ADVOKAAT SOOVITAB: mida teha, et rendileping ei viiks kohtusse või pankrotti
Uudised kaubanduskeskuste rendipindade kasvu ja uute kaubanduskeskuste Eestisse tuleku kohta peaksid rõõmustama nii igat poes käijat kui ka poe pidajaid ja kaubanduskeskuse omanikku, kuid paraku tundub, et nii see pole.
Lehtedes on viimasel ajal hoopis lugeda rentnike nurinat, et kliendid külastavat üksnes toidupoode ning et muude poodide külastatavus on nii väike, et rentnikud söövad end peagi kahjumisse.
On arusaadav, et sellises kaubanduskeskuste ja ka nende rentnike jaoks muutunud olukorras tuleks neil rohkem tähelepanu pöörata omavahelistele kokkulepetele, et vältida olukorda, kus kumbki pool on sunnitud lepingu enne kokkulepitud tähtaega lõpetama ning riskima sellega, et ees ootab kohtuvaidlus, mille tagajärgi on raske prognoosida, kuid mis lõpuks võib viia isegi firma pankrotini.
Annan siin mõned soovitused, mida lepingu sõlmimisel tuleks arvestada.
Esiteks, juba enne lepingu sõlmimist tuleks kokku leppida, millised on kaubanduskeskuse omaniku kohustused keskuse reklaamimisel. Üldine kohustus reklaami teha ei võimalda hilisemalt rahulolematul rentnikul ei viidata mingile konkreetsele rikkumisele, ammugi mitte poe uksi kinni panna ja lahkuda ilma, et ta ei riskiks kaubanduskeskuselt rahalise nõude saamisega ja kohtus selles osas vaidlusega.
Üksnes siis, kui kaubanduskeskus on valmis võtma reklaamimise ja kaubanduskeskuse külastatavuse korral lepinguga konkreetsed kohustused, saab poe omanik nõuda nende täitmist ja edasise rikkumise jätkumisel ka poe ilma kahjulikke tagajärgi kartmata kinni panna.
Teiseks, tuleks põhjalikult kaaluda, millise tähtajaga leping sõlmida. On tavapärane, et kaubanduskeskuse omanik soovib võimalikult pikaajalist lepingut, et tagada kindel rahavoog. Samas, juhul, kui poe omanik siiski soovib kokku leppida võimaluses leping ka varasemalt lõpetada, lepitakse kokku, et tal selline õigus teatud summa leppetrahvi maksmise tingimusel on. Paraku vaidluse puhul võib ilmneda, et taoline kokkulepe, mille järgi pood justkui peaks maksma trahvi talle antud õiguse kasutamise eest, on tühine, ning trahvi maksmise kohustust üldse ei eksisteerigi. Võlaõigusseadus sätestab üheselt, et kokkulepped, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub lepingu lõppemisel maksma muud kui kahjuhüvitist, on tühised.
Seega, minu soovitus on olla paindlik, ja pigem leppida kokku lepingu tähtaegades, mis arvestaksid mõlema lepingu osalise huvidega.
Kolmandaks, juhul, kui poe omanikul on plaanis teha talle kasutamiseks antud ruumis mingeid n.ö. remonditöid ehk kohendada ruum konkreetselt enda poe vajaduste kohaselt, on mõistlik ka selles osas sõlmida võimalikult täpsed kokkulepped. Kui kaubanduskeskus on juba kirjalikus vormis aktsepteerinud kulutuste tegemise, peab ta arvestama sellega, et lepingu lõppemisel on tal ka kohustus selleks kulunud raha üürnikule hüvitada. Loomulikult on võimalik omavahelise kokkuleppega selliseid kompenseerimise tingimusi täpsustada, panna need sõltuma teatud tingimustest, näiteks lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest, aga need ka hoopis välistada.
Ja lõpuks veel üks nõuanne: kindlasti on mõistlik leping enne sõlmimist lasta spetsialistil üle vaadata, et vältida ootamatusi JUBA esimeste probleemide ja vaidluste tekkimisel.
Kaubanduskeskuse külastaja võib nüüd küsida, et mis huvi minul on, et keskuse omaniku ja poe pidaja vahel on suhted selgelt ja arusaadavalt reguleeritud, mind kui poes käijat see ju ei huvita? Tegelikult on selline arusaam väär: ka kaupluse külastajal on ebameeldiv külastada kaubanduskeskust, kus kaupluste boxid on tühjad, uksed varustatud siltidega „peatselt kolime“ jms. On hea, kui kaubanduskeskusesse minnes tead, milliseid poode saad seal külastada ja kust leiad endale meelepärase asja ilma selleks liiga palju niigi kallist aega kulutamata.
