Väikelinnade kinnisvarahinnad löögi all
Rahva ja eluruumide loenduse (REL 2011) andmetel jätkub elanikkonna koondumine suuremate linnade ümbrusesse. Enim on uusi elanikke juurde tulnud Tallinna lähiümbruse valdadesse, kuid elanikkond on kasvanud ka mitmes Tartu ja Pärnu ümbruse vallas.
Rahvaloenduse andmetel on vaid kolmes Eesti linnas - Saue, Keila ja Maardu - elanike arv tõusnud. Kõikides teistes linnades on elanike arv suuremal või vähemal määral vähenenud.
Saue linn on suurima võitjana kasvatanud elanike arvu 11 protsenti, Püssi linnas on suurima kaotajana elanike arv vähenenud 42 protsenti.
Siit tekib küsimus, kuidas on elanike arvu vähenemine mõjutanud nende linnade kinnisvaraturgu, hindu ja likviidsust ja kuidas hakkab elanike vähenemise hindu mõjutama tulevikus.
Kui võrrelda linnade tehinguhindu eelmise rahvaloenduse ja praeguse rahvaloenduse järgselt, siis tuleb nentida, et otsest seost elanike lahkumise ja tehinguhindade muutuse vahel ei ole. Võrdlusperioodiks ei ole siinkohal valitud 2000. aasta, vaid 2003. aasta, kuna selleks ajaks oli erastamine lõppenud ja laenutingimused sarnasemad ehk paremini võrreldavad.
Ka suurimate elanike arvuga linnades on elanike arvu vähenemise taustal kinnisvarahinnad vaadeldud perioodil (2003- 2012) tõusnud samas tempos, keskmiselt 1,38-2 korda.
Linnades, kus 2003. aastal on väga madal tehingutase, on tõus olnud ka suurem. Näiteks Kohtla-Järve linnas, kus elanike arv on vähenenud -22 protsenti, on tehinguhinnad alates 2003. aastast tõusnud 4,6 korda, 22 €/m2 –lt praeguse tasemeni 102 €/m2, mis on ikka väga madal tase võrreldes näiteks Narva või Rakverega.
Seega saab väita, et elanike vähenemine iseenesest ei ole veel mõjutanud linnade kinnisvarahindade langust allapoole, vaid elanike lahkumine ja madal hinnatase on juba varasemate protsesside tagajärg - näiteks piirkonna varasem suur tööpuudus ja nõrk infrastruktuur, mis hoidis piirkonna kinnisvarahinnad all juba eelmise kümnendi alguses. Vaadates Kohta-Järvet saab väita, et kuna linna elanike tööhõives ei ole vahepeal märgatavaid arenguid toimunud, siis oleks praegune madal hinnatase (olles küll ehk natuke kõrgem) säilinud ka siis, kui suurt elanike lahkumist poleks toimunud.
Ka tehinguaktiivsuse kohalt saab märkida, et tehinguaktiivsus on kasvanud isegi kõige enam elanikke kaotanud Mõisaküla, Kallaste ja Püssi linnades. Keskmiselt teostati 2012. aastal vaadeldud linnades 15 tehingut 1000 elaniku kohta aastas, võrdluseks - 2003. aastal oli see näitaja kaheksa tehingut 1000 elaniku kohta aastas.
Kuid edaspidistes protsessides hakkab elanike lahkumine mitme linna kinnisvaraturule negatiivselt mõjuma. Nii näiteks võib Kohtla-Järve nii arvuliselt (-10 478) kui protsentuaalselt (-22%) suurim lahkujate arv tekitada kriitilise arvu tühje kortereid, mis omakorda viib olukorrani, kus kinnisvaraturg ei ole seal enam likviidne ehk kortereid ei ole enam võimalik vabal turul müüa (kui vast ainult elamislubade eesmärgil). Sellist olukorda saab lahendada ainult väga drastiliste vahenditega. Näiteks tühjade majade omaaegne õhkamine Paldiski linnas, mille järel normaalne kinnisvaraturg piirkonnas taastus.
Teiseks negatiivseks näiteks on suurima lahkujate arvuga linnade elanikkonna elanike vanuse tõus. Kui rahvaloenduse andmetel oli Eesti elanike keskmine vanus 40,8 aastat ning suuremates linnades Tallinnas 37 ja Tartus 34 aastat, siis suurimate elanike lahkujatega Narvas ja Kohtla-Järvel 45 aastat ning Mõisakülas lausa 53. Elanikkonna vananemine ei saa jätta mõjutamata nimetatud linnade kinnisvaraturu edasist arengut, kuna vanemaealistel elamispinna uuendamise vajadus väheneb.
