Jostov: büroo omaniku ja kliendi vaated on nagu multifilmis

Ärikinnisvara omaniku ja kundega tegelemise argipäeva selgitas Technopolis Ülemiste juhatuse esimees Gert Jostov.

Büroo ja klient kultusmultika „Päkapikk ja maja“ ainetel

Tegu on ühe armsa vana multifilmiga, kus maja ei suutnud päkapikku ära oodata ning läks teda otsima. Kolmsada ühist aastat olid oma jälje jätnud. Igatsus oli suur. Nii nad aasta otsa teineteist otsisid, kuni suur jällenägemise rõõm neile osaks sai. Sellel lool oli väikestele mulitifilmi vaatajatele täiesti asjakohane ning täna ja tulevikus kehtiv moraal. Kui kaotad ema, siis ära paigalt liigu. Küllap ta hakkab sind otsima.

Ongi ju parasjagu käimas see aastaaeg, kus päkapikud liikvel on. Minu loos on see meeldetuletus lihtsalt soojenduseks, sest selle loo päristegelased on büroo maja rollis ja klient päkapiku rollis.

Saadavaid büroopindasid on ja neid ehitatakse juurde. Loomulikult oleks tore, kui sinna saaks kliendi, kes sul järgmised kolmsada aastat renti maksaks, aga sellest ei ole mõistlik unistada. Tänastes oludes võib ka viis aastat kliendile igavikuna tunduda. Büroopindade üüriperiood muutub aina lühemaks ning enam ei taheta sõlmida ülipikkasid üürilepinguid – nüüd on võimalik seda teha kasvõi päeva kaupa.

Millised on trendid?

Eesti Uuringukeskus OÜ viis 2019. aasta mai teises pooles Eesti tööealiste elanike (15–64 aastat) seas läbi küsitluse, mille eesmärk oli selgitada välja, milline on Eesti tööealise elanikkonna kontseptsioon ideaalsetest töötingimustest ja -keskkonnast. Sealhulgas uuriti, milline võiks olla ideaalne tööaeg, töö tegemise koht ja vorm, töö- ja puhkeajakorraldus, töökeskkond, -vahendid ning sotsiaalsed suhted.

Uuringust selgus, et täna on enim levinud töövorm avatud ruum kuni kümne töötaja ja oma kindla töökohaga, kuid kõige eelistatumaks töökeskkonna vormiks osutus võimalus kasutada nii privaatset kui avatud tööruumi.

Aina suurenev väikeettevõtjate arv tekitab tulevikus nõudlust väiksemate ja ühiskontori pindade järele. Colliers Groupi hinnangul moodustavad 2030. aastaks juba ligi 30% kogu USA bürooturust ühiskontorid, kus üürivad erineva suuruse ja privaatsustasemega laudu või ruume koos nii vabakutselised kui suurettevõtted, kes on sageli ka täiesti erinevate elualade esindajad.

Eelnimetatud maikuises Eesti uuringus küsiti ka eestimaalaste kokkupuudet ühiskontori- coworking mudeliga. See kogemus on Eesti tööealisel elanikkonnal veel nõrk – selle järgi töötamise kogemus oli 2% vastajatel endil ja 3% nende sõpradel või sugulastel. 17% on coworkingust kuulnud, kuid mitte selle mudeli järgi töötanud ning kolmveerandil ei ole sellest üldse mingit aimu. Pole ühtegi põhjust eeldada, et Eestis see olukord ei muutuks ühiskontori mudeli kasvu suunas.

Mis siis tegelikult määravaks saab ja mida silmas pidada

Ei tea kas büroo valikul on analoogiat abikaasa valikuga. Selles mõttes, et naine pidi valitama ema järgi ja mees isa järgi. Seda nähtust nimetatakse jäljendamiseks. Büroo vahetuse puhul võib ju olla samuti, et otsitakse, midagi harjumuspärast. Igal juhul ei maksa uudistama tuleva kliendi suhtes pealiskaudset suhtumist üles näidata. Enda kinnisvara tuleb tunda ja palgatud maakler peaks teadma, kust tuled põlema lähevad. Tööl veedab inimene oma ööpäevast kolmandiku. Kui me oma tööelu tundideks arvutame, saame ikka muljetavaldava tundide arvu. Järelikult ei saa see olla lihtsalt laudade rida. Samas on loogiline see, et büroos ei pea tekkima peretunnet. Perekonna liiget ju ei vallanda, küll aga võiks tekkida meeskonna tunne ja seda peaks büroo võimaldama. Kas see tekib läbi kööginurga, suitsuruumi meenutava klaasist koosolekute toa või koridoris paikneva pinksilauaga?

Mõelgem: tööturul on üheaegselt 4 erinevat põlvkonda. See tähendab ka erinevaid harjumusi. Eesti Mentorite Koja liikmele Tiina Liitmäe on arutlenud ajakirjas Edasi tänase töökeskkonna kriteeriumite üle.

Põhimõte „üks suurus sobib kõigile“ töökeskkonnas ei tööta. Lihtsustatud debatt teemal avatud või suletud kontor on ebaoluline. Töökeskkond on tulemuste juhtimise vahend ja toetab organisatsiooni eesmärkide täitmist. Ruumikujundus on paljuski nagu mood või tehnoloogia – trendid tulevad ja lähevad. Oluline ei ole lähtuda moe viimasest sõnast, vaid hinnata organisatsiooni eripära, sest selle tulemuslikkus sõltub suurel määral koostööst, millised on töötajate omavahelised suhted ning kuidas liigub tööks oluline info. Unustada ei saa kontori sotsiaalset funktsiooni ja selle märgilist tähendust – füüsiline töökeskkond omab väga olulist rolli teadmiste- ja infovahetuses.

Traditsioonilise kontori planeering keskendub indiviidile. Organisatsioonid aga jälgivad täna paljuski koostöödünaamikat – struktuur põhineb projektidel, protsessidel ja meeskondadel, mitte niivõrd traditsioonilisel hierarhilisel struktuuril.

Tiina sõnade kinnituseks olgu Coca‑Cola HBC Eesti AS tegevjuhi Jaak Mikkeli väljendatud seisukoht 7. novembril Äripäevas temaga tehtud intervjuus: „Mul pole kabinetti, on vaid laud. Mul pole seda lauda sisuliselt vaja, sest päevas ma üle tunni laua taga ei viibi.“

Tegevuspõhises kontorist on kasu

Töökeskkonna planeerimine on segu arhitektuurist, personalijuhtimisest, tehnoloogiast, muutuvast organisatsioonist. Ruum peab toetama inimeste arengut, omavahelist suhtlust, eesmärkide saavutamist ja võimaldama olla inimestel nemad ise. Tööinspektsioon on välja andnud üle neljakümne lehelise „Kontoritöö ABC“. Sealt saab teada, mida kõike tuleb kontori puhul silmas pidada.

International Workplace Group’i poolt selle aasta alguses tehtud uuringu järeldused peegeldavad kenasti töötajate ootusi ja vajadust paindlikuma töökeskkonna järele: 80% arvas, et paindlik töökeskkond aitab neil hoida häid inimesi ja ligi 60% usub, et paindlik töökeskkond kasvatab töörahulolu.

Kuigi kontori roll on keskkonnana toetada kõigi tööülesannete täitmist, mitte ainult pakkuda töölauda individuaaltööks, siis inimeste vajadused on mitmekesised.

Püsikontori ruumidele lisaks on meil Technopoliseski kasutuses UMA ühiskontori kontseptsioon. See tuleneb küll inglise keelsest sõnast human - inimlik, inimese jaoks, aga mulle kui sünnipärasele lõunaeestlasele tähendab see sõna OMA ning lühema kontoriperioodi puhul ta ju sinu oma ongi. Paindlikkus kasutusperioodi osas on juba kontseptsiooni sisse kirjutatud.

Kas tänased pakkumisargumendid on asjakohased

Mida me bürookinnisvara sektoris täna valdavalt pakume ning millega klienti püüame enda kasuks otsustama saada? Me pakume unikaalset arhitektuuri, silmailu pakkuvat valguslahendust ning erilisi vaateid. Kui juba maja ehitada, siis ikka ilus, vähemasti enda arusaamade kohaselt. Selle viimase puhul eeldavad rentniku rollis ettevõtete juhid küll ilmselt, et töötajate pilk oleks ikka kuvaril, aga eks seal desktopil võib küll kena taustapilt olla. Täpselt ju iial ei tea, mis potentsiaalsele kliendile korda läheb. Nii ei pruugi asjakohatu olla ka Porto Franco teadeanne, et bürooruumides puudub ripplagede vajadus, kuna laealused kommunikatsioonid paiknevad üldkasutatavates koridorides, mis tagab kommunikatsioonidevabad (siledad) laed. Laest on ennegi väärtuslikke mõtteid ammutatud. Küll pole ilmselt uuringuid, mis tõestaks, kumb laetüüp on mõtteallikana efektiivsem. Googeldades leiame, et laest on võetud hindu, arve, vaikust, aga ka suitsuandureid. Seda viimast ei peaks kindlasti tegema, kui siis patareivahetuseks. Suitsuanduri tähtsust on meile hiljaaegu väga teravalt meelde tuletatud.

Asukoht on edu võti! Tuleb tuttav ette? See võib tähendada kahte asja. Keskel või ääres ning kui tundub, et täitsa keskel ei ole, siis võib ennast kuulutada uueks keskuseks. Oluline on, et ligipääsetavus oleks hea, jalgrattad varju alla pandavad ja autod pargitavad. Söögikoha puhul oleks võib olla isegi hea, et selleks peab vahepeal õue minema. Muidugi võib enne või pärast tööpäeva jõusaali minna, aga midagi kiirelt suhu pistmise alternatiiv võiks olla söömiseks õueminek ning mõnesajagi sammu tegemine. Seega toidukohtade valiku võimalus. Energiasääst nutikast planeerimisest ja tipptehnoloogiast. See kõik kuulub tänasel päeval kindlasti kohustuslikku sõnumipaketti, aga kui määravaks see tulevikus büroovalikul saab.

Ärikinnisvara arendajad on kindlasti head kalkuleerima valmiva büroo ruutmeetri hinda. Kui head me aga oleme kõikvõimalike meeskondade sissemõtlemiseks nendele pindadele? Päkapikk ja maja otsisid teineteist aastajagu. Kolmesaja aastase kooseksisteerimise puhul väga lühike aeg. Värske bürookinnisvara puhul sellist pikaldast kliendi otsimise luksust pole.