Kinnisvaraspetsialist: kuidas praeguses kriisis kiirenevad trendid võivad Eestile kasu tuua

Millised trendid praegu maailma kinnisvaraturul ilmnevad ja kuidas need võiksid Eestile kasu tuua, kirjutab New York City ning ka Eesti turul tegutsev kinnisvaraspetsialist Martin Rootare.

Mõned päevad tagasi lugesin Wall Street Journalist, kuidas San Francisco elamuturg on kokku kukkumas ja kuidas hinnad kolinal langevad. Kõigest kolme kuuga on sealne korterituru vakantsuse määr peaaegu kahekordistunud. Peamiseks põhjuseks on muidugi majanduslik seisak mitmes sektoris, turismi vähenemine ja töötuse kasv, mille põhjustas globaalne koroonaviiruse pandeemia. Kas see on vaid ajutine trend või on selle taga midagi suuremat?

Töötuid ei tule ainult teenindussektorist, vaid ka mitmed tuntud Silicon Valley tehnoloogia ettevõtted vähendavad oma finantsilist koormust koondamiste või ümberpaigutustega. See trend on tegelikkuses kestnud juba mitmeid aastaid. Suured korporatsioonid viivad oma
osakondi suurlinnadest välja, sest ühe töökoha ülalpidamine suurlinnas on kordades kallim kui mõnes väiksemas piirkonnas. Seda liikumist soosivad ka talendid ise, kes tulevad USA kallitest ülikoolidest kõrge võlakoormusega ja ei näe enam suurte elamiskulude kõrvalt keskustes olemisel väga mõtet. New York, Chicago, Los Angeles ja San Francisco — kõik on näinud lähiaastatel oma jagu noori andekaid inimesi lahkumas just tänu kallitele elamiskuludele ja maksudele.

Alates 2010. aastast on New Yorgi elanike väljaränne teistesse osariikidesse olnud 1,4 miljonit inimest. Viimased neli aastat on osariik kaotanud oma koguarvust ligi 80 000 elanikku aastas ehk siis keskmiselt lahkub oluliselt rohkem inimesi, kui juurde tuleb. Selle liikumise tulemusena on sealsel turul tuule tiibadesse saanud paljud väiksemad linnad nagu Austin (Texas), Scottsdale (Arizona) ja Columbus (Ohio). Kas võimsate linnade ajastu on lõpule jõudmas? Ei, seda ma ei arva.

Küll aga usun, et suurlinnades on linnastumise protsess oluliselt pidurdunud ning fookus on jõudnud väiksemate linnade ülesehitamisele. Minu prognoos on, et järgmise dekaadi jooksul USA top-metropolid oluliselt edasi ei arene, mis tähendab, et ka kohalikud kinnisvarahinnad seisavad suhteliselt paigal või langevad. Küll aga arenevad kiiresti keskmise suurusega linnad, mis muudab sealsed kinnisvaraarendused ja investeeringud veelgi magusamaks.

Kuhu raha voolab, seda õnn pooldab
Nende trendide tugevat kasvu tõestas mulle ka isiklik kogemus mitme investoriga, kellele
investeeringute leidmisel teenust osutasin. Nad väitsid mulle konkreetselt, et nende huviks on
TOP200 metro piirkonnad ja kõige parem oleks, kui leitavad objektid jääksid kuhugi 200
keskele.

Taolistes piirkondades võis leida kõige atraktiivsema sissetuleku/riskisuhtega ärikinnisvara, mille keskmiseks aastaseks tootlikkuseks tavaliselt oli 8–10% (võrreldes 1–3% suurlinnades) ja üürnikuks mõni pikaajalise lepinguga rahvusvaheline suurettevõte. Eriti läksid seal investoritele peale laohooned, millel oli ka külmladu.

Teooria kohaselt rahvastiku kasv jätkub ja inimeste harjumused saada toit oma kohalikku poodi või otse koju kätte ainult süvenevad. Toit on miski, mida inimestel on kindlasti vaja ellujäämiseks ning selle tõttu ei kao ka selle ladustamise ja käitlemise järgi kunagi vajadus, eriti kasvavas piirkonnas. Seda tõestas ka meile koroonapandeemia. Kui mitmed suurasutused pidid oma uksed sulgema, siis sisuliselt ainus sektor, mis täistuuridel edasi toimis, oli toidutööstus ja esmatarbekaubad. Me ju kõik veel mäletame, kuidas poodides WC paberi üle võideldi. Samuti on laohoonete plussiks toote enda lihtsus (nii ehituslik kui ka operatiivne) ning triple-net lepingud, mis tähendab, et üürnikud kannavad kõik kohustused ja tasud seotud kinnisvara haldusega, sh ka maksud.

Kuidas taolised protsessid Eesti turgu mõjutavad?
Suures pildis ei mõjuta, õigemini me ei saa päriselt neid omavahel võrrelda. Eestis puuduvad
mitmed olulised tegurid, mis USAs selliseid trende loovad.

Esiteks on Eestis kõrgharidus tasuta või väga soodne, mis tähendab, et meie talendid sisenevad tööturule oluliselt parema bilansilise väärtusega kui meie Ameerika vastaspooled.
Teiseks on Eestis ainult üks linn, mida saab globaalses võtmes linnana käsitleda ning kus on veel omajagu arenguruumi ja „sahtliprojekte”. Samuti tunnustavad rahvusvahelised ettevõtted oma kohalikku kontorit siia tuues ainult meie pealinna kui ainukest aksepteeritavat valikut.

Tallinna ümbrusesse on tekkinud mitmeid kvaliteetseid elamupiirkondi, nagu näiteks Peetri, Tiskre, Viimsi — kõik need piirkonnad on hinnatud kohalike talentide poolt. Nendest külakestest südalinna sõitmiseks kulub ainult ca 30 minutit, mis on veel täiesti mugav kaugus tööl käimiseks.

Samuti on Tallinna kasv olnud positiivne juba päris pikka aega ning linna on viimase nelja
aasta jooksul lisandunud ca 5000 elanikku aastas, mis tähendab rohkem potentsiaalseid
kliente ja töölisi. Need viimased protsessid tunduvad analoogsemad Ameerikas toimuvatele
protsessidele, kus Tallinna saaks võrrelda sealse keskmises suuruses linnaga. Kui võtaksime
laiema vaate, kas siis leiaksime rohkem paralleele?

Meie piirkonna keskusteks on Helsinki, Stockholm või siis juba Varssavi. Kõik need linnad
asuvad Euroopa Liidu liikmesriikides, mis tähendab, et äri tegemine teoorias on „suure raha”
jaoks sama. Kui toome juurde veel Berliini ja Pariisi, siis Baltikumis olevad linnad tunduvad
ikkagi väga väikesed. Kas võiksime neid linnasid võrrelda eespool mainitud USA
suurlinnadega ja meie Baltikumi pealinnu nt Austini, Scottsdale ja Columbusega?

Kinnisvara tootlikkust vaadates oleks vastus jaatav. Kui Baltikumi pealinnades on näiteks parima asukohaga äripindade tootlused (prime yield ) aastas 6–7% juures, siis Berliinis või Pariisis on nendeks arvudeks 2–3%. Viimastes rahvastiku arv küll ei vähene, aga on oluliselt pidurdunud ning on tänaseks jõudnud ligi 0% kasvu lähedale.

Kas kallimate elamiskulude ja väheneva rahvastiku ostujõu tõttu hakkame ka seal negatiivseid numbreid rahvaarvus nägema? Taoline asjade kulg tundub mulle ka loogiline. Mis toimub USAs, hakkab toimuma paari aasta pärast Lääne- ja Põhja-Euroopas ning seejärel Baltikumis, siinkohal Rootsi pankurid nõustuksid.

Kuidas Eesti võiks sellest kasu lõigata?
Praegune kriis tõenäoliselt võimendab neid trende nii inimeste kui ka organisatsioonide seas.
Kes enne tahtsid suurlinnast välja kolida, aga olid kahtleval positsioonil, said selleks nüüd
edasiviiva tõuke ning ettevõtted, kes otsisid, kuidas oma tegevust veelgi efektiivsemaks
muuta, leidsid lahendusi erinevatest IT süsteemidest.

Kõik need tegurid pidurdavad linnastumist ning annaksid elu väiksematele linnadele. Suuremas pildis võib Tallinna käsitleda Euroopa kontekstis samuti väikelinnana ja sellest protsessist sarnaselt positiivselt osa saada. Seda kas siis otseste investeeringute läbi, kus investorid otsivad suuremaid kasuminumbreid või rahvusvaheliste ettevõtete osakondade ümberpaigutamise läbi, kus mingid üksused liigutatakse kallimatest suurlinnadest meile. Unistada võib.