Ebakvaliteetne detailplaneering võib rikkuda investeeringu

Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik eelkõige tihedama asustusega piirkonnas — kui soovitakse ehitada linnades, alevites ja alevikes. „Kuna tegemist on üsna ajamahuka protsessiga, on mõistlik teha seda ühe korra, aga see-eest korralikult,“ leiab Skepast&Puhkim OÜ juhatuse liige Hendrik Puhkim.

Enamasti tullakse konsultatsioonile juba kindla arendusplaaniga. Eeltöö käigus on võimalik aga kaaluda eri stsenaariume ja leida alale ruumikasutuselt ning majanduslikult parim lahendus. Näiteks ridamaja arendamise asemel võib otstarbekamaks osutuda hoopis büroohoone kavandamine. Põhjaliku analüüsi korral on ka tõenäolisem, et kohalik omavalitsus nõustub planeeringut algatama.

Detailplaneeringu puudused ilmnevad enamasti selle elluviimisel

Planeeringu kvaliteeti näitab selle sisuline korrektsus ja elluviidavus. Detailplaneering määrab maakasutuse ja ehitamise tingimused ning on otsene projekteerimise alusdokument. Sageli ilmnevadki vead alles projekteerimisel, halvimal juhul alles pärast ehituse lõppemist, kui hoone on juba kasutusse võetud. Näiteks uuselamurajoonides, kus kevadeti koguneb hoovi vesi, kuna sademevete ärajuhtimisele planeeringus piisavalt tähelepanu ei pööratud.

Hendrik Puhkim meenutab kurbnaljakat näidet endisele põllumaale rajatud elamualaga: „Planeerija polnud krundipiiride määramisel arvestanud maaparanduskraavidega. Nii juhtuski, et krundi piirid polnud määratud kraavi keskelt, vaid ühele omanikule kuulus ka mõnemeetrine riba teisel pool kraavi. See aga tekitas probleeme ala hooldamisel, kui muruniidukiga oli vaja liikuda teisele poole kraavi. Olukorra lahendusena oli vajalik muuta krundi piire, kuid tollal kehtinud planeerimisseaduse alusel tuli pika detailplaneeringu protsessiga uuesti otsast alata. Praeguseks on vastavat seadust täpsustatud ja teatud muudatusi saab teha ilma uut planeeringut koostamata. Kuid hästi läbimõeldult koostatud planeeringu puhul ei ole vaja muudatuste nõusoleku saamiseks omavalitsust või muid ameteid täiendavalt koormata.“

„Probleeme võib tekkida ka tehnovõrkudega, kui need kavandatud asukohta tegelikult ära ei mahu,“ toob pikaajaliste kogemustega spetsialist järgmise näite. „Kõik trassid kavandatakse enamasti avalikus kasutuses olevasse teekoridori. Mõnikord juhtub, et teemaa määratakse liiga kitsas ja trassid tuleb rajada hoopis eramaale. See aga tähendab, et trasside kaitsevööndid tuleb hoida vabana — sinna ei tohi rajada ei hooneid, piirdeaedasid ega haljastust. Samuti peab tehnovõrgu omanik saama sellele hoolduseks igal ajal ligi ja vajalik on seada servituut.

Liigne detailidest kinni hoidmine ei ole alati põhjendatud

Pealiskaudsele planeeringule vastupidiselt võib halbu üllatusi tuua ka liialt detailne planeeringulahendus, mis piirab erinevaid kasutusi, hoonete paigutust või arhitektuurset lahendust. Kui miljööväärtuslikel aladel võib olla põhjendatud väga konkreetsete viimistlusmaterjalide või katusekallete nõudmine, siis tavapärases keskkonnas pole see siiski vajalik.

Näiteks imiteerivate materjalide kasutamise keelamine võis olla kümme aastat tagasi põhjendatud, kuna sel ajal olid levinud nn plastikust puitlaudised. Praegu, kui turul on palju uusi ehitusmaterjale, ei oma selline piirang hoone esinduslikule väljanägemisele sisulist tähendust. Planeeringu paindlikkust on mõistlik rakendada ka nn segaaladel, kus võiks näha ette võimalusi hoonete mitmeotstarbeliseks kasutamiseks.

Vigane menetlus võib kaasa tuua planeeringu tühistamise

Planeeringu puhul on kriitilise tähtsusega korrektne menetlus, sest see tagab planeeringu töökindluse muuhulgas ka kohtuvaidluste puhul.

Kuigi menetlustoimingute ja planeerimisotsuste eest vastutab kohalik omavalitsus, hoiab pädev konsultandist planeerija silma peal ka menetluse käigul. Suureks komistuskiviks on veekogude äärde ehitamine, kuna seal tuleb jälgida ka looduskaitseseadusest tulenevaid menetlusnõudeid. Hendrik Puhkim toob järjekordse elulise näite: „Näiteks kavandati kruusakarjäärist tekkinud järve äärde puhkekeskust: kämpinguid, supelranda, mängu- ja spordiväljakuid. Kuna kohalik omavalitsus eeldas, et tehisveekogu puhul ehituskeeluvööndit ei ole, jäeti sellekohane luba keskkonnaametilt taotlemata. Pärast planeeringu kehtestamist aga selgus, et kavandatud lahendust ei olegi võimalik ellu viia ja tuli koostada uus planeering.“

Teatud juhtudel, kus seadus detailplaneeringu koostamist otseselt ei nõua, on hilisemate vaidluste vältimiseks see siiski mõistlik teha. Pahameelt tekitavateks objektideks võivad olla nii hajaasustusse kavandatavad tööstushooned kui ka turismiobjektid. „Oskuslik kommunikatsioon ja kompromisside leidmine on osa planeerija igapäevasest tööst,“ kinnitab Hendrik Puhkim. „Skepast&Puhkimi poole võib alati nõu saamiseks pöörduda nii eraklient kui ka omavalitsus või mõne suuremamahulise projekti planeerija. Mida varasemas etapis spetsialistid planeerimisse kaasatakse, seda korrektsem ja kõiki osapooli rahuldavam on tõenäoliselt tulemus.“

Täpsemalt saad detailplaneeringute koostamise kohta lugeda siit.