Pank teeb puust ja punaseks: kuidas mõjutab COVID-19 uusi kodulaene?

Ehkki paljude inimeste kinnisvara ostuplaanid lükkusid pandeemia ja sellega kaasneva ebaselguse tõttu edasi, toimuvad tehingud siiski ja inimesed soovivad aru saada laenu saamise võimalustest nüüdseks kujunenud olukorras.

Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma annab vastused korduma kippuvatele küsimustele, mis on tõstatunud just kinnisvara ostmisel laenuga.

Kas uusi kodulaene üldse antakse praeguses olukorras?

Jah, Swedbank jätkab ka nüüd laenu andmist nii eraisikutele kui ka ettevõtetele. Kui märtsis ja aprillis kodulaenude nõudlus ootuspäraselt ja märkimisväärselt langes, siis nüüd näeme juba huvi järk-järgulist taastumist. Kodulaenu soovivad eelkõige need inimesed, kes tunnevad oma töökoha ja sissetuleku osas stabiilsust ning kellel oli kodu ostu soov juba enne kriisi algust. Muidugi on ka inimesi, kellel on nüüd tekkinud mõte kinnisvara soetada. Nemad uurivad enda laenuvõimalusi ja ostuprotsessi, et sobival hetkel kinnisvara ostu plaan teostada.

Millised on soovitused laenusoovijale?

Soovitame hästi põhjalikult kaaluda laenu võtmist ja laenu võtmisega kaasnevaid riske. Suurimad riskid on just laenu tasumise võimekuse osas, seepärast on oluline tähelepanu pöörata sissetuleku jätkusuutlikkusele. Tuleks reaalselt hinnata, kas sissetuleku vähenemine või kadumine on tõenäoline ning milline on sel juhul lahendus, kui see juhtub.

Isegi kui inimesel on kogutud raha sissemakse jaoks ja ka mõningane rahapuhver ootamatusteks, tuleb meeles pidada, et kodulaen on pikaajaline kohustus. Peab tunnistama, et ühtviisi nii inimeste kui ka panga huvides on, et võetud kohustus on hästi kaalutletud ja läbimõeldud otsus. Kahluste ja ebakindluse korral on mõistlik oodata, kuni selgub pandeemia mõju majandusele ja konkreetse pere eelarvele pikas perspektiivis. Tasub meelde tuletada vana tarkust – üheksa korda mõõda, üks kord lõika.

Sissetuleku vähenemise riskidest rääkides toonitatakse euribori muutust. Kas ja kui palju eluasemelaenu maksed suurenevad juhul kui euribor tõuseb?

Laenu intress koosneb marginaalist ja baasintressist. Kui marginaal püsib muutumatu, siis baasintress euribor muutub iga kuue kuu järel. Euribori määra tõusuga kuumakase suureneb ja vastupidi. Praegu on euribori määr negatiivne ja seetõttu see hetkel laenumakseid ei mõjuta. Laenuvõtjad peavad aga valmis olema selleks, et kui euribori määr muutub positiivseks, siis kuumakse suureneb.

Näide euribori mõjust kuumaksele:

Laenusumma on 80 000 eurot, laenuperiood 22 aastat, intressimäär 6 kuu euribor + 2,4% aastas. Laenu väljastamise hetkel on 6 kuu euribor tasemel –0,245 aastas, st intressimäär kokku 2,4% aastas, sest kui euribor on negatiivne, loetakse see võrdseks nulliga. Kuumakse annuiteetgraafiku järgi on 390,33 eurot. 6 kuu euribor muutub laenulepingus iga 6 kuu järel.

Kui 6 kuu euribor tõuseb tasemele 0,1% aastas (st intressimäär kokku 2,5%), on kuumakse 394,27 € (tõus 3,94 eurot).

Kui 6 kuu euribor tõuseb tasemele 1% aastas (st intressimäär kokku 3,4%), on kuumakse 430,77 eurot (tõus 40,44 eurot).

Kui 6 kuu euribor tõuseb tasemele 2% aastas (st intressimäär kokku 4,4%), on kuumakse 473,51 eurot (tõus 83,18 eurot).

Kui 6 kuu euribor tõuseb tasemele 5% aastas (st intressimäär kokku 7,4%), on kuumakse 614,60 eurot (tõus 224,27 eurot).

Ajalooliselt on euribor olnud ka üle 5%.

Kuidas on laenutaotluste läbivaatamine muutunud? Kas võetakse arvesse rohkem tegureid kui enne COVID-19 kriisi?

Laenu väljastamiseks analüüsib pank mitut tahku: laenusoovija sissetulek, senine kohustuste täitmise korrektsus, tagatis ja selle seisukord, omafinantseering jne. Inimeste laenuvõimekuse hindamisel võtame ennekõike arvesse pere regulaarset igakuist sissetulekut ja väljaminekuid.

See võimaldab mõista, kuidas mõjutab laen pere rahalist tasakaalu ja kas mõni muu regulaarne makse muutub perele koormaks. Muidugi on alati oluline üldine majanduskontekst – millises sektoris oodatakse rahvamajanduse kasvu vastavalt vajadusele tööjõu järele ja vastupidi.

Pöörame sellele aspektile erilist tähelepanu, kuna pandeemia põhjustatud kriis on mõjutanud paljusid eri tööstusharude ettevõtteid. Laenu väljastamise või väljastamata jätmise otsuse teeme alati individuaalselt, kliendist lähtuvalt. Analüüsime mitmeid tegureid, seetõttu võib sama sissetulekuga laenusoovijatele laenu andmise otsus erineda.

Kas kinnisvarahinnad peaksid langema?

Veidi enam kui kuu pärast eriolukorra kehtestamist ei ole me kinnisvarahindade olulist langust näinud. Nüüd on nõudlus küll eluasemete järele vähenenud, kuid pakkumised on samuti piirkonniti turul on märkimisväärselt vähenenud.

Paljud ostjad kui ka müüjad on nüüd valinud nn ootepositsiooni, mis hoiab kinnisvarahinnad stabiilsel tasemel. Müügihinnaga kauplemine on tavapärane, selline tava eksisteeris enne eriolukorda. Kui praegune olukord venib, on oodata väikeseid hinnakõikumisi ja sellele aitavad kaasa müüjad, kes ei saa või ei soovi enam oma kinnisvara müüki edasi lükata.

Kas omafinantseeringu määr on karmistunud?

Me ei ole omafinantseeringu määrasid muutnud. Minimaalseim omafinantseering on 15% ja see sobib laenusoovijale, kelle varasem krediidiajalugu on laitmatu , kellel on piisavalt sääste ja kes on ostmas likviidset kinnisvara. Samas on võimalik omafinantseering ka 10%, kui laenusoovija kuulub KredExi käenduse sihtgruppi. Need on noor pere, noor spetsialist, veteran ja energiatõhusa vara omandaja.

Keskmine tegelik omafinantseering, mida laenuvõtjad on tehingusse panustanud, on 30% ringis.

Uusarenduse ostjad on mures, et kui nad on võlaõigusliku (VÕL) lepingu juba sõlminud, kuid vahepeal töötasu vähendatud või hoopis kadunud või vara turuväärtus vähenenud, et mis selline olukord neile kaasa toob?

Asjaõiguslepingu sõlmimise eel kontrollime, kas vara on valmis ning kas laenusoovija maksevõime lubab soovitud laenusumma kasutusele võtta. Laenusumma väljamaksmist turuväärtuse muutus ei takista.

Kui maksevõime on vähenenud selles ulatuses, et laen ei ole enam jõukohane ning laenuvõtja seda ise ka kinnitab, siis ei ole mõistlik laenu välja maksta. NB! Iga laenuvõtja sissetulekut hinnatakse sel juhul eraldi, sest kõik juhtumid on erinevad.

Meie soovitame VÕL osas võiks nõu pidada notariga, kas on võimalus, et sissemakstud rahast ilma ei jääks. Kas lepingus esinevad mingid asjaolud, mis lepingu rikkumist vabandavad vmt. Kas on võimalus AÕL sõlmimist edasi lükata ajaks, kui kliendi keeruline olukord on lahenenud, kliendi maksevõime taastunud.

Lepingud on erinevad ja arendajad on erinevad, eelkõige tuleks alustada läbirääkimist arendajaga, vajadusel kaasata õigusabi, et läbirääkimistes edukas olla.

Pank siin vahendaja rolli võtta ei saa ega tohigi, oleme finantseerijad, mitte ühe või teise poole esindajad.