Mis on sildlaen ja millal seda kasutada?
Eesti kinnisvaraturul on sildlaenude kasutamise populaarsus suurenenud ning seda eelkõige pankade jäikade laenukriteeriumite tõttu, mis suunavad ettevõtjad kasutama alternatiivseid finantseerimisvõimalusi. Mis on sildlaen ning millal seda kasutada, kirjutab EstateGuru partner ja riskijuht Kaspar Kaljuvee.
Kinnisvaraäris on tihti keeruline saavutada olukorda, kus vara müügist vabastatud kapitali saab koheselt tulusalt paigutada uue soodsa kinnistu ostu finantseerimiseks või muude atraktiivsete äriplaanide finantseerimiseks. Tihti tuleb atraktiivseid tehinguid oodata ja turult pikemalt otsida. Nii võib raha jääda pikemalt seisma seejuures nullilähedast pangaintressi teenides.
Veel keerulisem on olukord kui soovitakse osta uut kinnistut enne kui pooleliolevast äritehingust on vahendid laekunud, näiteks enne müügis oleva kinnisvara ostu-müügutehingut. Selleks, et atraktiivsed tehingud siiski realiseerida, saab kasutada sildlaenu, mis võimaldab kaasata kapitali vana kinnisvara müügiperioodiks või hetkeni, mil laekub ettevõttele tulu mõnest muust allikast. Antud artikkel toob täpsemalt välja sildlaenu kasutusvõimalused.
Lihtsustatult kirjeldades on sildlaen lühiajaline finantseerimisvahend, mis aitab ettevõtjatel „rajada silla“ teostamaks ettevõtte äritegevuseks vajalikke tehinguid enne vabade vahendite olemasolu (näiteks enne kinnisvara müügist saadavate tulude laekumist). Laenuvõtja jaoks maandab see riske ning annab võimaluse korrastada kapitalistruktuuri või kinnisvara müüki paremini planeerida.
Sildlaenud on olnud kasutuses aastakümneid, kuid nad on olnud üldjuhul väga kallid (2-3% kuus). Kuna kapitali pakkumine on selles segmendis tunduvalt odavnenud (ka ühisrahastuse kaasabil), siis sildlaenude kasutamise populaarsus on viimasel ajal tunduvalt kasvanud ka tänasel Eesti kinnisvaraturul. Peamiselt kasutavad ettevõtjad sildlaenu selleks, et katta ettevõtte lühiajalised kapitalivajadused, soetada laenu abil uut kinnisvara või teostada arendustöid. Uut kinnisvara soetatakse tihti ka selleks, et seda renoveerida ning kasumiga maha müüa. Olemasolev kinnisvara seatakse seejuures sildlaenu tagatiseks ning laenu suurus sõltub vara väärtusest. Sildlaen tagastatakse ostetava ja renoveeritava vara müügist tulenevatest vahenditest ettenähtud perioodi jooksul.
Kuidas sildlaen töötab?
Selleks, et kirjeldada, kuidas sildlaen töötab, toome lihtsa näite.
Oletame, et ettevõtja, kes soovib kinnisvara müüa leidis ostja ning leppis kokku, et kinnisvara müügist laekub raha 10. novembril. Samaaegselt soovib ettevõtja osta pangalt kinnisvara, kuid leping on tehtud viisil, et sissemakse tuleb teostada 30. oktoobril, mis on 11 päeva varem. Sellisel juhul pöördub ettevõtja sildlaenu väljastava krediidipakkuja poole, kes seab hüpoteegiks ettevõtja olemasoleva kinnisvara ning finantseerib uue kinnisvara soetamist.
Sildlaenude puhul kehtib metafoor, et sild peaks olema piisavalt pikk, et teisele kaldale jõuda. Seega, kui ettevõtja arvab, et suudab kinnisvara müüa kolme kuu jooksul, peaks sildlaen katma vähemalt 6 kuu kapitalivajadused. Kuna sildlaen on laenuandja jaoks pigem kõrge riskiga laen, on ka intressimäärad tänasel turul kõrgemad kui näiteks pankade poolt pakutavate lühiajaliste laenude puhul. On tavaline, et sildlaenu on võimalik võtta alates 8% aastaintressist, millele lisanduvad lepingutasud laenuandjale.
Sildlaenu pikkuseks võib olla 3-24 kuud, kuid kõige tavalisem on 12-kuuline periood eesmärgiga osta uus kinnisvara, see renoveerida ning seejärel kasumiga müüa (sellise eesmärgiga laenu nimetatakse inglise keeles ka "flip loan"). Laenu ja tagatisvara väärtuse suhe jääb vahemikku 50% - 80%.
Hetkel on Eesti kinnisvaraturul sildlaenude kasutamise populaarsus suurenenud ning seda eelkõige pankade jäikade laenukriteeriumite tõttu, mis suunavad ettevõtjad kasutama alternatiivseid finantseerimisvõimalusi. Samuti mängib rolli ka alternatiivsete võimaluste suurem paidlikkus ning kiirus. Ühisrahastuse abil on ettevõtjatel võimalik saada oma ettevõtlustegevuse jaoks vajalikku kapitali ning investoritel on samaaegselt võimalik investeerida kõrge tulususega kinnisvaraga tagatud lühiajalistesse laenudesse. Sellist tüüpi laenud arendavad Eesti majandust ning võimaldavad väikestel ja keskmise suurusega ettevõtetel saavutada oma eesmärke ning teha tehinguid, mis paindliku ja kiire kapitali puudumisel jääksid teostamata.
