Advokaat selgitab: millega tuleks arvestada, kui naaber sõidab oma kinnistule üle minu maa ja kas selle eest saab tasu nõuda?

Riigikohus on oktoobri alguses teinud kaks olulist lahendit naabritevahelistes juurdepääsuvaidlustes, keskendudes juurdepääsutasu määramise erisustele ning selgitades, millised õigused on omanikul, kelle kinnistut juurdepääsuna kasutatakse, kuid ametlikult juurdepääsu või servituudi seadmist ei nõuta ning tasu samuti ei maksta.

Juurdepääsuvaidluste keskmes on kaks elementi – küsimus sellest, kust juurdepääs kulgeb, ning vaidlus selle üle, kui palju saadud juurdepääsu eest kinnistu omanikule maksta tuleb. Värske riigikohtu praktika keskendub viimasele.
Seadus on juurdepääsu tasu küllaltki lakooniline, sätestades üksnes, et kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Millest lähtuvalt kohus nimetatud tasu määrab, on jäetud kohtupraktika sisustada.

Millest juurdepääsutasu koosneb?
Riigikohus on lahendis tsiviilasjas 2-16-3663 veelkord välja toonud, et juurdepääsutasu koosneb kolmes kohustuslikust elemendist. Kohus sedastas, et koormatud kinnisasja omanikul õigus saada hüvitist:

1. maamaksu eest;
2. juurdepääsutee korrashoiu kulude eest ja
3. omandiõiguse riive eest.

Maamaksuga on asi lihtne – kogu kinnistu eest tasumisele kuuluvast maamaksust arvestatakse proportsioonaalselt juurdepääsu alla jäävate ruutmeetrite eest tasumisele kuuluv maamaks.

Juurdepääsutee korrashoiu kulude puhul tuleb kohtul tee kasutamise eest määratava tasu suuruse üle otsustamisel arvestada, millised abinõud on igal üksikjuhul tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita. Sellisteks kuludeks on kindlasti lume- ja libedusetõrje talvisel ajal, teekatte parandustööd jne.
Oluline on silmas pidada, et korrashoiukulude puhul on võimalik ka lahendus, kus kohtulahendiga määratakse, et tee korrashoiu kohustus on hoopis juurdepääsu soovival naabril. Sellisel juhul kannab juurdepääsu soovija kulud ja kohustub ka tee korras hoidma ja arusaadavalt sellisel juhul korrashoiukulude osa koormatud kinnisasja omanikule enam ei maksta.

Kõige keerulisemaks elemendiks on omandiõiguse riive element, mille „suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema.“ Inimkeeli öelduna tuleks lähtuda näiteks eeldatavast keskmisest üürihinnast. Tee puhul on muidugi omaette küsimus, mis oleks tee üüri summa. Seega jääb omandiõiguse riive element juurdepääsutasust suures osas subjektiivselt kohtu poolt määratavaks summaks.

Hüvitisele on õigus ka siis, kui teed ise kasutada
Oluline on siinjuures silmas pidada ka seda, et koormatud kinnisasja omanikule tuleb maksta hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama. Teisisõnu, isegi kui tee on juba olemas, kuid naabril pole muud viisi koju saamiseks ja ta hakkab olemasolevat teed kasutama, riivab see omaniku huve sellisel viisil, et talle on vaja määrata hüvitist. Samas on hüvitis põhjendatud, sest olukorras, kus teed kasutab veel keegi peale omaniku, puudub omanikul vaba voli tee tõkestada või otsustada, et teed enam sihtotstarbeliselt kasutada ei saa.

Kui naaber kasutab teeb, aga juurdepääsunõudega kohtusse ei pöördu?
Ei ole harvad ka olukorrad, kus avalikult teelt juurdepääsu mitteomav naaber kasutab olemasolevat võõral kinnistul kulgevat teed, kuid ei pöördu ise kohtusse juurdepääsu kinnistusraamatusse kandmiseks ega soovi ka servituudilepingut sõlmida. Tasu tavaliselt ka sellised naabrid vabatahtlikult ei maksa.
Lahendis 2-16-14722 selgitas riigikohus, mis võimalused on „ärakasutatud“ kinnisasja omanikul oma õiguste kaitseks.

Seadus on sedavõrd ühemõtteline, et nn peegelpildis ei saa koormatud kinnisasja omanik nõuda juurdepääsu seadmist ning juurdepääsu tasu määramist, kui sellist nõuet ei ole juurdepääsu mitteomav naaber esitanud.

Samas päris kaitseta koormatud kinnistu omanik samuti ei jää. Kui naaber kasutab eramaal asuvat teed ilma servituudita või kohtu kaudu määratud juurdepääsuta, võib kinnisasja omanikul olla tee kasutaja vastu kas kasutuseeliste hüvitamise nõue või kahju hüvitamise nõue. Samuti annab seadus kinnisasja omanikule õiguse nõuda kohtu kaudu tee kasutamise lepingu sõlmimist. Siiski paratamatult tuleb sellisel juhul oma õiguste kaitseks pöörduda hagiga kohtusse.