Ekpert selgitab: millega pead arvestama, kui plaanid ehitada oma maja pangalaenuga?

Kui plaanite oma maja ehitada pangalaenu abil, on teil vaja aktiivselt suhelda kinnisvara hindajaga ning protsessi parema sujumise eesmärgil esitada hulk vajalikke dokumente ja projekte, selgitab Uus Maa Tartu büroo kutseline kinnisvara hindaja Helena Peiker.

Suur osa meist tahab ehitada endale oma soovide ja äranägemise järgi uut kodu. Selleks võib olla nii korter, ridaelamukorter, elamuosa kui ka elamu. Kui plaanitakse ehitada elamu, siis algab see krundi leidmisega, järgneb hoone projekteerimine ning lõppeb selle ehitamisega. Kogu protsess on aeganõudev ning kulukas, mistõttu tuleb kõik detailid korralikult läbi mõelda. Uus Maa kinnisvarabüroo kutseline kinnisvara hindaja Helena Peiker jagab soovitusi Uus Maa blogis.

Need, kes plaanivad uue kodu ehitada laenurahadega, puutuvad erinevatel ehitusetappidel kokku kinnisvara hindamisega. Ehituseks väljastatavat laenu ei anna pank kliendile korraga välja, vaid teeb seda etapiliste väljamaksetega. Enne igat laenuosa väljamakset tuleb pangale esitada eksperthinnang, mis peab kajastama nii hetke olukorra turuväärtust kui ka väärtust eeldusel, et elamu on vastavalt väljastatud ehitusloa järgsele ehitusprojektile 100%-liselt valmis ehitatud.

Eksperthinnangu kiireks valmimiseks oleks eelnevalt hea veenduda, kas on olemas kõik vajalikud load ja dokumendid hindamise sujuvaks protsessiks. Järgnevalt on kirja pandud neist kõige tähtsamad.

Ehitusprojekt

Hindajale tuleb esitada ehitusprojekt, kui seda ei saa hindaja kätte ehitisregistrist. Ehitusprojekt on projekteerimise käigus koostatud dokument või dokumentide kogum (seletuskiri, tehnilised joonised), mis sisaldavad ehitamiseks vajalikku teavet. Asjakohasel juhul kajastab ehitusprojekt ka ehitise kasutamiseks ja korrashoiuks vajalikku teavet.

Hindamise protsessis tuleb hindajat teavitada kõikidest kõrvalekalletest, mis on teostatud või on plaanis teostada ehitamise käigus. Väiksemad muudatused nagu näiteks küttesüsteemi muutmine võib mõjutada küll vara turuväärtust, kuid see ei saa laenu saamisel takistuseks. Sellised kõrvalekalded on võimalik seadustada hiljemalt kasutusloa taotlemisel.

Kui muudatused on olnud nii suured, et minnakse vastuollu kehtiva detailplaneeringuga (ehitatakse suurem hoone kui lubatud), siis pank ei pruugi ehitust finantseerida. Sellisel juhul on mõistlik eksperthinnangu koostamine jätta tegemata, kuni dokumentatsioon korrastatakse.

Ehitusluba

Üksikelamu ehitamiseks peab olema väljastatud kehtiv ehitusluba. See annab õiguse ehitada hoonet, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile.

Siinjuures tuleb arvestada, et ehitusluba kehtib viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest.

Ehituskalkulatsioon

Ehituskalkulatsioon, mis esitatakse laenu saamiseks laenuhaldurile, tuleb edastada ka hindajale. See võib olla koostatud nii vara omaniku kui ka ehitaja poolt.

Kalkulatsioon peaks sisaldama kõike, mis on maja valmimiseks vajalik – krundi hinda, projekteerimis-, tehnovõrkude rajamise, ehitamise- ja viimistlemise, sanitaartehnika ja kohtkindla sisustuse, haljastuse ning aia ehitamise kulusid.

Hindamise protsessis võrdleb hindaja omaniku planeeritavaid ehituskulutusi turupõhise keskmise ehitusmaksumusega. Turupõhine ehituskulu võib olenevalt hinnaklassist jääda vahemikku 1100-1400€/m2. Eksklusiivsemate ühepereelamute ehitushinnad algavad alates 1500€/m2.

Sisekujundusprojekt

Hindaja vajab lisaks ehitusprojektile ka sisekujundusprojekti. Selle puudumisel tuleb hindajale edastada põhjalik informatsioon siseviimistlusmaterjalidest ja sanitaartehnikast, mida plaanitakse kasutada.

Siseviimistluse kvaliteet ja hinnatase mõjutab oluliselt vara turuväärtust.

Kohtkindla sisustuse skeemid

Kui ehituskalkulatsioonis on arvestatud kohtkindla sisustusega ning kliendil on olemas nii köögimööbli kui ka garderoobide hinnapakkumised, siis oleks hea need esitada hindajale koos 3D või 2D skeemidega. Kohtkindla sisustuse olemasolu mõjutab vara turuväärtust.

Kokkuvõtteks

Hindamise kiirus ja lõpptulemus sõltuvad suuresti dokumentatsiooni põhjalikkusest, mida hindajale esitatakse. Hea tulemuse saamiseks tasub hindajaga olla algusest peale aus ja avatud.

Hindaja on kui abiline ja vahelüli krediidiasutuse ning kliendi vahel, kes nõustab klienti ja pakub krediidiasutusele turvatunnet laenutagatise kvaliteedi osas.