandja peab olema füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) või andma eluruumi üürile läbi ettevõtte (osaühing, aktsiaselts) ja eluruumi üürileandmine peab olema seotud tema ettevõtlustegevusega.

Üürileandja peab saadud tulu deklareerima tuludeklaratsioonis. Üürileandjast füüsiline isik on kohustatud esitama tuludeklaratsiooni maksustamisperioodi (kalendriaasta) tulude kohta maksu- ja tolliametile hiljemalt maksustamisperioodile järgneva aasta 31. märtsiks. Tulumaks peab olema tasutud hiljemalt maksustamisperioodile järgneva aasta 1. oktoobriks.
Asjaolu, et üüritulu kasutatakse pangalaenu tagasimakseks, ei anna maksumaksjale tulumaksuvabastust. Maksudest kõrvalhoidmist aga käsitletakse väärteona ehk maksupettusena. Maksupettuse korral võib füüsilist isikut karistada maksimaalselt 300 trahviühikuga (üks trahviühik on 4 eurot) ehk kuni 1200 euro suuruse rahatrahviga. Rahatrahv ei vabasta maksupetturit tulumaksu maksmisest.

Töötuna ei jõua varsti eluasemekulusid kanda ja soovin osa korterist välja üürida. Kui seda teen, kas siis kaotan töötu abiraha? Maamaksusoodustuse? Kas kodulaen kvalifitseeritakse mingiks muuks laenuks? Kas korteri müügi korral pean tasuma tulumaksu?

Kahjuks ei ole küsimuses täpsustatud, kas saadava abiraha näol on tegemist töötuskindlustustoetuse või töötutoetusega. Töötuskindlustustoetust üüritulu saamine ei mõjuta. Töötutoetuse saamise korral mõjutab toetuse saamist üüritulu suurus. Üle 65 euro suuruse üüritulu korral, tuleb sellest teavitada töötukassa vastavat spetsialisti ning üüritulu saamise perioodiks toetuse saamine peatatakse.

Maamaksust on vabastatud need isikud, kes 1. jaanuari seisuga on kantud omanikena kinnistusraamatusse ja kelle elukohaks on rahvastikuregistri andmetel nimetatud kinnisasi. Maksuvabastuse eelduseks on, et omand asub elamumaal, mille suurus ei üle Tallinnas 1 500 ruutmeetrit ja mujal 2 hektarit.

Kodulaen pandiks oleva eluruumi üürile andmise tõttu mingiks muuks laenuks ümber ei kvalifitseeru. Küll aga tuleb üürile andmise kavatsusest panka kindlasti teavitada ja laenulepingu tingimustes pangaga kokku leppida.

Maksumaksja elukoha müügist saadud tulu tulumaksuga ei maksustata juhul kui: võõrandatud eluruum oli maksumaksja alaline elukoht. Siinjuures tasub märkida, et nimetatud tulumaksu vabastust saab kasutada maksumaksja üks kord kahe aasta jooksul ühe eluruumi suhtes. Kui eluruumi kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel, rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

Kas üks endast lugupidav ja usaldusväärne kinnisvarabüroo tohib pigistada silma kinni üürileandjate maksupettuste osas? Pean silmas üürilepingute ettevalmistamist, mis on tehtud ilmse eesmärgiga vältida tulumaksu maksmist üüritulult. Kas kinnisvarafirmadel on eetikakoodeks, mis sellist käitumist hukka mõistab?

Eraisikust üürileandja peab eluruumi üürile andmisel saadud tulult maksma tulumaksu. Nimetatud kohustus tuleneb tulumaksuseadusest. Seda peaksid teadma kõik üürileandjad. Paraku on ka teada fakt, et paljud maksumaksjad hoiavad maksude maksmisest kõrvale. Seda fakti on tunnistanud ka maksu- ja tolliamet. Samas kinnitavad nad, et selliseid maksudest kõrvalehoidjaid on suhteliselt keeruline tuvastada. Juba mõnda aega on arutusel olnud ettepanek üüritulult saadud tulumaksumäära vähendamiseks, mis peaks kaasa tooma suurema maksekuulekuse. Kahjuks ei ole seda veel teoks tehtud.

Üürileandjad, kes üritavad maksudest kõrvale hoida, kardavad sageli kinnisvara vahendajaid. Seda lihtsalt põhjusel, et kinnisvarabüroo koostab alati kirjaliku üürilepingu, mis on maksude maksmise faktiliseks aluseks. Sageli lepitakse üürile andmises kokku suuliselt ja üüri võetakse sularahas, ikka selleks, et mitte vahele jääda maksude mittemaksmisega.
Seega kinnisvarabüroo vahendusel üüritehingu tegemine pigem välistab maksudest kõrvalehoidmist, kui seda kuidagi soosib.

Üürin elus esimest korda korterit ning tekkis selline küsimus. Kommunaalteenuste arvel on kirjas „hoolduskulud“. Kas see kululiik sisaldab endas ka ühiskasutuses olevate koridoride koristamist või on majaelanikud kohustatud ise trepikoda koristama? Kuidas ma saan teada, mida see hoolduskulu endast täpsemalt sisaldab kui mul puuduvad korteriühistu kontaktandmed?

Kui üürilepinguga on kokku lepitud, et üürnik maksab ka kõrvalkulude ehk kommunaalmaksete eest, on üürileandja kohustatud üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Seega peab üürileandja esitama üürnikule korteriühistu poolt koostatud arve.  Kui arvel välja toodud mõni kululiik on korteriühistu liikmele arusaamatu, võib ta selgitust nõuda korteriühistu juhatuselt, raamatupidajalt või revidendilt.

Kas elamu trepikodade koristamine on majaelanike endi teha või mitte, peab olema kajastatud üldkoosoleku poolt kinnitatud kaasomanike kokkuleppes. Samas peab üürnik sellest kokkuleppest tulenevad kohused täitma vaid juhul, kui selles on lepinguga kokku lepitud. Kui üürilepingus ei ole koridoride koristamise kohustust üürnikule pandud, ei pea ta seda ka tegema.

Kuigi korteriühistu kontaktandmed on avalikud ja nendega saab tutvuda http://www.rik.ee/et/e-ariregister kaudu, ei pruugi korteriühistu juhtkond üürnikule selgitusi anda. Seega tuleb üürnikul enda murega pöörduda selgituste saamiseks üürileandja poole.

Kas väljaüüritav pind peab vastama ka mingitele seadusega sätestatud tingimustele, nagu näiteks kodututele antavad ruumid sotsiaalmajas? Kas Eestis on elamispinnale esitatavaid nõudeid temperatuuri, niiskuse jms osas?

Valitsuse määrusega on kehtestatud eluruumidele nõuded, kuid neid kohaldatakse eluruumide ehitamisel ja renoveerimisel. Määruse kohaselt, kui eluruum ei vasta sätestatud nõuetele, võib neid sellegipoolest eluruumina kasutada.

Võlaõigusseaduse tähenduses üürile antavale eluruumile nõudeid kehtestatud ei ole. Samas, kui eluruum on sellises seisundis, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele, võib lepingu üles öelda.

Sotsiaalkorteritele võlaõigusseaduse sätteid ei kohaldata.

Miks peab Eestis maksma maakleritasu üürija? See on ju omaniku ehk üürileandja asi.

Eestis ei ole välja kujunenud üüriturgu. Spetsiaalselt üürimiseks ehitatud või kohandatud eluruumid praktiliselt puuduvad. Üürile antavad eluruumid on eraisikute omandis olevad ajutiselt tühjana seisvad või investeeringu eesmärgil soetatud pinnad. Sellest tulenevalt valitseb üüriturul soodsate üüripindade defitsiit.

Tingimustes, kus nõudlus on pakkumistest suurem, ei ole üürileandjad motiveeritud maksma vahendusteenuse eest. Üürileandjad pakuvad ise aktiivselt enda vara üürinimeks, kuid ei ütle ära ka maakleri poolt toodud üürnikust. Sellest tingituna on Eestis välja kujunenud tava, et üüritehingute vahendamisel maksab reeglina maakleritasu üürnik.

Kallimate eluruumide ja äriruumide korral on olukord teine. Siin on üürileandjad rohkem valmis koostööle maakleritega ja maakleritasu maksavad kas üürileandjad tervikuna või üürnikuga kahasse.

Soodsamate eluruumide üürnik, kes soovib üürilepingu sõlmida kinnisvaramaakleri poolt vahendatava eluruumi kasutamiseks, peab selle teenuse eest ka maksma. Vastasel korral tuleks eelistada neid objekte, mida pakub üürimiseks omanik ise.

Missugused erinevad nüansid on tähtajatul ja tähtajalisel üürilepingul?

Tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu peamised erisused on järgmised.
Tähtajaline üürileping kehtib tähtaja lõppemiseni või erakorralise ülesütlemiseni. Seda on keeruline ennetähtaegselt lõpetada. Kui leping on sõlmitud tähtajaga alla kolme aasta, ei saa ühepoolselt tõsta üüri.

Tähtajatut lepingut on aga lihtne lõpetada. Tähtajatut lepingut saab korraliselt üles öelda, teatades sellest ette kolm kuud. Tähtajatu lepingu korral saab üürileandja üüri tõsta iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest.

Kui üürnik hilineb kolm korda oma makse tasumisega ja on jätnud elektri eest tasumata kolmel kuul, mistõttu saab üürileandja teatise elektri väljalülitamise kohta, siis kas see on piisav põhjus erakorraliseks lepingu ülesütlemiseks?

Erakorraliselt saab nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu üles öelda, kui:
1. üürnik on viivituses kolme üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
2. võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa;
3. võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.

Teadmata siinjuures üürilepingu üksikasju (kas kõrvalkulud koosnevad vaid tarbitud elektrienergiast või kas nad moodustavad olulise osa) ning ka küsimusest ei loe välja kas üürimakse on vaatamata hilinemisele makstud, ei saa päris üks ühest vastust kaasuse kohta anda.

Millise aja jooksul peab üürnik korteri vabastama pärast ülesütlemisteatise kättesaamist?

Aeg, mille jooksul peab üürnik eluruumi vabastama sõltub lepingu ülesütlemise põhjusest.
Näiteks tähtajatu üürilepingu korralisest ülesütlemisest tuleb üürnikule ette teatada vähemalt kolm kuud. Seega ei saa eluruumi vabastamist nõuda enne nimetatud aja möödumist.

Tähtajalist lepingut saab ühepoolselt üles öelda vaid lepinguliste kohustuste olulise rikkumise korral. Sellisel juhul etteteatamistähtaega ei ole. Küll aga ei ole reeglina võimalik välja kolida üleöö, seega ka sellisel juhul tuleks üürnikule anda eluruumi vabastamiseks mõistlik aeg.

Kas korteriühistul on õigus küsida üldvee eest 20 korda suuremat summat juhul, kui korteris ei ole sel kuul elatud (puhkus) ning veenäit on edastamata? Tavaliselt on üldvesi 0,3-0,5 kuupmeetrit. Kui näitusid pole antud, siis näidatakse üldveena arvel 10-11 kuupmeetrit.

Vee tarbimise arvestust näitude esitamata jätmise korral reguleeritakse üldkoosoleku otsusega. Kui üldkoosolek on sellise otsuse vastu võtnud, tuleb seda ka täita. Eeldatavasti tekitab küsimuses toodud meelevaldne üldvee koguse kajastamine makseteatises ettemakse, nimetatut peab korteriühistu raamatupidamine tuleval makseperioodil tasaarvestama.

Üürin teist kuud korterit ja avastasin hiljuti, et kommunaalmaksetesse on igal kuul lisatud 20 eurot remondifondi maksmiseks. Kas see on ikka üürniku mure või peaks see omaniku mure olema?

Üürileandja ei saa üürnikult nõuda nende kulude tasumist, mis ei ole otseselt seotud eluruumi kasutamisega. Sellisteks kuludeks on tasud korteriühistu remondifondi ja sihtkulud. Nimetatud kulud teenivad elamu, seega omaniku vara säilimise ja parendamise eesmärki. Seega ei saa nende kulude tasumise kohustust panna üürnikule.

Millega on põhjendatud vahendustasu ja ühe kuu üüri ettevõtmine? Kas selle pealt peab mingit maksu maksma?

Üüri maksmise kord sõltub lepingu poolte vahelisest kokkuleppest. Välja kujunenud tava kohaselt maksab üürnik üüri ettemaksetena, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Selline ettemakse kord annab üürileandjale parema ülevaate üürniku maksedistsipliinist ja võimaldab võlgnevuse korral koheselt võtta tarvitusele meetmeid võlgnevuse likvideerimiseks.

Maakleritasu maksmise kohustub tekib pärast maakleri poolt vahendatud lepingu sõlmimist. Seega ei ole maakleril õigust maakleritasu ettemaksuna nõuda.

Tulumaksukohustus saadud üüritulult tekib üürileandjale. Üürileandja peab saadud tulu deklareerima tuludeklaratsioonis.

Asutus X on tööandja eluruume kasutanud taasiseseisvumise aja algusest. Esimesed sõlmitud tööandja eluruumi lepingud sisaldasid järgmist alapunkti: „Tööandja eluruumi üürilepingu lõppemisel ei saa üürniku ja tema perekonna liikmeid välja tõsta teist eluruumi vastu andmata Elamuseaduse §60 lg. 4 sätestatud alustel“.
Alapunkt tugines 01.07.1992 jõustunud „Elamuseaduse“ §60-l mis ütleb ka seda, et kui töötaja on asutuses töötanud üle 10 aasta ei saa teda ega tema abikaasat eluruumist välja tõsta ilma samaväärset eluruumi vastu andmata.

Aeg on edasi läinud. Tänaseks on osa neist, kes taolistel tingimustel elamispinna saanud, jäänud pensionile kas siis tervisest või vanusest tulenevalt. Kogu asutuse hallatava elamispinna osas on neid, kellele kehtib 1992. aastal vastuvõetud elamuseadus, vaid pisike osa.
Asutusel on tekkinud mõtted kogu elamispinnast vabaneda selleks, et vähendada kulusid. Esimese etapina kavandab asutus tõsta üüri neil, kes on juba pensionil või siis tõsta üüri kõigil ja kompenseerida üüri tõus neil, kes veel asutuses töötavad. Seega esmase eesmärgina süüa välja nn asutuse pensionärid ehk sundüürnikud.

Edasised kavad näevad ette maja elamispinna üleandmist riigikinnisvara AS-le või müümist. Siit siis ka minu küsimused:

1. Kas teie arvates on asutuse tegevus üüri tõstmisel on õiguspärane? Lisaks siia, et üürileping käsitleb üksnes kommunaalkulusid ja mitte üüri.
2. Kui elamispind läheb üleandmisele või müüki siis kas esmane pakkumine tuleb teha eluruumi valdajale? Kui ja, siis kas jääkväärtusega?

Täna reguleerib üürisuhteid võlaõigusseadus. Nimetatud seaduse kohaselt peab üürnik eluruumi kasutamise eest maksma üüri.

Teie küsimusest selgub, et üürnikud on seni maksnud vaid kõrvalkulude ehk kommunaalkulude eest. Seega leian, et üürileandjal on õigus kehtestada eluruumi kasutamise eest üüri.
Üüri suurus määratakse reeglina lepingupoolte kokkuleppel. Seadusega üüri piirmäära ehk maksimaalset üürihinda kehtestatud ei ole. Samas võib üürnik ülemääraselt kõrget üüri vaidlustada. Seaduse järgi on eluruumi üür ülemääraselt suur, kui üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu. Ülemääraselt kõrgeks peetakse üüri, mis on kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Kui üür on ülemääraselt kõrge ja üürnik tahab seda vaidlustada, peab ta üürileandjale esitama kirjaliku üüri alandamise taotluse.

Üürileandja peab 30 päeva jooksul teatama üürnikule oma seisukoha. Kui üürileandja ei nõustu üüri alandamisega, võib üürnik 30 päeva jooksul üürileandja seisukoha saamise tähtaja möödumisest nõuda üüri alandamist üürikomisjonis või kohtus.

Omaniku vahetudes jääb üürileping jõusse ning üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle uuele omandajale. Uus üürileandja võib üürilepingu üles öelda kolme kuu jooksul alates omandi üleminekust. Siiski saab uus üürileandja lepingu üles öelda vaid juhul, kui ta vajab eluruumi tungivalt endale elamiseks.

Kuigi nimetate probleemi kirjeldavas osas antud elamu üürnike nn sundüürikeks, seda nad siiski omandireformi aluste seaduse tähenduses ei ole. Seega antud elamu müügi korral üürnike ostueesõigust ei rakendata.

Ühtlasi pean vajalikuks lisada, et võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 15 lg (4) järgi, isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 elamuseaduse §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 elamuseaduse § 60 lõikes 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata.

Loe hiljem
Jaga
Kommentaarid