GRAAFIK | Kinnisvaraga seotud riskid tõid kaheksale Euroopa Liidu riigile hoiatuse
Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu hindas 2016. aastal kinnisvaraga seotud riske Euroopa Liidus ning selle tulemusena said hoiatuse said kaheksa riiki, ka Soome ja Rootsi, kirjutab Eesti Panga ökonomist Timo Kosenko.
Eluase moodustab enamasti märkimisväärse osa majapidamiste varast ning samuti on eluasemelaenudel suur osakaal majapidamiste finantskohustustes ja pankade laenuportfellis. Uute elupindade ehitamine mõjutab omakorda majandusarengut ja tööhõivet laiemalt. Seetõttu võivad eluasemekinnisvaraga seotud riskide realiseerumisel olla negatiivsed tagajärjed nii finantsstabiilsusele kui ka reaalmajandusele.
Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (European Systemic Risk Board, ESRB) hindas 2016. aastal Euroopa Liidu riikide elamukinnisvara riske1, mille tulemusena hoiatas ta kaheksat liikmesriiki, kus kinnisvaraturuga seotud riskid võivad ettevaates finantsstabiilsust ja reaalmajandust märkimisväärselt ohustada2. Hoiatuse said Austria, Belgia, Madalmaad, Luksemburg, Rootsi, Soome, Taani ja Ühendkuningriik. Hoiatuse saanud riikide puhul on ESRB hinnangul peamised riskid seotud kinnisvara hindade ja hüpoteeklaenude kiire kasvuga ning majapidamiste suure võlakoormusega.
ESRB hinnangul võib riske näha ka Eesti, Malta ja Slovakkia kinnisvarasektoris, kuid tänu riske vähendavatele teguritele ei peetud hoiatust nende riikide puhul praegu vajalikuks. ESRB tõi Eesti analüüsis peamise riskina välja elamukinnisvara hinnamuutused: kinnisvara hinnad on viimase viie aasta jooksul jõudsalt kasvanud ja seejuures on hindade kasvu peamiselt vedanud majanduskasvu ületav kiire palgakasv. Samas leidis ESRB, et Eesti Panga kehtestatud makrofinantsjärelevalve meetmed, sh eluasemelaenude nõuded laenusumma ja tagatise suhtarvu, laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu ning maksimaalse laenutähtaja kohta on eluasemeturu riske arvestades asjakohased ja piisavad.
Eesti majandus ja finantssektor on Põhjamaadega tihedalt seotud, seetõttu väärib Rootsile ja Soomele antud hoiatus tähelepanu. Rootsi peamised haavatavused on tingitud kinnisvara hindade kiirest kasvust ja kinnisvara võimalikust ülehinnatusest. Riske suurendab majapidamiste suur ja kasvav võlakoormus. Kuigi Rootsi pangad on hästi kapitaliseeritud, leidis ESRB, et pangandussektor on riskide realiseerumise korral haavatav. Selle põhjuseks on pankade valdavalt turupõhine rahastamine, mille tingimused ja kättesaadavus võivad halveneda, kui finantsturgudel hinnatakse pankade laenuportfelli või kasumlikkusega seotud riske senisest suuremaks. Kinnisvaraga seotud riskide vähendamiseks on Rootsi finantsjärelevalve rakendanud meetmeid, sealhulgas kehtestanud laenude tagasimaksmise nõuded. ESRB arvates on astutud sammud asjakohased, kuid ei pruugi olla piisavad, sest need kehtivad ainult uutele laenudele. ESRB leidis, et riskide realiseerumise korral võib mõju kanduda pangandussektori kaudu ka teistesse riikidesse. Seega võivad emapankade võimalikud rahastamis- ja likviidsusprobleemid mõjutada ka siinseid panku ja nende laenupakkumist.
Soome sai hoiatuse majapidamiste suure ja sissetulekutest kiiremini kasvava võlakoormuse tõttu. See võib põhjustada probleeme laenuvõtjatele ja pankadele, kui kinnisvara hinnad peaksid nõrga majanduskasvu korral langema. Soome pankade vastupanuvõime võib olla halvem seetõttu, et eluasemelaenude riskikaalud pankade laenuportfellides on väikesed ja pangad rahastavad end peamiselt turult kaasatud vahenditega. Soome finantsjärelevalve on küll rakendanud meetmeid riskide vähendamiseks, kuid ESRB sõnul ei pruugi need olla piisavad.
Eesti Panga finantsstabiilsuse hinnangu põhjal ei ole Eestis tegutsevate pankade emapankadega seotud riskid, mis tulenevad Rootsi eraisikute suurest võlakoormusest ja kinnisvara hindade kasvust, eriti vähenenud3. Eestis tegutsevate pankade emapankade finantsseisund on eluasemelaenude kiire kasvu taustal endiselt haavatav, kuna suur osa rahastusest saadakse finantsturgudelt. Kui finantsturgudel hinnatakse Põhjamaade majanduse või pangagruppide riske senisest suuremaks, kasvab ka Eestis tegutsevate pankade likviidsusrisk ja majanduse rahastamise risk.
