Toompark: üüriturg ei vaja munitsipaalpakkumist

Kusagilt on meediaruumi ilmunud ja seal oma elu elama hakanud väited, et meil on hädasti munitsipaalüüripindu vaja, sest meil üüriturgu ei olevat. Paratamatult tuleb tõdeda, et enamus neid seisukohti põhinevad arvamustel, mitte aga teadmisel, ammugi siis elamispindadeturu või üürituru detailidesse süvenemisel, kirjutab kinnisvaraekspert Tõnu Toompark portaalis adaur.ee.

Enamus argumente üürituru revolutsionääride suus baseeruvad arvamusel, et üürileandja vihkab üürniku ja soovib sellest nuhtlusest kiiresti lahti saada. See ei ole nii. Turul tegutsevate professionaalsete üürileandjate ring järjest laieneb ja üürileandja on õnnelik siis ja ainult siis, kui üürnik on õnnelik.

Eraüürisektor saab hakkama

Naeruväärne on väide, et meil ei ole üüriturgu. Eesti üürisektor on rahvaloenduse andmetele tuginedes 15-20, Tallinnas 20-25% eluruumidest.

Täna on üürisektor laienemas. Turule tuleb üürnike juurde, nende nõudlust tasakaalustab sujuvalt väikeinvestorite poolne pakkumise suurendamine. Korterite arendajad kinnitavad, et uutest korteritest ostetakse 10-15 just selleks, et neid üürile anda.

Seega ei ole asjakohane ka väide, et üüripindu ei arendata. Arendatakse küll, kuid üürileandjaks ei jää arendaja ise, vaid väikeinvestor, kes lepib suhteliselt madala tootlusega. Lisaks soetavad investorid usinalt olemasolevaid kortereid vanemates majades. Seega on uutes majades asuvate ja kallimate üüripakkumiste kõrval üürisektori odavam ots aktiivselt laienemas.

Üüriturul on probleeme

Ei saa väita, et üüriturul ei oleks probleeme. Hetke suurim probleem, mis takistab ka suuremate institutsionaalsete investorite poolt üüriinvesteeringuid, on võlaõigusseadus. Võlaõigusseadus on sundüürnike silmaspeetuna koostatud ja on tänaseks selgelt ajale jalgu jäänud.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit on koostööd advokaadibürooga Glikman, Alvin &Partnerid koostanud väga konkreetsed ettepanekud nende puudujääkide kõrvaldamiseks, mis on jõudnud ka justiitsministri lauale.

Kui saame võlaõigusseadusesse tasakaalu üürileandjate ja üürnike õiguste ja kohustuste vahele, siis kõrvaldab see ühe suure takistuse üürituru iseenesliku reguleerumise teelt.

Miks seista vastu munitsipaalpindade rajamisele?

Täna on igasse Tallinna linnaossa võimalik mõistliku aja jooksul üürikorter leida. Defitsiiti on, kuid see ilmneb augustis-septembris, kus otsuseid viimasele hetkele jätnud tudengid tõepoolest üüriturgu ummistavad. Kui meil olulist üüripindade defitsiiti oli, siis viimati oli seda 2011. aastal. Täna on hilja hakata neid ammu paranenud haavu ravima.

On üsna selge, et avaliku sektori üüripindade rajamise otsused ei põhine majanduslikel kaalutlustel, vaid sel, kuidas järgmistel valimistel suurte lubadustega suuremat häältesaaki koguda. Erasektor peab seevastu investeeringuid tehes Excel’isse süvenema ja vaatama, et tulud ikka kulud kataksid.

Avaliku sektori üüripindade turule toomine suurendab üüripakkumist ja seeläbi majandusotsustel mittebaseeruvat konkurentsi. Tihedam konkurents surub hetkeks üürihinnad alla ja tõrjub erasektori pakkumise turult välja, sest üüriäri tasuvus on niigi suhteliselt marginaalne.

Nii on saavutatakse soovitule vastupidine efekt – elamispindade kättesaadavus pikemas perspektiivis väheneb. Samuti kaaperdab avalik sektor üüriäri erasektorilt, kes sellega täna suurepäraselt hakkama saab. See omakorda tähendab, et aasta-aastalt tuleb üüripindade ülalpidamisse järjest rohkem avaliku sektori raha suunata.

Luksuskaup hädalistele

Mängu tuleb veel üks huvitav nüanss. On selge, et täna ehitatavad majad vastavad tänastele kvaliteedinõudmistele. Ei ole ju kuidagigi mõeldav, et munitsipaalüüripinnaks ehitatakse kehvake maja, mille kvaliteet vastab elamufondi enamust moodustavale nõukaaegsele paneelelamule.

Kui aga vaatame Eesti elanike sissetulekuid ja ostuvõimet, siis peame tõdema, et uue korteri soetamine või üürilevõtmine on luksus, mida saavad endale lubada vaid oluliselt üle keskmise sissetulekut teenivad inimesed. Enamus inimesi peab leppima keskmine kvaliteediga elupindadega.

Seega tekib absurdne olukord, kus munitsipaalüüripind rajatakse madala sissetulekuga inimestele, kes vajavad abi ja neile pakutakse soodushinnaga luksuskaupa. Need, kes omadega ise hakkama saavad peavad ikka leppima Mustamäe või Lasnamäe paneelimaja keskpärase kvaliteediga.

Mis on lahendus?

Üüriturul ei ole lokaalset probleemi. Üürituru arengud on olnud ülimalt positiivsed ja liikumised on õiges suunas. Pakkumine suureneb, hinnad on küll kerkinud, kuid pole kaugeltki kaasas läinud ostu-müügihindade meeletu ralliga. Üürimist etteplaneerides on pind võimalik mõistliku ajaga leida.

Küll peab tõdema, et probleemid elamispindade sektoris on olemas. Olgu siin näiteks mainitud elamufondi aeglane uuenemine, mis ei kata amortisatsiooni ning sellest tulenevat kvaliteeditaseme langemist.

Seega tuleb ergutada uue elamufondi loomist. Uute korterite üürisektori ja omanikuasustuse vahel jagamisega saab erasektor väga hästi hakkama.

Uue elamufondi rajamise ergutamiseks pakun välja mõned lahendused.

Riigile ja omavalitsustele kuulub hulk maad, mille perspektiiv on selle mahamüümine erasektorile. Siis on omavalitsustel võimalik need krundid enne mahamüümist varustada detailplaneeringute ja kommunikatsioonidega. Erasektoril müümisel võib müügitingimustesse lisada mõistliku, kuid mitte ahistava hoonestamise tähtaja.

Teine võimalus elamispindade pakkumist suurendada on kaotada kinnisvaraarendajaid pitsitavad nõuded eluruumide suuruselt. Kui eluruumide suuruse ja arvu paneb paika parkimiskohtade olemasolu, siis on see täiesti arusaadav ja aktsepteeritav. Samas võib öelda, et Tallinna 90-ruutmeetrine keskmise korteri brutopinna nõue hoiab iga-aastaselt sadu kortereid turule tulemast.

Mööda ei saa maksuküsimustest. Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Omanike Keskliit ja Maksumaksjate Liit on teinud ettepaneku eraisikust üürileandjatele maksusoodustuse pakkumisest. Hetkel peavad eraisikust üürileandjad tasuma tulumaksu kogu üüritulult ilma mahaarvamiste võimaluseta. Siin mõistliku lahenduse leidmine toob koheselt põranda alt välja hulga üüripakkumisi ja ergutab ka uusi üürileandjad sellele ärile mõtlema.

Üürisektori soodustamise juttude juures tundub muidugi absurdsena olukord, kus kodualune maa on maamaksuvabastusega. Üürikorterialuse maa eest tuleb aga maamaksu tasuda maksuvabastusele järgnenud kõrgema tarfiifiga. Kogu elamumaale tuleb anda maamaksu vabastus.

Kokkuvõttes tuleb munitsipaalüüripinnaiharad tunnistada probleemi peamist olemust. See on kogu elamufondi, mitte kitsalt üürielamufondi uuenemine ehk kvaliteet. Hakata uue elamufondi loomist ergutama üüripindade rajamise läbi on kui alustada maja ehitamist katusest – naha saab esialgu higiseks, kuid selgusehetke saabumisel tuleb kõik ümber teha.