Kolm kümnendit Eesti kinnisvaraturgu: millised on selle perioodi tähtsündmused?

Lähenemas on aastavahetus, aga mitte ainult. Tegelikult on lõppemas terve kümnend, mis jääb erinevates vestlustes ja meenutuste meelde repliikidega stiilis „aga kümendatel oli nii“. Moodsal kinnisvaraturul oleme näinud nüüdseks kolme aastakümmet, mis on teineteisega võrreldes olnud tugevalt eripalgelised, kirjutab Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi.

Vaatame järgnevalt, mis oli aktuaalne aastatel 1999, 2009 ja 2019. Need kolm aastat ei räägi mitte ainult konkreetsest ajahetkest, vaid ka sellest, mis juhtus enne ja milleks valmistuti tulevikus. Hea lugeja paneb kindlasti ka tähele, et teemapüstitused on iga aasta puhul küllaltki erinevad.

1999 - kõik oli uus

Oodati sajandivahetust ning muretseti, kas arvutisüsteemid ikka peavad vastu. Infotehnoloogiast oli saamas kõige uue alus. Kuigi sel aastal hakati pisitasa jätma hüvasti ka üleminekuaja elustandarditega, oli tegelikult pikk tee veel käia.

1999. aastal valmis uue aja esimene kõrghoone Tallinnas - Ühispanga peakontor Tartu maanteel (tänasel päeval tuntud kui SEB pangahoone), mis toona asus veel keset puitmaju. Moodsa pangahoone rajamise mõtted keerlesid mitu aastat ning tekitasid palju vastakaid tundeid, eelkõige just selles osas, kuidas uus torn sobitub vanalinna siluetiga. Samas, sellele lähemal asunud Viru hotelli hoone oli juba ammu olemas, millest tulenevalt lepiti kokku uute „pilvelõhkujate" lubatud kõrgusnorm. Igal juhul, sellest alates sai hoo sisse Maakri ärikvartali ja selles asuvate büroo- ja eluhoonete rajamine, mis jätkub ka täna, kaks kümnendit hiljem.

Valmis korterelamu Tallinna südalinnas Kentmanni 15. Hoone paistis silma luksusega, sh võimalusega sõita liftiga otse korterisse. Maja fassaadi teeb põnevaks asjaolu, et seda muudavad elanikud ise vastavalt sellele, kuidas aknaid katvaid paneele liigutatakse. Tol ajal oli juba selge, et luksus ei tähenda enam vaid euroremonti.

Tallinnas Linnahalli naabruses alustati Ilmarise kvartali arendamist, mis oma eksootilise olemuse, värvide ning hoonete nukumajaliku väljanägemise tõttu sai üsna palju tähelepanu ja mitmesugust kriitikat. Projekt osutus aga väga edukaks ning on kindlasti eesti kinnisvaraarendamise ajaloos märgilise tähendusega. Kogu kompleks valmis 2008. aastal.

Tallinnas Pirital on valmis saanud juba 1997. aastal alustatud Puki tee villade ehitus. Tegu oli suletud tänavaga, kuhu kolisid toonase ühiskonna kõrgklassi esindajad ning mis sai üheks kollase meedia lemmikteemadest. Sõnapaari „Puki tee" kohta oli pea igal ühel midagi arvata. Toona oli tõkkepuu taga elamine ja sõna „eliitrajoon" midagi, mis tähendas paljudele väljavalituks olemist.

Linnaruum oli tol aastal endiselt tugevalt kontrastne. Tulekahjud puitasumites olid igapäevased ning rajoone, kuhu minna ei julgetud, eksiteeris kõigis Eesti suuremates linnades.

Kahetoaline korter Õismäel maksis kuni 16 000 eurot, Mustamäel aga kuni 12 100 eurot. Tüüpkorterile toona alternatiivi veel ei nähtud.

1999. aastat meenutades tsiteerigem veel ka toonast netiportaali Mega: „Novembris laenati uue kodu rajamiseks ja olemasoleva remontimiseks 10 korda rohkem raha kui jaanuaris. Laenubuumi taga on soodne, 10 protsendi lähedale langenud elamuasemelaenu intress."

2009 - alustasime uuesti, aga targemana

Möödunud olid buum, kerkinud lugematul hulgal uut elamispinda ning laenud said kõigile kättesaadavaks. 2009. aastal saabus krahh: Pankrotid, laostumised ning kokkuhoiupoliitika riigis ja ettevõtluses. 2008. aastal süvenenud kinnisvara hinnalangus saavutas oma „põhja" 2009. aasta esimeses pooles.

Midagi uut ehitada ei julgetud ning saadaval oli palju pankrotivara. Viimaste realiseerimiseks oli suuremate pankade juurde rajatud ettevõtted, mis võtsid üle valminud, kuid realiseerimata uusi kortereid ning panid neid uuesti müüki. See äri kestis veel aastaid.

Elamispindade turul oli näha omapäraseid hinnaanomaaliad. Näiteks võis samaväärseid kortereid samas piirkonnas leida enam kui 50% erineva pakkumishinnaga. Uus Maa turuülevaade 2009. aasta algusest vahendab: „Mõned müüjad loodavad, et olemas on keegi, kes on valmis nende kodu ostma paari aasta taguste hindadega; teistel on aga erinevatel põhjustel müügiga kiire ning nad on langetanud hinna praegusest keskmisest veelgi madalamale, et kiirelt tehinguni jõuda."

Tallinnas, Teatri väljakul valmis Solarise kaubandus- ja vabaajakeskus, millele eelnes protestide saatel toimunud poliitharidusmaja ehk Sakala Keskuse lammutamine. Nüüd, kümme aastat hiljem, on suurte linnaruumiliste muutuste puhul avalikkuse kõrgendatud huvi ning kaasarääkimine ja erinevad aktsioonid tavapärased.

2009. aasta detsembris oli Tallinna korteri ruutmeetri mediaanhind 759 eurot. Samal ajal oli eraisikutele antud eluasemelaenude intressimäär keskmiselt 5,9%. Kusjuures, oktoobris kümme aastat tagasi oli see suisa 10%.

Levis ütelus: „head kriisi ei maksa raisku lasta." See oli aasta, kus paljud küsisid „miks?", tegid järeldusi ning plaanisid targemana edasi minna.

2019 - saime moodsaks ja euroopalikuks

Lõppev aasta pani punkti selle kümnendi uutele tuultele kinnisvaraturul. Eesti väljus lõplikult 1990ndate mõjudest ning koos krahhi-järgse taastumisega tungis jõuliselt peale uus, euroopalik mentaliteet: pigem kvaliteet kui kvantiteet, pigem energiasääst kui kulutamine.

Kui kakskümmend aastat tagasi oli suursündmuseks uute hoonete valmimine, siis nüüd kerkib neid nagu seeni pärast sooja vihma. Uusarendused on ülimalt populaarsed ning aastate jooksul on toimunud noorte massiline liikumine äsjakerkinud elamurajoonidesse. Eraldi võib aga välja tuua aastakümneid murelapseks olnud Kopli Liinide arendamise, mis lõppeval aastal viis kogu piirkonna keskmise ruutmeetri mediaanhinna 2000 eurost kõrgemale.

Koplist rääkides võisime samuti tõdeda, et Eestis pole enam ühtegi nii öelda no-go piirkonda. Kõik kunagised ohtlikud rajoonid on arenenud piisavalt, et meelitada uusi elanikke. Tõsi, sel aastal hakati uuesti rääkima võimalikust segregatsioonist elukohtade valikul, mis võib tulevikus mõjutada eelkõige Tallinnat. Kuidas selle ohuga hakkama saadakse, näitab aeg.

Hoogne uute hoonete rajamine toimus ka suurematest keskustest väljas. Näiteks, 12 aastase pausi järel kerkis kortermaja Rakveres ning uusi kortereid pakuti Võrus. Rääkimata sellest, et suur ehitustegevus ja valglinnastumine leidsid pealinna kõrval aset ka Tartus ja Pärnus.

Üürimajad tulid, et jääda. Inimesed on üha liikuvamad ja vajavad elukohta ka teises linnas. Samuti on Eesti üha rahvusvahelisem ning siia tuleb palju välistudengeid ja erinevate eluvaldkondade töötegijaid.

Viimaste aastate jooksul hakati aina rohkem rääkima eluruumide dokumentatsioonist ja kasutuslubadest. Lõppev aasta sai selles osas viimaseks verstapostiks, sest juba 1. jaanuarist alates on nõutav kõigi dokumentide korrektsus ja vastavus tegelikule olukorrale.

Ka sel aastal rääkisime palju kinnisvaraturu stabiilsuest. Kuigi maailm on keeruline ja majandus võib sõltuda isegi mõnest Twitteri-säutsust, jätkab turg üldises plaanis rahulikus arengutempos. Jõukuse ja võimaluste kasvu jätkudes näeme aina enam kvaliteetseid elamispindu, põnevaid ärihooneid ning vastutustundlikku suhtumist keskkonda.

Detsembris 2019, selle artikli kirjutamise hetkel, oli Tallinna korteri ruutmeetri mediaanhind 2105 eurot. Eluasemelaenude intressimäär oli sel aastal keskmiselt 2-2,4%.

Lõpetuseks

Seega, kolm aastakümmet on möödunud ning Eesti kinnisvaraturg jõudnud ikka, kus suuremad katsumused on läbi tehtud ning rohkem on aega enesearenguks.

Usun, et aastaks 2029 on ehitatud veelgi enam terviklikke keskkondi, on võetud kasutusele suur hulk uusi tehnoloogiaid ning veelgi olulisem on keskkonnasäästlikkus. Kümne aasta pärast pole ehk vaja enam rääkida ebaseaduslikest ehitistest ja korrast ära paberitest, küll aga räägime siis sellest, kuidas kinnisvaraturul ja uute ehitiste rajamisel täita kliimaeesmärke. Võibolla peame ka küsima, kuidas päris vanu maju nende eesmärkidega siduda.