Urmas Simson: raha kinnisvara ostuks on, aga kindlustunne puudub
Vaatame, mis seisus on need näitajad praeguses Eestis ja kas nende põhjalt on oodata ka kinnisvarahindade tõusu, kirjutas Swedbanki portfellijuhtimise valdkonnajuht Urmas Simson panga infoportaalis.
Tööturu oodatust kiirem taastumine
2011. aastal oli Eesti elanike brutopalkade summa 5,55 miljardit eurot ehk umbes sama palju kui 2007. aastal (5,60 mld eurot). Ometi on teenitu siiski veel 11% madalam kui rekordilisel 2008. aastal, kui brutopalkade summa majanduses oli 6,23 miljardit eurot.
Ainult teenistuse suurus aga ei näita veel tegelikku seisu. Oluline on struktuur. Kui palju on hõivatuid, kuidas sissetulekud jagunevad?
Tuleb tunnistada, et viimase kahe aasta jooksul on tööturu taastumine olnud oodatust kiirem. 2010. aasta suvel ei oleks küll uskunud, et hõive tõuseb madalpunktist (554 000) nii kiiresti taas üle 600 000 piiri.
Sellele on kaasa aidanud eelkõige töötleva tööstuse ekspordi tugevus, aga ka suhteliselt tugev ehitusturg. Kui vaadata varasemaid kriise mujal maailmas, oleks ehitusturg võinud väga vaikseks jääda ka viieks aastaks. See oleks olnud üsna tavaline. Tegelikult oli langust vaid kolm aastat. 2009. aastal pidasime reaalseks, et ehituses on 2012. aastal hõivatuid tegelikust 30% vähem.
Tööjõu- või tööpuudus?
Keskmine brutopalk oli eelmisel aastal 830 eurot kuus ja selle aasta I kvartalis 847 eurot kuus. Mediaanpalga tase on ca 20% madalam. Samas tuleb tunnistada, et nii keskmine kui ka mediaanpalk on väga kahtlased näitajad, sest Eestis on sisuliselt mitu tööjõuturgu.
Juhtivate eksportööride ja töötleva tööstuse ettevõtete keskmine palgatase on juba 1000–1500 eurot kuus ning alla 700 euro keskmist palka ei näe üldiselt üheski suuremas tööstusettevõttes. Sel turul on tööjõupuudus, mis arvatavasti süveneb veelgi.
2011. aastal ja 2012. aasta esimeses pooles on mitmed Põhjamaade tootmisettevõtted tootmisliine ja tehaseid toonud üle oma Eesti üksusse. Need ei ole üksikjuhtumid, vaid pigem reegliks. Lisaks plaanivad mitmed ettevõtted nüüd Eestisse tuua ka oma tugiüksusi (müük, raamatupidamine, finantsjuhtimine).
Nende üksuste palgatasemed on pigem kõrgemad kui tööstusettevõtete keskmised. Hinnanguliselt võiks nende inimeste hulk, kelle järele on väga suur nõudlus, olla vähemalt 200 000 (kogu tööjõuks saab lugeda ligi 700 000 inimest), kuid vähemalt teist sama palju on veel väga suure potentsiaaliga.
Pisut murettekitav on, et neile eeldatavalt veelgi kõrgemat palgataset toovatele kohtadele ei pruugi jaguda tasemel töötajaid. Kui selgub, et sobivaid inimesi ei ole, võib protsess pidurduda. Praeguseks on juba selge, et uute tootmisüksuste lisandumisega tugevnevad pinged sel tööjõuturul veelgi. Töövõtja jaoks on see muidugi väga positiivne.
Peab kindlasti märkima, et see, mis on Eesti majanduses toimunud 2010. ja 2011. aastal, on kogu maailma mõistes väga erandlik. Samas ei ole reaalne, et suudame oma 1,3 miljoni elanikuga väga erinevaks jäädagi.
Kuigi suhtelisel skaalal liigub Eesti praegu ja ka järgmise viie aasta jooksul väga kiiresti ülespoole, võib vabalt juhtuda, et meil tegutsevate ettevõtete käest tahetakse edaspidi vähem toodangut (teistes Lääne-Euroopa riikides on eeldatavasti siis veel suurem langus). See võib panna ka piiri sellele n-ö 1. klassi tööjõuturule.
Praegu on ülimalt keeruline hinnata, kuidas käitub nõudlus 2012.–2013. aastal. I poolaasta tööstustoodangu mahud olid 2,4% madalamad kui aasta tagasi, kuid tegelikult on see väga tugev number. 2011. aasta II kvartalis olid läbi aegade tugevaimad numbrid.
Kui 2012. aasta languseks jäävad mõned protsendid, ei julge ükski suurem tööstusettevõte inimestest kergelt loobuda ja iga lisanduv ettevõte või tootmise ületoomine aina suurendab tööjõu defitsiiti. Mõnes mõttes võibki olla väike välisnõudluse vähenemine Eesti majandusele positiivne. Siis jõuavad teatud ametitesse sobivad inimesed kindlamini kohtadele, mis neile kõige enam sobivad.
Tööjõuturu teine nägu
N-ö teise tööjõuturu moodustavad sektorid, kus inimeste asendatavus on lihtne, kus tööd võivad teha kõik vähemalt keskharidusega töötajad. Kõige suurem sektor on siin kaubandus, kus suurte ettevõtete keskmised palgatasemed jäävad 450–700 euro vahele.
Sel turul on tööpuudus: kogu Eestis on üle tõenäoliselt 30 000, aga võib-olla koguni 50 000 inimest, kes tahaksid töötada, aga kel ei ole praegu rakendust.
Nende inimeste tööleidmisega aga on probleeme. Osa neist elab geograafilises mõttes nii eraldi, et tööstusettevõtteid piirkonda ei tule. Keegi ei julge teha tootmisettevõtet kohta, kus on valik heal juhul 100 inimese vahel.
Ikka otsitakse kohti suuremate asulate juures. Kui Eestisse lihtsamat tööjõudu vajavaid tööstusi ei tule, on raske uskuda, et selle tööjõuturu olukord kiiresti paraneks.
Säästjaid enam kui laenajaid
Kinnisvaraturu arengute mõttes tuleks faktorite pingereas asetada teisele kohale säästud. Puudub täpne info teiste pankade kohta, kuid Eestis on üle 5000 euro suuruse hoiusega inimeste arv suurem kui eluasemelaenu võtnud inimeste arv.
Tõenäoliselt on neid kuni 20% enam, kusjuures kahe grupi (üle 5000 euro hoiustajate ja eluasemelaenuga inimeste) ühisosa on minimaalne (10%). Seega ei tohiks säästude tase kinnisvaraturu arenguid piirata. Eestis on palju inimesi, kel on vähemalt 5000 eurot hoiuseid, kuid eluasemelaenu ei ole.
Pigem on küsimus hoiustajate vanuselises struktuuris – hoiused on eelkõige üle 50-aastastel, kel võib-olla pole erilist huvi oma sääste kinnisvarasse paigutada.
Kindlusest jääb puudu
Kolmandaks faktoriks on kindlustunne. Kas ostmiseks on õige aeg, kuigi sissetulekud ja säästud on olemas? Kindlustunne on äärmiselt oluline näitaja iga pikaajalise ostu puhul. Paraku aga on meil kindlustundega praegu kehvasti ja pole ka märke, et olukord peaks paremaks minema. Põhiliselt tekitavad ebakindlust Lääne-Euroopa uudised.
Kui Eesti peaks Euroopa päästeplaani oma osa elluviimiseks laenu võtma või maksukoormust suurendama, tekitab see omakorda uusi riske. Ei piisa sellest, et hinnata ainult erasektori ettevõtete võimet langeva nõudlusega hakkama saada.
Kokkuvõtteks võib öelda, et potentsiaalne kinnisvara ostja ei ole sissetulekute ja säästude mõttes olnud kunagi nii heas seisus, kuid tema kindlustunne on väga madal. Ta tahab hoida pigem puhvreid, mitte riskida.
See on ka põhjus, miks ei ole lähiajal enam ilmselt kinnisvara hinnatõusu oodata. Samas on kindel, et 5–10 aasta perspektiivis vahe Põhjamaade kinnisvarahindadega väheneb. Küsimus on vaid, kui suur osa hindade lähenemisest tuleb hoopis sealsest hinnalangusest.
