Luminori peaökonomist: kinnisvara hinnamulli lõhkemist näha ei ole
Aina kõrgemad ja kohati kriisieelset taset ületavad kinnisvarahinnad külvavad täna varasemast rohkem küsimusi ja vahest ka hirmu, et kas taaskord on tegemist mulliga, mis peagi lõhkeb. Luminor panga peaökonomist Tõnu Palm selgitab, et sarnast buumiaegset eufooriat ja kinnisvara hinnamulli, mida kogesime 2007. aastal, meil täna pole.
Eesti majanduse kindlustunne püsib madalam isegi pikaajalisest keskmisest ning kinnisvara hinnakasv ei erine palju euroala keskmisest ja on kooskõlas sissetulekute kasvuga.
„Kinnisvaraturu tervist hinnates on oluline ühe tegurina vaadata inimeste võlgnevuse kasvu ja täna on see selgelt mõõdukam kui kriisieelne kasvutempo,“ ütles Luminori peaökonomist Tõnu Palm. „Eestis on eluasemelaenude portfelli aastakasv umbes 7% ja euroalas keskmisel 3,4%. See pole kaugeltki võrreldav 2006.–2007. aasta ehk kriisieelse tempoga, mil eluasemelaenude portfell kerkis keskmiselt 64% aastas. Seejuures lisanduv laenumaht küündis 14 protsendipunktini SKPst ja seda on palju ka agressiivse majandustiigri jaoks. Sellise gaasipedaali vajutuse juures ei püsiks teel ka Tänaku WRC auto.“
Palmi sõnul püsime majandust terviklikult vaadates selgelt mitte majandusbuumi trajektooril, vaid aeglustuval kasvutrendil. „Mõõdukam areng on kinnisvaraturu tervise jaoks hea. Kinnisvarasse investeerimisel tasub ennekõike arvestada oma sissetulekute ja tuleviku ootustega ning väikese varuga. Üle oma varju pole mõtet hüpata. Samas liigne tagasihoidlikkus ei pruugi samuti kasuks tulla, sest kinnisvarahinna suund on ülespoole ning seda eelkõige keskustes arendatava uue kinnisvara toel. Teisalt Euroopa suurematele keskustele me hinnaskaalal niipea veel järele ei jõua ning elatustaseme seisukohalt on see hea,“ selgitas Luminori peaökonomist.
Rääkides kinnisvarahindade riikidevahelisest võrdlusest, tõi Palm näiteks, et kui Tallinna kahetoalise korteri järelturu hind on jõudnud umbes 1800 eurole ruutmeetrist, siis rootslastel on võimalus maksta Stockholmi piirkonnas 5500 ruutmeetri eest ja linnakeskuses koguni juba üle 8600 euro. “Tõsi, palkade vahe on riikides samuti vähemalt kolmekordne ning seetõttu jääb Stockholmi kinnisvara kindlasti ka edaspidi kallimaks,“ nentis Palm.
Eurostati kinnisvara hinnaindeksi järgi ületasid kinnisvarahinnad möödunud aasta III kvartalis kriisieelset taset Luksemburgis 60%, Rootsis 53%, Saksamaal 48% ja Eestis 20%.
2006.–2007. aasta kinnisvara hinnamull lõhkes paljuski ülelaenamise ja finantssektori liigse riskijanu tõttu, kuid Palmi sõnul on vigadest õpitud ning varasema kinnisvarabuumi märke täna pole, arvestades ka makromajanduse tasakaalu ja fundamentaalnäitajaid. Hinnakõikumistega tuleb riskantsemate varade puhul, nagu aktsiad ja kinnisvara, alati arvestada, sest kohati võib jõuline pakkumine joosta nõudlusest ette. Risk mullistusteks tekib reeglina siis, kui kinnisvara hind ei käi pikemal perioodil ühte sammu ostujõu kasvuga või kui hinnakasvu taga on lühiajaline kapital, mis võib turult emotsiooni ajel lahkuda.
