Uus seadus paneb uuest aastast kõigile korteritele hüpoteegi korteriühistu kasuks. Millised õigused see korteriomanike suhtes ühistule annab?
Mis õigused korteriühistu juurde saab?
Nii nagu praegu nii ka uue kehtima hakkava seaduse alusel on korteriühistul õigus nõuda korteriomanikult kommunaalkulude ja kaasnevate kulude tasumist. Seni pidi korteriühistu rahulduma nõuete rahuldamisega üldkorras ehk täitemenetluses ei erinenud korteriühistu mistahes muust võlausaldajast, kelle kasuks ei olnud võlgniku kinnistule seatud hüpoteeki. Jõustuv seadus muudab oluliselt korteriühistu olukorda paremuse poole. Siinkohal on paslik ka meelde tuletada, et uue seaduse alusel tekivad automaatselt korteriühistud igasse korterelamusse, kus seniajani on majandatud näiteks korteriomanike ühisuse vormis.
Kõikidele korteriomanditele tekib seaduse alusel pandiõigus, mida käsitletakse sellisena, nagu oleks tegemist esimesele järjekohale sisse kantud hüpoteegiga. Inimkeeli tähendab see, et kui korteriühistu pöördub oma nõude maksmapanemiseks kohtutäituri poole, siis korteri müügist saadud rahast rahuldatakse kõigepealt korteriühistu nõue ning üksnes pärast seda nn tavalise hüpoteegipidaja ehk enamasti panga nõue.
Seega paraneb oluliselt korteriühistu võimalus saada korteri müügi arvelt kätte võlgnevus ilma, et kogu müügist saadud raha laekuks hüpoteegipidajale.
Tuleb rõhutada, et nagu ka praegu kehtiva seaduse alusel tuleb korteriühistul alustuseks võla sissenõudmiseks pöörduda korteriomaniku vastu hagiga kohtusse. Kui korteriühistu nõue on jõustunud kohtulahendiga rahuldatud, tekib korteriühistul õigus pöörduda kohtutäituri poole ning saada oma nõue rahuldatud seadusega tekkiva pandiõiguse arvelt eelisjärjekorras.
Mis summas automaatne pandiõigus nõudeid tagab?
Pandiõigusel kindla summana piiri ei ole, vaid seadus seob pandiõiguse ulatuse võimalikult täpselt iga konkreetse korteriomandi eelmise aasta majandamiskulude suurusega, st aasta kommunaalkulude ja muude kulude ehk korteriühistu arvete kogusummaga.
Seega eelisjärjekorras on korteriühistul korteri müügi arvelt õigus summale, mis on võrdne ühe aasta kommunaalarvete summaga. Kui korteriühistu nõue on tegelikult suurem ehk korteriomaniku võlgnevus pikaajalisem, siis ülejäänud osas korteriühistu nõue loomulikult ei lõpe, vaid korteriühistul on õigus selle tasumist nõuda üldkorras ehk nii nagu seda saab teha ka praegu.
Mis saab korteritest, mis on 01.01.2018 seisuga hüpoteegiga koormatud?
Korteriühistu pandiõigus tekib kõikidele korteriomanditele, millised on 01.01.2018 kinnistusraamatusse kantud. Seega tekib pandiõigus ka nendele korteritele, millised on enne 01.01.2018 koormatud hüpoteegiga näiteks panga kasuks.
Seadus kitsendab siinkohal osaliselt nn tavaliste hüpoteegipidajate õigusi ning määrab, et osaliselt on seaduse alusel tekkinud pandiõigusel olemasoleva hüpoteegi suhtes prioriteet. Prevaleeriva pandiõiguse suurus sõltub sellisel juhul täite- või pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud summast, moodustades sellest viis protsenti. Siiski ei ole pandiõigus suurem kui aasta kommunaalarvete summa.
Näiteks on korteri eelmise aasta arvete kogusumma 2 500 eurot. Panga kasuks koormatud hüpoteegiga korter müüakse täitemenetluses 100 000 euroga. Kuigi 5% müügi tulemist moodustaks 5 000 eurot, on pandiõiguse summa 2 500 eurot, ehk aasta kulude summa.
Kui aga sama arvete kogusummaga korter müüakse täitemenetluses 40 000 euroga, on pandiõiguse summaks kõigest 2 000 eurot, olgugi, et aastane arvete summa on suurem.
Korteriühistu osalemine muus korteri arvel toimuvas täitemenetluses
Lisaks sellele, et korteriühistul on õigus nõuda ise pandiõiguse realiseerimist ning korteri müüki täitemenetluses, annab pandiõigus korteriühistule eriõigused ka juhul kui korterit müüakse mistahes muu nõude katteks. Kohtutäituril lasub kohustus teatada korteriühistule igast toimuvast täitemenetlusest.
Jõustuv seadus sätestab põhimõttelise muudatuse, mille kohaselt majandamiskulude võlgnevus täitemenetluses ostjale üle ei lähe. Seega leiavad kõik korteriühistu nõuded endise korteriomaniku vastu lahenduse täitemenetluse käigus ja ostja saab korteri, mis on võlgadest vaba.
Erandkorras on korteriühistul õigus nõuda juba toimuva täitemenetluse raames korterimüügist saadud raha arvelt kuni kolme kuu kommunaalkulude võlgnevuse tasumist ilma kohtuotsuseta, üksnes korteriühistu tõendi alusel. Oluline on siiski silmas pidada, et täitemenetluse algatamiseks sellisest tõendist ei piisa, ehk kui korteriühistu soovib täitemenetluse ise algatada, tuleb eelnevalt võlanõudega pöörduda kohtusse.
Mitte vaid klassikalised kortermajad
Siinkohal on paslik meelde tuletada, et korterid ja korteriühistud ei ole vaid klassikalised mitmekorruselised korterelamud, vaid küsimus puudutab sama aktuaalselt nii ridaelamuid, mille boksid on tavalised seaduse tähenduses korterid, kui ka paarismaju, mis on tihti samuti jagatud korteriomanditeks. Kuivõrd uue seadusega tekib ka sellistes majades korteriühistu, puudutab tekkiv seadusjärgne pandiõigus, mis lihtsustab kommunaalkulude sissenõudmist, väga suurt hulka Eesti kinnisvaraomanikke.
