Hoiatus: päritud maja müük võib venima jääda

Kui siit ilmast lahkuv lähedane jätab teile päranduseks kinnisvara, eeldab selle müügi plaan enamasti kulukat eeltööd. LVM Kinnisvara kirjutab oma blogis, millega tuleb arvestada, kui kõne all päranduseks saadud kinnisvara.

Veel enne, kui panete päranduseks saadud kinnisvara müüki, on arukas kõik pärimisega seotud notariaalsed toimingud ära teha ja kui pärijate ringis on laps, siis kohtuski käia.

Paraku ei oska inimesed sageli aimata, et neilgi on vaja pärimistoiminguid teha, see avastatakse alles ostjaga notaribüroos. Nii võib tekkida olukord, kus majale või korterile on õnnestunud pika otsimise peale ostja leida, aga too pole nõus ootama veel nädalaid, kuni müüja ametiasutustes oma dokumente korda ajab.

Ehkki uus pärimisseadus kehtib juba viiendat aastat, ei tea paljud, et nüüd võib saada oma sugulase päranduse omanikuks ise sellest teadmata. Nimelt ei pea enam päranduse vastu võtmise soovist teada andma, vaid sellest hoopis loobuma, kui pole huvi omanikuks hakata.

Kui pärandaja surmast teadasaamisest kolme kuu jooksul pole pärija notarile teada andnud, et tema maja-korterit või maatükki ei taha, ongi ta omanik. Ometi ei saa ta (iga kuu kulukaid kommunaaltasusid nõudvat) kinnisvara müüa, kuni notari juures on üsna krõbeda hinna eest pärimistoimingud vormistamata.

Lapsega kohtusse

Uus Maa kinnisvarabüroo atesteeritud maakler Uno Kollamaa meenutas juhtumit, kus ühele maatükile õnnestus leida ostja ja asjaosalised olid omavahel kokku leppinud notari juurde mineku, aga ühtäkki selgus, et dokumentide järgi on maatüki omanik alaealine ja kohtust on maa müügiks luba võtmata.

Tihtilugu venitabki kinnisvara müügitehinguid paljudele ootamatult tulev asjaolu, et lapsele kuuluva kinnisvara müügiks peab kohtult loa saama. Seegi maksab ja võtab aega nädalaid.

“Kohus vaeb asja lapse huvidest lähtuvalt ja kohtunikule ei piisa põhjendusest, et seda maad pole perele praegu vaja. Kohus võib otsustada, et las maa olla, tulevikus saab laps sellest rohkem kasu. Vanemad peavad põhjendama, miks müüa on vaja, miks neil seda raha just praegu tarvis on,” rääkis Kollamaa.

Praegusel ajal on maatükile ostjat leida väga raske ja iga ostja pole nõus ootama. “Õnneks sel juhul oli ostja nõus ootama,” lisas Kollamaa.

Testament säästab segadustest

Pärijate elu muudab lihtsamaks, kui pärandajal on testament tehtud. “Et pärijatel tulevikus kergem oleks, on mõistlik testament teha. Paraku näitab meie praktika, et väga paljudel inimestel ei ole testamenti,” sõnas LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing.

Testamendi tegemiseks võib minna nõu küsima või lihtsalt helistada notaribüroosse.

Testamendi võib lasta teha notari juures või kirjutada ise kodus. Põhiline vahe on, et notaribüroos tehtud testamendi eest tuleb raha välja käia ja see kehtib inimese surmani, aga soovi korral võib seda edaspidi igal ajal muuta, ka kodus ise uut kirjutades.

Kodus võib testamendi kirjutada lihtsalt vaba tekstina. See testament kehtib pool aastat ja selle aja möödudes tuleb kirjutada uus, panna alla kuupäev ja allkiri. Kui inimene ise kirjutada ei jõua, peab paberil olema vähemalt kahe teovõimelise tunnistaja samaaegsel juuresolekul antud allkiri. Tunnistajad ei pea teadma testamendi sisu, vaid kinnitama oma allkirjaga, et testamendi allkirjastamise kuupäeval oli testaator teo- ja otsustusvõimeline.

Kindlasti soovitab Kollamaa teha testament juhul, kui kaasaga ei olda abielus, sest elukaaslane ei päri automaatselt midagi.

Praktikas tuleb aeg-ajalt ette olukordi, kus inimene küll arvab, et on kinnisvara ainuomanik, kuid tegelikkus on teine.

Saksing tõi näiteks olukorra, kus mees ja naine on olnud abielus ja kinnisvara kaasomanikud, üks neist on vahepeal surnud ja teine tahab nüüd maja müüki panna, siis aga selgub, et pärimisprotsess on tegemata.

“On juhtumeid, kus alles notaribüroos on selgunud, et surnud abikaasa vara on pärimata,” sõnas Saksing. “Pärimine ei toimu automaatselt. Ka sellisel juhul tuleb lahkunu vara pärida.”

Palju pärijaid

Keeruliseks võib müügiprotsess kujuneda siis, kui pärijaid on palju ja üks neist ei soovi müüa või pole müügihinnaga nõus. “Just selliste olukordade vältimiseks sõlmime meie enne müügiprotsessi algust maaklerteenuste lepingu absoluutselt kõigi omanikega. See, kui kaheksast viiega on kokkulepe sõlmitud, ei pruugi midagi tähendada,” rääkis Saksing ja lisas, et teab olukordi, kus kinnisvaral on olnud 20 omanikku. Kõik kinnisvara omanikud peavad müügiga nõus olema ja notaribüroosse tulema.

Paljude omanike korral on mõistlik kinnisvara müügiga mitte viivitada. Kui vara vahepeal seisab ja alles mitme aasta pärast ostja leiab, võib juhtuda, et üks omanikest on vahepeal lahkunud ja tema osa peavad omakorda tema pärijad pärima hakkama.

Tehingud venivad isegi aastaid, sest pärimistoimingud pole odavad. Aga nagu öeldud, võib venitamisega olukord üha keerulisemaks minna: keegi omanikest sureb või läheb välismaale elama ega saa vajadusel teistega koos notari juurde tulla.

Segane on olukord selleski, kas päranduseks saadud ja siis maha müüdud kinnisvara pealt peab tulumaksu maksma. Iga juhtum on erinev ja nii tasub notaritelt ning maksu- ja tolliametist nõu küsida.

“Üldjuhul on nii, et neid tehinguid, kus tulumaksu peab maksma, on vähem kui neid, kus inimene ei pea maksma,” sõnas Saksing.

Nimelt muutis 12. veebruari riigikohtu lahend pärandvara müügilt saadud tulu maksustamispõhimõtet. Kui siiani loeti kogu pärandvara müügihind müüja maksustatavaks tuluks, siis nüüd on pärijal võimalik maksustatavat tulu vähendada pärandaja poolt varale tehtud soetamismaksumuse ulatuses.

Seetõttu on Saksingu sõnade järgi kasulik müüa pärandina saadud kinnisvara just käesoleval aastal, sest suure tõenäosusega on see enamikul juhtudel tulumaksuvaba. “Kuigi maksustamispõhimõtte kehtivust on omalt poolt kinnitanud ka maksu- ja tolliamet, asus rahandusministeeriumi töögrupp juba riigikohtu otsust analüüsima. Enamasti on see tähendanud seadusemuudatusi, mis võimaldavad maksustamises taastada endised põhimõtted,” selgitas ta.

Pärandus ei tähenda alati rikkust. Majaga võib kaasneda pangalaen või on korter vana ja halvas kohas ning selle müük katab halvemal juhul vaid pärimistoimingute kulud.

Seega tasub enne müüki uurida pärandvara väärtust, et siis otsustada, kas tasub pärandus vastu võtta ja kas selle müügist saab nii palju, et päranduse maksud makstud saaks. Aga nagu öeldud, tuleb pärandiprotsess notaribüroos algatada kolme kuu jooksul.

Kas elada majale?

Eestlased on kogu hingega oma kodu küljes kinni, isegi kui jõud enam majast üle ei käi ja kogu pension selle korrashoiuks kulub.

Saksing rääkis, et kinnisvaramaaklerid näevad oma töös tihti, et inimene on kulutanud kogu elu maja kordategemiseks ja nüüd eakana elab seal üksi ning matab oma jõu maja korrashoiuks.

“Mõni inimene elab 15 aastat niiskes majas, maksab kogu vaba raha remondimehele, et vana katel töökorda teha, või vahetab ühe akna ära, et vähemalt üks tuba soe oleks,” kirjeldas Saksing. “Võib-olla tasub majaomanikul enda loodud väärtusest hoopis ise rõõmu tunda. Näiteks võib maja maha müüa, korteri osta ja ülejäänud raha eest kas või ümbermaailmareisile minna.”

Võib müüa maha näiteks vana maja, kus pole sooja vett ja tualett asub õues, ning osta kaks väiksemat korterit. Ühes mugavustega korteris elad ise ja teise üürid välja. Selle asemel et kogu pensioniraha maja kõpitsemisele kulutada, saad üürist teise pensioni.

Iga maja ja korter nõuab väljaminekuid. Mõnikord asub majaomanik lõpuks maja müüma, aga on sellega aastaid venitanud, maja käest lasknud ja selle eest ei saa enam korralikku tasu.

“Äkki tasub enne lahti lasta ja elu nautima hakata,” pakkus Saksing. “Saan aru, et see on raske, aga vaevalt keegi pahaks paneb, kui eakas inimene paremat elu tahab. Lagunevat maja pärandades võib lastele ja lastelastele karuteene teha, sest neil ei pruugi olla maja korda tegemiseks raha.”