Uus kaaperdamise trend: raha välja pressimiseks ostetakse kokku korteriühistu tehnoruume
Uuemates korterelamutes on enamasti projektijärgselt arvukalt tehnoruume - kilbiruum, soojasõlm, sideruum. Juhul kui need ruumid on kinnistatud eraldi korteriomanditena ja jäävad kas arendaja või korteriühistuga mitteseotud isiku omandisse, võib ühistu leida end ebameeldivast olukorrast, kus ruumide omanik nõuab kortermaja toimimiseks hädavajalike ruumide kasutamise eest igakuiselt sadadesse eurodesse ulatuvat hüvitist. Selliste ruumide omandamine korteriühistu poolt võimaldab probleeme vältida.
Mõni aeg tagasi terava probleemina meedias arvukalt kajastamist leidnud elurajoonide siseste erateede kaaperdamine näib olevat mõneti vaibunud, kuid selle kõrvale on kerkimas teine ebameeldiv kaaperdamise tendents, kus pahatahtlikud, enamasti korterelamuga eelnevalt mitteseotud isikud omandavad korterielamu tehnoruumid sooviga nende kasutamise eest korteriühistult tasu saada.
Arendaja müüs tehnoruumid suvalisele inimesele, asi jõudis kohtusse
Ühes 2000ndate alguses ehitatud kortermajas projekteeriti ja kinnistati tehnoruumid mõneti ebaõnnestunult eraldiseisvate korteriomanditena, mis jäid aastateks arendaja omandisse, kuid faktiliselt korteriühistu valdusesse ja kasutusse. Ühel hetkel müüs arendaja tehnoruumid maha kolmandale isikule, kellele puudus mistahes puutumus korteriühistuga. Vahetult pärast ruumide omandamist esitas uus omanik korteriühistule nõude tasuda kokku ca 8 ruutmeetriste ruumide kasutamise eest hüvitist 300 eurot kuus, heites muuhulgas ette, et ruumides asuvad tehnoseadmed, sh elektrikilp. Äramärkimist väärib, et vastavad seadmed asuvad ruumides maja valmimisest alates ning asusid ruumides ka ajal, kui uus omanik ruumid omandas.
Korteriühistu ja uue omaniku erimeelsus jõudis paraku kohtusse, kus uus omanik nõudis ülal mainitud hüvitise tasumist.
Nii maa- kui ka ringkonnakohus asusid ühemõttelisele seisukohale, et tehnoruumides asuvad seadmed kuuluvad kõigi korteriomanike kaasomandisse, mistõttu lasub tehnoruumide omanikul kohustus seadmeid ruumides taluda.
Ringkonnakohus tõstatas samuti veel ühe olulise teema - heas usus käitumise kohustuse. Nimelt sätestab korteriomandi- ja korteriühistu seadus, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Ringkonnakohus selgitas, et korteriomanik on kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, taluma mõjusid, mis jäävad neisse piiridesse ning võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks.
Teisisõnu selgitas kohus, et kaasomanik ei tohi takistada ruumide sihtotstarbelist kasutust - tehnoruumiks ehitatud ruum ongi tehnoruumina kasutamiseks ette nähtud.
Peab käituma heas usus
Kuivõrd tehnoruumide omandajast sai korteriomanik, leidis ringkonnakohus, et sellise nõude esitamisel ta heas usus käitunud ei olnud. See on oluline põhimõte, kuivõrd juhul kui isik käitub vastuolus hea usu põhimõttega, võib jätta tema suhtes seadusest tulevad normid kohaldamata ja näiteks jätta rahuldamata hüvitise nõude. Nimetatut on alama astme kohtud ka teinud. Otsus ei ole veel jõustunud, sest korteriomanik on pöördunud kassatsioonkaebusega riigikohtu poole.
Eeltoodud kaasusest on aga kasulikud õppetunnid ka praegusel ajal. Eelkõige tasub korteriühistutel üle kontrollida, millises vormis on faktiliselt korteriühistute kasutuses olevad tehnoruumid (kilbiruum, sideruum, soojasõlm vmt). Juhul kui peaks ilmnema, et ruumid on eraldi korteriomandid ning kuuluvad kas elamu arendajale või muule kolmandale isikule, tasub uurida võimalusi ruumide omandamiseks korteriühistu poolt. See tegevus aitab kindlustada ülal kirjeldatud vaidluste ennetamise.
