Kinnisvaraturg: ostujõud langeb, aga tarbijad on optimistlikud
Kiire hinnatõus on elanike kinnisvara ostujõudu märkimisväärselt kahandanud, samas on tarbijad tuleviku suhtes optimistlikult häälestatud, kommenteeris kinnisvaraturu aasta alguse seisu Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.
2009. aastal said Tallinna ja Tartu elanikud olemasolevatel laenutingimustel soetada toonase piirkonna keskmise kuupalga eest maksimaalselt rohkem kui 80 ruutmeetrise keskmist sorti elamispinna. Tänaseks on see hüpoteetiline maksimum langenud Tallinnas 59 ruutmeetrile, Tartus 62 ruutmeetrile. Ostujõud on püsima jäänud Pärnus, kus kinnisvarahinnad pole märkimisväärselt tõusnud - seal on „hüpoteetiline maksimum“ jätkuvalt 83 ruutmeetrit.
Samas on Eesti rahvas tuleviku suhtes küllaltki optimistlik - Eesti Konjunktuuriinstituudi andmetel oli kindlustunde indikaator jaanuaris -3. See on 2 punkti parem kui eelmisel kuul ja 6 punkti võrra parem pikaajalisest keskmisest, mis on -9. Kuuga paranesid inimeste ootused oma pere ja riigi majandusolukorra suhtes.
„Kui me aga vaatame kindlustunnet kinnisvaraturu kontekstis, siis on optimismiks põhjust vast paaris suuremas linnas. Väikelinnades ei ole toimunud mitte midagi peadpööritavat selles suunas, et paljud inimesed vabaneksid oma rusuvatest argimuredest, milleks on eelkõige töökoha leidmine ja esmatarbekaupade ostmise jaoks raha leidmine. Kinnisvaraturgu neis piirkondades täna sisuliselt ei olegi, sest kümmekond tehingut kuus ei ole mingisugune arvestatav maht,“ nentis Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.
Taastumine võtab väikelinnades tema hinnangul veel aastaid aega.
Kinnisvaraarendajad otsivad värskeid ideid
Kuna igavad betoonkarbid enam ei müü, otsivad arendajad uusi lahendusi - lift madalas majas , lisainvesteeringud energiasäästu ja suisa lasteaedade ehitamine on näited, mille kaudu on hakatud näitama tulevastele arendajatele suunda.
Ehkki hetkel on turul uute korterite põud, püüavad kinnisvaraarendajad Soomani sõnul siiski üksteist üle trumbata, otsides kliendile ka sisuliselt vajalikke lahendusi ja luues nii endale konkurentsieelist.
„Näiteks Kasekodu elurajoonis Laagri külje all on kolmekordsetes majades lift, mis muudab eakamate elanike ja väikelaste vanemate liikumise oluliselt lihtsamaks. Eriti päevakajaliseks on muutunud energiasääst, kuhu proovib investeerida juba pea iga arendaja, kes just luksusvara välja ei ehita ja kelle sihtgruppi igakuised kommunaalkulud väga ei huvita,“ tõi Sooman näiteid. „Lisasoojustus, soojapidavamad aknapaketid, soojustagastusega sundventilatsioon on mõned näited, kuhu kortermajade arendajad investeerivad,“ loetles ta variante, mis kõik käiku lähevad.
„Esimesed arendajad aga on valmis oma elurajooni külje alla lausa lasteaia rajama. Sellised läbirääkimised on alanud Rae vallas Uuesalu elurajooni arendaja ja kohaliku omavalitsuse vahel,“ märkis Sooman, kelle sõnul on see turule väga arvestatav sõnum.
Korteriturgu dikteerivad müüjad
Tallinna korterite pakkumiste arv on kolme aastaga vähenenud kaks korda, mistõttu on taas turgu dikteerima asunud müüjad - väiksematele, soodsamas hinnaklassis korterile on tihti suisa 2-3 tõsist ostuhuvilist, kes üksteist üle trumbata proovivad.
„Kui masu ajal aitasid maaklerid kohtutäitureid ja pankrotihaldureid enampakkumiste läbi viimisel, siis iroonilisel kombel tuleb taaskord üha rohkem enampakkumisi ette, seekord ostjate survel,“ ütles Pindi Kinnisvara Tallinna eluruumide osakonna juhataja Liisi Rätsep.
„Tugev surve hindadele on tingitud järsult alanenud pakkumiste arvust ja samal ajal kasvanud tehingute arvust, samas usume, et olukord taastub aasta-kahe jooksul iseenesest. Suur osa tänastest tehingutest tehakse deposiidikontodel väljundit otsiva vaba raha toel, mis suunatakse kinnisvara edasise kallinemise korral lihtsalt mujale instrumentidesse,“ selgitas Rätsep. „Ka üüriäri ei ole pikas perspektiivis niivõrd tulus, kui ta tänaste arvutuste kohaselt tunduda võib, sestap kaob kohalike investorite huvi kohe, kui tootlusnäitajad langema hakkavad,“ lisas ta.
Kinnisvaraindeks +1,5%, tehingute langus -8,4%
Pindi Indeks langes jaanuaris 1,5% võrra, andes 17 Eesti suurema linna tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks 1001 eurot. Detsembris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1016 €/m².
Kui detsembris tehti antud linnades 1015 korteriomandi tehingut, siis jaanuaris langes aktiivsus 930 tehingule.
Võrdluseks - mullu detsembris tehti indeksilinnades 886 korteriomandi tehingut.
Võrreldes hinnatipuga aprillis 2007 on indeks languses veel 28 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 60,3 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi kümne aastase ajaloo.
