Kas majas remondi tegemiseks või soojuspumba paigaldamiseks peab olema ehitusluba?
Millal on tarvis ehitusluba või kooskõlastust kodu remonditöödel? Naljatamisi on ju küsitud, et kas tapeedi panek korteris nõuab mingit kooskõlastust või luba? Seadus ütleb ju, et ehitamine on ehitise püstitamine, rajamine, paigaldamine, lammutamine ja muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused. Ehitamine on ka pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega. Nüüd tekibki küsimus, kas tapeedi panek, akende või katusekatte vahetus muudab selle füüsikalisi omadusi või milline tegevus siis seda teeb? Kust jookseb see piir, mil muutuvad ehituse füüsikalised omadused?
Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi kodulehel saab selle kohta järgmise selgituse: „Tapeedi panemine ei kvalifitseeru ehitamise mõiste alla, see on tegevus, millega ei muudeta ehitise kui terviku füüsikalisi omadusi. Kui ka ehitise füüsikalised omadused seeläbi ka muutuvad, siis ei ole need siiski märkimisväärsed ja ei ole antud kontekstis olulised. Samahästi saaks väita, et ehitise füüsikalised omadused muutuvad ka seeläbi, kui aknaavasse paigaldatakse näiteks kardin, mis võib varjata nii päikesekiirgust (vähendada seega soojuskoormust) või vastupidiselt paksema kanga puhul marginaalselt suurendada hoone energiatõhusust.“
Ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna peaspetsialisti Ülle Reidi sõnul ei käsitleta ümberehitamisena olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus:
1) muudetakse hoone piirdekonstruktsioone;
2) muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone;
3) paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet;
4) muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat;
5) viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega;
6) taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis.
„Teavitamis- ja loamenetluse kontekstis on oluline veel mõiste nagu osa asendamine samaväärsega. Mõistet ei ole seaduse tasandil välja toodud, sest selle sisu ei erine tavapäraselt arusaadavast keelekasutusest. Osa tähendab ehitise osa, näiteks avatäidet, tehnosüsteemi osa vms,“ ütleb Ülle Reidi.
Aknad-uksed võib vahetada ehitusloata, kui välisilme ei muutu
Enne ehitusseadustikku kehtinud ehitusseaduses oli ehitamise mõiste reguleeritud definitsioonipõhiselt, ehk siis ehitamise mõistet määrati järjest detailsemalt ning kõik ehitamisega seonduvad nõuded, piirangud ja menetlused rakendusid kõigile mõistega hõlmatud objektidele või tegevustele.
Näiteks selleks, et mitte rakendada avatäidete (aknad ja uksed) vahetamisele ehitusloa regulatsiooni kohaldumist, välistati selline tegevus ehitamise mõiste alt sõnaselgelt, kuigi tavatähenduses on tegemist siiski ehitamisega. Selline definitsioonipõhine regulatsioonitehnika oli probleemne.
„Ehitamise mõiste peab olema võimalikult üldine, kõikehõlmav, seaduse muu regulatsioon peab erinevaid ehitustegevusi käsitlema asjakohaselt ja diferentseeritult. Sellist lähenemist ehitusseadustikus toodud ehitamise mõiste ka võimaldab. Seega ei ole ehitusseadustiku tasemel väga ranget piiri, kas teatud tegevuse näol on tegemist osa asendamisega samaväärsega või siis ehitise ümberehitamisega,“ seletab Ülle Reidi.
Seega tuleb akende vahetamisel ja katusekatte vahetamisel hinnata, kas selline tegevus muudab ehitise välisilmet või kande- või jäigastavaid konstruktsioone või mitte. „Juhul, kui ehitise välisilme või kandvad või jäigastavad konstruktsioonid ei muutu, võib olla tegemist osa asendamisega samaväärsega, mille puhul loa või teavitamiskohustus puudub. Juhul kui kõnealused ehitise osad muutuvad, on tegemist ehitise ümberehitamisega. Samuti saab käsitleda ehitise ümberehitamisena õhksoojuspumba paigaldamist, sest selle tegevuse tulemusena olemasolev tehnosüsteem ei säili endisel kujul,“ seletab Ülle Reidi.
Seda, kas mingiks ehitise ümberehitamiseks on konkreetsel juhul vajalik esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga või taotleda ehitusluba, saab vaadata ehitusseadustiku lisadest: https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1250/1201/7007/Lisa_1_01.03.2017.pdf#
ESTEA konsultant Veiko Välja annab siinkohal keerulise bürokraatia taustal majaomanikule paar lihtsat soovitust:
• Igat puukuuri või muud ehitist, mille kohta pole omanikul esitada ühtegi nõuetekohaselt koostatud dokumenti, ei tasu pidada kinnisvaraks.
• Omaniku oma tööna, eriti mis puudutab näiteks kortermajas asuva korteri korrashoiuks vajaminevaid töid, on lubatud remontida vaid kuni pinnakatteni – vana tapeedi, värvi, pahtli, parketi, põrandakatte jne eemaldamine.
