Advokaat selgitab | Viis põhjust, miks teha kinnisvarale ostueelne õigusaudit

Nii nagu kodu ostmine on oluline investeering eraisikule, on ärikinnisvara ostmine oluline investeering ettevõttele. Kinnisvaratehing on aja- ja rahamahukas ning sel puhul peab ostja näitama üles eriti kõrgel tasemel hoolsust, et mitte reha peale astuda. Selleks soovitame ostjal läbi viia kinnisvara ostueelse auditi, sh õigusauditi (legal due diligence'i). Samas on igal suurema ning väärtuslikuma kinnisvara omanikul mõistlik viia kinnisvara audit läbi juba enne müügiprotsessi alustamist. See annab ka müüjale parema ülevaate kinnisvaraobjektist.

Kinnisvarainvesteering

Eesti ärikinnisvara on erineva otstarbega ja kvaliteediga ning see võib pärineda väga erinevatest ajaperioodidest. Samuti on ärikinnisvara soetamiseks mitmeid erinevaid võimalusi. Lisaks nii-öelda tavalisele kinnisvaratehingule on eriti ärikinnisvara puhul pigem tavapärane, et ostetakse osalus kinnisvara omavas äriühingus. Kuigi sel juhul on oluline läbi viia õigusaudit (legal due diligence) ka ostetava äriühingu/ettevõtte kohta, on põhiline rõhuasetus siiski just kinnisvaraga seotud auditil. On ju soetatava ettevõtte põhiliseks rahavoo generaatoriks ja peamiseks varaks justnimelt kinnisvara.

Eestis on kinnisvaraga seonduv teave (ennekõike õiguslikku tähendust omav teave) üldjuhul avalikest registritest kättesaadav. Peamised avalikud registrid, mis kajastavad kinnisvaraga seonduvat teavet, on kohtu kinnistusosakond ning ehitisregister. Lisaks neile on avalikult kättesaadavad ka erinevad planeeringute registrid ning kohalike omavalitsuste dokumendiregistrid. Teatud puhkudel on aga lisaks avalikele online-registritele teha päringuid ka arhiividest.

Misasi on ostueelne õigusaudit?

Ostetava kinnisvaraga seotud riskide maandamiseks on ostjal mõistlik teostada võimalikult põhjalik ostueelne audit, sh õigusaudit ostetava kinnisvaraobjekti kohta. Õigusaudit annab vastused enamikule sellistest tõusetuvatest küsimustest, mis puudutavad ennekõike kinnisvara asukoha planeeringud ja ehitusõiguse mahtusid (nt mitu korrust võib ehitada, kas kinnistu kasuks on seatud servituute või kas mõni servituut koormab kinnistut; kui tegemist on ettevõtte üleminekuna käsitletava tehinguga, siis kas on mingeid maksuriske, jne jne).

Nagu eelnevalt öeldud, või audit olenevalt ostetavast kinnisvarast ning investeeringu eesmärgist hõlmata erinevaid osi - lisaks õigusauditile võib olla mõistlik läbi viia ka ehitise tehniline audit. Ärikinnisvara soetamisel on ettevõtjal mõistlik läbi viia ka soetatava kinnisvaraobjekti kommerts- ning finantsauditid ning teatud liiki kinnisvaraobjektide puhul ka keskkonnaaudit.

5 põhjust, miks viia läbi kinnisvara ostueelne õigusaudit

Kinnisvara ostueelse õigusauditi tegemine aitab ostjal:

• saada selgust tehingu objektiks oleva kinnisvara õiguslikust olukorrast
• maandada tehinguga seotud riske - nii maksu- kui mistahes muid riske
• teha mõtestatud otsuseid tehingu edukaks läbiviimiseks
• leppida kokku müügilepingu olulistes tingimustes
• vähendada võimalike vaidluste riske

Kokkuvõtteks

Ebameeldivate üllatuste vältimiseks on ostjal mõistlik investeerida oma aega ning vajadusel ka raha kinnisvaraobjektiga seotud auditite läbiviimisse.