Kas iga kinnisvarainvesteering on võidupilet?
Selle võtmesõnaks on omandada odav korter ja üürida see võimalikult kallilt välja. Muidugi ei saa arvestada, et tegemist on passiivse tuluga. Tuleb leida üürnikud ja arvestada, et korter ka amortiseerub. Kui aga üürniku ei õnnestu leida, peab korteri omanik üüritulu saamise asemel hoopis ise kommunaalteenuseid maksma.
Üürikorterisse raha paigutamise kahjuks räägib suhteliselt suur korteri hind ehk selle ostmiseks vajalik kopsakas rahasumma. Sestap pole ime, et ka üürikinnisvarasse panustamisel on levinud ühisrahastuse vormis pakkumised.
Selle loogika alusel on suisa terved majad üles vuntsitud ja üürikorterid müüaksegi osakutena huvilistele, kus isegi vaid saja euroga saab üürikinnisvarasse investeerida. Mis oleks kaunim kui pikaks ajaks väljaüüritud korterilt tiksub kena tulu, mis siis, et kollektiivselt.
Kõik pole kuld mis hiilgab. Võtame näiteks Tallinnas Narva mnt 40 luksusüürikorteritega maja.
Mikroinvesteering väikekorterisse Eesti luksuslikuimas üürimajas Avangard. Reinvest24 teeb luksuskinnisvara kättesaadavaks ka väikeinvestorile, kõlas sel nädalal levitatud pressiteade.
„Reinvest24 ühendab investoreid, kes soovivad investeerida kinnisvarasse väikeste summade kaupa,“ seisab pressiteates. „Alustada saab juba 100 euroga, millega omandatakse osake konkreetsest kinnisvarast.“
„Kinnisvarainvesteeringud on turul väga populaarsed, kuid kaasnevad summad on suured. Näeme, et huvilistel jääb tihti puudu kapitalist, et osta välja terve korter, või ei soovita võtta selleks suurt laenu. Reinvest24 täidab siin tühimiku, võimaldades investeerida küll kinnisvarasse, kuid väikeste summade kaupa, kirjutas Reinvest24 tegevjuht Tanel Orro. „Avangard on alustavale investorile hea toode, kuna maja asub heas asukohas ja on silmapaistva kontseptsiooniga. Arendaja on majas mõelnud praktilistele lisadele, mis maja üüriturul eristavad – nii on võimalik majasiseses pesumasinaruumis pesu pesta, jõusaalis trenni teha, aega veeta linnavaatega katuseterrassidel ning ratast hoida turvalises siseparklas. Korteri väiksus omakorda tähendab investori jaoks kõrgemat tootlust ja väiksemat riski.”
Mis siis tehing endast kujutab? Narva mnt 40 müüakse ühirahatuse vormis 14,5 ruutmeetrist mikrokorterit hinnaga 79 018 euroga. 5450 eurot ruutmeeter pole isegi Tallinna kesklinnas odav hind. Aga kui ostjaid on, miks mitte müüa sellise hinnaga.
Nüüd aga tuleb karmim pool. Korterit müüakse jutuga lubades 13,84% brutorenditootlust ehk 8,3% netorenditootlust. Korteri hinnalt tootluse tagurpidi arvutus näitab, et üürnikult tahetakse saada üüri enam kui 900 eurot kuus, lisanduvad kommunaalid. Kes sellist minikorterit sellise hinnaga peaks üürima?
„Pole küll minu asi teiste asju kommenteerida, aga 400-500 eurot on selliste korterite üüritase, millele lisanduvad kommunaalid,“ ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. „400 euro juures on väikestel korteritel kesklinnas huvilisi küllaga, kuid 500 eurot on selline maagiline piir, kus üürihuvi oluliselt kahaneb.“
Praegu näiteks üüritakse samas majas kv.ee's 14,2 ruutmeetrist ühetoalist korterit 480 euroga.
Miks peaks keegi üürima samas majas minikorterit 900 euroga, kui saadaval on võrreldav korter samas majas 480 eurose üüriga? Kas kõrge üür on selleks, et õigustada korteri nii kõrget müügihinda?
Mis võiks huvi üürikorteri projektis huvilisele oluline olla, on see, et kui sellist eeldatavat tootlust pakutakse, siis kui pikaks ajaks on sellise üüriga korteri välja üüritud. Korteri üürilepingut ei pruugi olla veel sõlmitudki.
„Ma saan aru, et nad hakkavad seda Bookingu kaudu välja üürima, selleks ka nutiliukk,“ ütles tuntud investor Jaak Roosaare. „Sellisel juhul on see tootlus reaalne küll. Meie kinnisvarainvesteering on mõeldud teenima luksuskorterina, mida lühiajaliselt üüritakse. Mikrokorter üüritakse välja päevadeks/nädalateks platvormide nagu Airbnb ja booking.com kaudu, et üüritulu veelgi suurendada. Kinnisvara ihaldusväärseks omaduseks on kasumlik nõudlus. Hinnanguline aastane tulu lühiajalisest üürist on meie investorite jaoks 8,3% aastas.“
Ehk mingeid pikaajalisi lepinguid ei pruugigi tulla, see on turistidele lühiajaliselt välja üürimiseks. Aga kui see seisab vahepeal jõude, kes tasub kommunaalid?
Ehk tasub hinnata tootluse osas ka kinnisvarale alternatiive?
„Kas mitte just hiljuti Balti alternatiivturule (First North) üks mingis kontekstis sarnast tootlust pakkunud võlakiri ei tekkinud,“ küsib SEB privaatpanganduse strateeg Peeter Koppel viidates Magnetic MRO võlakirjale ja Efteni börsil olevale kinnisvarafondile. „Kas meil pole mitte börsil üks kinnisvarafond, mis on seni pakkunud ka täitsa arvestatavat dividenditootlust. Ma olen mugav inimene. Ma lihtsalt ei viitsiks ka käia Vittoriole või Gabrielale võtmeid andmas. Majavalitsuse mängimine tundub kuidagi liiga töömahukas.“
Reede lõuna paiku oli sellest üürikorteriprojektist rahastatud juba 30 protsenti. Samas majas on kv.ee kaudu aktiivne 480 eurone korteri üürikuulutus.
