Analüütik: kas kinnisvaraturu tõus tüürib krahhi kordumise poole?
Kinnisvaraturu vastu tunnevad huvi kõik. Kuna tõusvad hinnad on jõudnud peaaegu buumiaja tasemele, on mõistetav, et inimesed räägivad uue buumi saabumisest ning eesootavast kriisist. Kas kinnisvaraturul avanev pilt lubab tõmmata paralleele kriisieelsega ning mida edaspidi oodata võib, kirjutab Pindi kinnisvara analüütik Natalja Levenko.
Kinnisvaraturu vastu tunnevad huvi isegi need, kes ei plaani lähiajal korterit ega maja osta, kuna omandireformi tulemusel on jätkuvalt ca 90% Eesti leibkondadest ühel või teisel moel kinnisvara omanikud. Kuhu liigub kinnisvaraturg? Kas kinnisvarahindade kasv jätkub? Kas on oodata buumi? Hiljutine kriis on veel värskelt mälus. Ei ole üllatav, et kinnisvaraturu kõrget aktiivsust, suurt hulka uusarendusi ja hindade kasvu nähakse pigem negatiivselt ülekuumenemise märgina, millele paratamatult järgneb järsk langus.
Kinnisvarahinnad küll kasvavad. See on tõsiasi. Maa-ameti ja Pindi Kinnisvara andmete alusel oli novembris kaalutud keskmine korteriomandihind Eestis 1252 eurot ruutmeetri kohta. See on ligikaudselt 80% kõrgem kui 2009. a ning ainult 13% madalam kui buumi tipus 2007. a. Tallinnas ja Tartus on hinnad peaaegu järele jõudnud buumiaja hindadele. On täiesti arusaadav, miks paljud räägivad saabuvast buumist.
Kuid ei tasu ära unustada, et mitte ainult korterite hinnad ei kasva. Tänavu oli inflatsioon rekordiliselt madalal, mõnel kuul nautisid tarbijad isegi deflatsiooni. Kui aga vaadelda pikemat perioodi, siis võrreldes 2003. a on hinnad kasvanud rohkem kui poolteist korda. Inflatsiooni arvesse võttes ei ole ruutmeetrihinna keskmine aastane kasvumäär mitte 8,8%, vaid peaaegu kaks korda vähem – 4,9% aastas. Püsivhindades arvutatud kaalutud keskmine ruutmeetrihind on 2007. a tasemest veel kaugel – on puudu umbes 30%.
Huvitav on võrrelda hinnakasvu dünaamikat buumi ajal ja praegu. Kõige märkimisväärsemat hinnatõusu täheldati aastatel 2005 ning 2006. Tol ajal läksid Eesti suuremate linnade korterid kallimaks esialgu neljandiku võrra, pärast aga veel poolteist korda (kasv nominaalhindades oli veelgi suurem). 2005. a esines vaatamata hinnakasvule ka tehinguarvu tunduvat kasvu. Juba järgmisel aastal püsis turuaktiivsus eelmise aasta tasemel. 2007. a langes tehinguarv u 20%, hinnad aga jätkasid veel kasvamist.
Pärast hindade olulist korrigeerimist kriisi ajal ning suhtelist vaikust mõne aasta vältel, hakkas turg uuesti kasvama 2012. a. Esialgu kasvas korteriomanditurg tehinguarvu suurenemise arvel, 2013. a algas ka märkimisväärne hinnatõus. Viimase kolme aasta jooksul kasvasid linnakorterite hinnad 9-10% aastas. Kusjuures vaatamata hinnakasvule on tehinguarv kasvanud nii 2013. a kui ka 2015. a vastavalt 13% ja 8% võrra. Võib järeldada, et turuosalised ei karda antud hinnataset ja on valmis nende hindade juures tehinguid sooritama. Antud olukord on üsna erinev olukorrast aastatel 2006-2007, mil hinnakasv oli palju suurem kui praegu, tehinguarv oli aga langusetrendis.
Mis ometi kannustab nõudlust korterite järele 2015. a? Kõige olulisemate tegurite hulka kuuluvad: üks Euroopa kiiremaid reaalpalga kasv, eluasemelaenude madalad intressimäärad, suhteliselt madal töötuse määr, tarbija kindlustunde kasv ning samuti leibkondade arvu kasv, mis tuleneb sellest, et leibkonna keskmine suurus väheneb.
Ei tohi unustada ka seda, et nullilähedaste intressimäärade ja võlakirjade madala tulususe tõttu kinnisavara atraktiivsus investeeringuna aina kasvab ja on tunduvalt kõrgem kui aastatel 2007-2008. Peale selle tehakse tänu Euroopa finantsturgude integreerimisele praegu tunduvalt rohkem piiriüleseid investeeringuid. See mõjutab kinnisvaraturgu positiivselt, eeskätt likviidsuse kasvu kaudu, mis omakorda annab hoogu hinnakasvule.
Tuleb mainida ka seda, et viimastel aastatel on kinnisvarahindade kasv osaliselt tingitud sellest, et uusarenduste osakaal tehingute kogumahus on suurenenud. See puudutab eelkõige Tallinna ja Tartu kinnisvaraturgu, kuna teistes linnades on uue vara ehitamise ja väljamüügihinna vahe liiga väike, et seda kasumlikult teha. Hinnad kasvavad nii esma- kui ka järelturul, kuid dünaamika on erinev: uusarenduste hinnad kasvavad kiiremini.
Näiteks Tallinnas kasvasid 2015. a III kvartalis korterihinnad keskmiselt 5% võrreldes aastataguse ajaga, kusjuures uusarenduste hindade kasv oli järelturu omast kaks korda kõrgem. Võttes arvesse tehingute kogumahtu ning seda, et uute ja vanade korterite hinnatase on erinev, võib väita, et keskmise hinna kasv on kahe kolmandiku ulatuses tingitud uusarenduste hindade kasvust ja ainult ühe kolmandiku ulatuses – järelturu hindade kasvust.
Mida oodata lähitulevikus? Prognoositakse, et mõne järgmise aasta jooksul kasvab majandus natuke kiiremini kui praegu, aga muidu panevad majandusväljavaated arvama, et kinnisavara hindade kasvumäärad natuke aeglustuvad. On oodata, et aktsiisi, teenuste ning energiahindade tõusu tõttu ulatub inflatsioon järgmisel aastal 2,6%-ni. See mõjutab ilmtingimata ostujõudu. Tööpuudus, mis on praegu suhteliselt madalal (5,2% III kvartalis), lähiaastatel tõenäoliselt kasvab.
Hiljuti on palju räägitud sellest, et ettevõtete kasumlikkus langeb ja selle põhjuseks on suur palgasurve. See ei saa aga mitte jätta avaldamata negatiivset mõju majandusolukorrale. Seega võib Eesti sattuda nn keskmise sissetuleku lõksu. Sisuliselt tähendab see, et majanduskasv pidurdub ning jääme sellisele tasemele, kus oleme praegu.
Kokkuvõttes võib öelda, et vaevalt tuleb lähiaastatel uut kinnisvarabuumi karta. Seda enam, et pangad on valvel. Tänu sellele, et pankade nõuded on karmistunud, kasvab laenude maht umbes sama tempoga kui majandus tervikuna. Arvestades kasvavat nõudlust ja soodsaid laenutingimusi on lähiaastate kinnisvaraturu prognoos positiivne ehk turg Eestis on tõusutrendis, samas aga on kasvutempod suhteliselt tagasihoidlikud.
